TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

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Saisies immobilières

N° RG 24/00128 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4WQ6

N° MINUTE :

SERVICE DU JUGE DE L’EXÉCUTION

SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT rendu le 15 janvier 2026

DEMANDERESSE

S.A.S FONDS COMMUN DE TITRISATION “FCT Savoir-Faire”, ayant pour société de gestion, la société FRANCE TITRISATION et représenté par son recouvreur désigné la société LINK FINANCIAL SAS, venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD)

RCS DE PARIS : 353 053 531

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Amourdavelly MARDENALOM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #0624

DÉFENDERESSE

S.C.I. [Localité 8]-PUEBLA

RCS DE PARIS : 513 784 132

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Alexandre BARBELANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0169

JUGE : Bénédicte DJIKPA, 1ère vice-présidente adjointe, Juge de l’Exécution par délégation du Président du Tribunal judiciaire de PARIS.

GREFFIER : Louisa NIUOLA

DÉBATS : à l’audience du 4 décembre 2025 tenue publiquement,

JUGEMENT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe

contradictoire

susceptible d’appel

Copie exécutoire et copie hypothécaire délivrée à :

M^e MARDENALOM

Copie certifiée conforme délivrée à :

M^e BARBELANE

Le :

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Décision du 15 Janvier 2026

Saisies immobilières

N° RG 24/00128 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4WQ6

EXPOSE DU LITIGE

Selon commandement de payer valant saisie immobilière en date du 11 janvier 2024, publié le 29 février 2024 au Service de la publicité foncière de Paris 2, la société Crédit immobilier de France développement, venant aux droits de la société Banque patrimoine et immobilier, a poursuivi la vente de biens et droits immobiliers appartenant à la SCI [Localité 8]-Puebla, situés [Adresse 5] et plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.

Par acte en date du 19 avril 2024, la société Crédit immobilier de France développement a assigné la partie saisie devant le juge de l’exécution de céans à l’audience d’orientation aux fins qu’il ordonne la vente forcée des biens et droits saisis en un seul lot, mentionne le montant de sa créance à la somme actualisée au 24 janvier 2024 de 114 465,44 euros, outre les intérêts au taux conventionnel de 3,845% l’an jusqu’à parfait paiement, ordonne l’aménagement judiciaire de la publicité sur Internet et, à titre subsidiaire, si la vente amiable était autorisée, fixe le montant minimum du prix de vente, taxe les frais de poursuites et dise que les émoluments de vente amiable seront perçus par l’avocat poursuivant conformément aux articles A. 444-191 et A. 444-91 du code de commerce.

Par conclusions notifiées par RPVA le 15 janvier 2025, le Fonds commun de titrisation FCT Savoir-faire, ayant pour société de gestion la société France titrisation et représenté par la société Link financial, venant aux droits du Crédit immobilier de France développement, en vertu d’un contrat de cession de créances du 18 octobre 2024, est intervenu volontairement à l’instance.

Les parties étaient représentées par leurs conseils à l’audience du 4 décembre 2025, lors de laquelle l’affaire a été plaidée.

Par conclusions notifiées par RPVA le 8 octobre 2025 et soutenues à l’audience, le FCT Savoir-faire demande au juge de l’exécution de le déclarer recevable et bien fondé en son intervention volontaire, de juger régulière la procédure de saisie-immobilière et de rejeter les contestations de la SCI [Localité 8]-Puebla et réitère ses demandes initiales.

Par conclusions notifiées par RPVA le 28 novembre 2025 et soutenues à l’audience, la SCI [Localité 8]-Puebla demande au juge de l’exécution de prononcer la nullité du commandement de payer, d’annuler tous les actes subséquents, d’ordonner sa radiation aux frais du créancier poursuivant et de rejeter l’intégralité des demandes du FCT Savoir-faire. A titre subsidiaire, elle sollicite le rejet des demandes du FCT Savoir-faire et, à titre très subsidiaire, que soit ordonné son droit au retrait litigieux et la communication de l’acte intégral de cession de créance, et que soit suspendue la procédure de saisie-immobilière aux fins de fixation du quantum du droit au retrait litigieux. A titre très infiniment subsidiaire, elle demande l’autorisation de vendre amiablement le bien saisi. Enfin, elle sollicite la condamnation du FCT Savoir-faire à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par note en délibéré autorisée, notifiée par RPVA le 20 décembre 2025, le FCT Savoir-faire a communiqué un historique de sa créance, indiquant que celle-ci s’établissait à la somme totale de 124 066,78 euros au 15 décembre 2025 et a déclaré ne pas s’opposer à la vente amiable au prix plancher de 550 000 euros.

Par note en délibéré du 5 janvier 2026, la SCI [Localité 8]-Puebla soutient que le relevé de compte communiqué comporte des incohérences et ne permet pas de remédier au caractère incertain du montant de la créance. Elle maintient ses demandes et, conclut, en tout état de cause au rejet des demandes relatives aux frais à hauteur de 11 865,02 euros et aux sommes réclamées pour la période de juin à septembre 2021, soit 9 175,50 euros, ainsi qu’aux intérêts calculés sur une base erronée.

Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions écrites et notes en délibéré.

MOTIFS DU JUGEMENT

L’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution dispose que, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

Sur la nullité du commandement de payer valant saisie immobilière

— Sur l’existence d’un décompte des sommes réclamées

Aux termes de l’article R. 321-3 du code des procédures civiles d’exécution, « Outre les mentions prescrites pour les actes d’huissier de justice, le commandement de payer valant saisie comporte :

1° La constitution d’avocat du créancier poursuivant, laquelle emporte élection de domicile ;

2° L’indication de la date et de la nature du titre exécutoire en vertu duquel le commandement est délivré ;

3° Le décompte des sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus ainsi que l’indication du taux des intérêts moratoires ;

(…)

Les mentions prévues au présent article sont prescrites à peine de nullité. Toutefois, la nullité n’est pas encourue au motif que les sommes réclamées sont supérieures à celles qui sont dues au créancier ».

Dans la présente espèce, le commandement de payer délivré à la SCI [Localité 8]-Puebla satisfait aux exigences du texte susvisé, dès lors qu’il comporte un décompte des sommes réclamées, distinguant le capital restant dû, et les échéances impayées au 29 mars 2023, l’indemnité d’exigibilité anticipée, les intérêts pour la période de mars à novembre 2023 et l’indication du taux des intérêts.

Il est rappelé qu’en vertu de ces dispositions, les éventuelles erreurs ou imprécisions affectant le montant de la créance figurant au décompte, si elles peuvent conduire à modifier le montant de la créance mentionnée par le jugement d’orientation, ne constituent pas, en revanche, une cause de nullité du commandement de payer valant saisie.

Dans ces conditions, la demande d’annulation du commandement de payer valant saisie immobilière du 11 janvier 2024 ne peut être accueillie de ce chef.

— Sur le caractère exigible de la créance

Aux termes de l’article L. 311-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.

Dans la présente espèce, la saisie immobilière est poursuivie en vertu d’un acte de prêt notarié consenti le 4 novembre 2009 par la Banque patrimoine et immobilier, aux droits de laquelle vient le créancier poursuivant, à la SCI [Localité 8]-Puebla, pour un montant de 230 000 euros.

Aux termes de l’offre de prêt, à l’article VI -1 « Exigibilité anticipée de la créance », toutes sommes dues en principal, intérêts et accessoires seront immédiatement exigibles « si une somme quelconque due par les emprunteurs et devenue exigible, qu’il s’agisse de la première ou deuxième période, n’est pas payée dans le délai d’un mois de l’envoi d’une lettre recommandée avec avis de réception, ou dans les huit jours d’une sommation par huissier ».

Le créancier poursuivant, qui invoque une déchéance du terme du prêt intervenue le 29 mars 2023, communique :

— un courrier du 29 mars 2023, adressé à la « SCI Paris Puebla, chez M. [H] [V] [Adresse 3] », la mettant en demeure de régler la somme de 34 699,48 euros, à défaut de quoi la déchéance du terme du prêt serait prononcée dans un délai de 30 jours,

— un courrier du 3 janvier 2024, envoyé à cette même adresse, par lettre recommandée dont il a été accusé réception le 18 janvier 2025 (selon attestation des services postaux, l’accusé de réception n’étant pas produit), aux termes duquel la banque confirme la déchéance du terme et indique que l’ensemble des sommes exigibles au 3 janvier 2024 s’élèvent à la somme de 114 320,03 euros,

— un courrier du 2 janvier 2023, également adressé à la SCI Puebla chez M. [H] [V] [Adresse 2], par courrier recommandé dont il a été accusé réception le 4 janvier 2023, la mettant en demeure de régler l’arriéré des échéances des prêts de 32 040,98 euros dans un délai de quinze jours.

Seul le courrier du 29 mars 2023, qui comporte une mise en demeure de régler les échéances échues et impayées dans un délai de 30 jours à peine de déchéance du terme, correspond au courrier prévu par l’article VI du contrat de prêt, dont les termes viennent d’être rappelés.

Toutefois, outre, que le créancier ne justifie pas l’avoir envoyé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, il apparaît que ce courrier – à l’instar des deux autres courriers communiqués – n’a pas été envoyé à l’adresse du siège social de la SCI [Localité 8]-Puebla, situé à l’adresse du bien saisi, [Adresse 5].

L’ensemble des courriers a en effet été envoyé à l’ancienne adresse de M. [T] [H] [V] (qu’il dit avoir quittée en 2022), gérant de la SCI, dont la signature figurant sur le contrat de prêt ne correspond d’ailleurs pas à celle apposée sur l’accusé réception du courrier du 2 janvier 2023 (seul accusé de réception communiqué).

En l’absence de tout autre élément, il doit donc être constaté que le créancier poursuivant n’établit pas avoir prononcé la déchéance du terme conformément aux termes du contrat, après une mise en demeure adressée à la SCI [Localité 8]-Puebla, permettant à celle-ci de régulariser les échéances impayées dans un délai d’un mois.

Dans ces conditions, il convient de considérer que, si la validité du commandement de payer valant saisie immobilière n’est pas remise en cause, le créancier poursuivant ne dispose d’une créance exigible que pour le recouvrement des termes du prêt échus et impayés, et non pour le capital restant dû.

— Sur le caractère liquide de la créance et son quantum

La créance est liquide lorsqu’elle est évaluée en argent ou lorsque le titre contient tous les éléments permettant son évaluation (2e Civ., 19 novembre 2008, pourvoi n° 07-18.987, Bull. 2008, II, n° 253).

Compte tenu de l’absence d’exigibilité anticipée du capital restant dû, la créance susceptible d’exécution forcée s’établit comme suit :

— Echéances impayées au 29 mars 2023 : 34 699,48 euros

— Echéances impayées d’avril 2023 à janvier 2026 : 1329,25 x 34 = 45 194,50 euros

— Frais de recouvrement : 325,20 euros

Total : 80 219,18 euros, outre les intérêts sur le capital échu.

En l’absence de déchéance du terme valablement prononcée, l’indemnité d’exigibilité anticipée ne peut, en outre, être réclamée.

Enfin, les frais engagés à l’occasion de la saisie immobilière seront inclus dans les frais taxables.

Sur le droit de retrait litigieux

Aux termes de l’article 1699 du code civil, celui contre lequel on a cédé un droit litigieux peut s’en faire tenir quitte par le cessionnaire, en lui remboursant le prix réel de la cession avec les frais et loyaux coûts, et avec les intérêts à compter du jour où le cessionnaire a payé le prix de la cession à lui faite.

L’article 1700 du même code précise que la chose est censée litigieuse dès qu’il y a procès et contestation sur le fond du droit.

Dans la présente espèce, la cession de créance est intervenue entre la société Crédit immobilier France développement et le FCT Savoir-faire le 18 octobre 2024, à effet au 31 octobre 2024, soit postérieurement à la délivrance du commandement de payer valant saisie immobilière et de l’assignation devant le juge de l’exécution aux fins de vente forcée, mais avant toute contestation de la créance par la SCI [Localité 8]-Puebla, qui n’a notifié ses premières écritures par RPVA que le 6 novembre 2024.

Il apparaît donc que la créance n’était pas litigieuse à la date de la cession au profit du FCT Savoir-faire, de sorte que la débitrice ne peut invoquer un droit de retrait litigieux.

Sur la demande de vente amiable

Aux termes de l’article R. 322-21 de ce code, le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente ; le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant. Il fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

Aux termes de l’article R. 322-22 de ce code, le débiteur accomplit les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable. Il rend compte au créancier poursuivant, sur sa demande, des démarches accomplies à cette fin. Le créancier poursuivant peut, à tout moment, assigner le débiteur devant le juge aux fins de voir constater sa carence et ordonner la reprise de la procédure sur vente forcée.

Selon l’article R. 322-23 de ce code, le prix de vente de l’immeuble ainsi que toute somme acquittée par l’acquéreur à quelque titre que ce soit sont consignés auprès de la Caisse des dépôts et consignations, et acquis aux créanciers participant à la distribution ainsi que, le cas échéant, au débiteur, pour leur être distribués.

Selon l’article R. 322-24 de ce code, les frais taxés sont versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente.

En outre, selon l’article A. 444-191, V, du code de commerce, en cas de vente amiable sur autorisation judiciaire, l’avocat poursuivant perçoit l’émolument perçu par les notaires en application de l’article A. 444-91 du même code.

L’article L. 322-4 de ce code dispose que l’acte notarié de vente n’est établi que sur consignation du prix auprès de la Caisse des dépôts et consignations et justification du paiement des frais de la vente et des frais taxés.

Selon l’article R. 322-25 de ce code, à l’audience à laquelle l’affaire est rappelée, le juge s’assure que l’acte de vente est conforme aux conditions qu’il a fixées, et que le prix a été consigné à la Caisse des dépôts et consignations, qui en donne récépissé. Il ne constate la vente que lorsque ces conditions sont remplies. Il ordonne alors la radiation des inscriptions d’hypothèque prises du chef du débiteur.

Décision du 15 Janvier 2026

Saisies immobilières

N° RG 24/00128 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4WQ6

La débitrice saisie sollicite l’autorisation de vendre amiablement les biens et droits saisis.

Elle verse aux débats un mandat de vente confié à une agence immobilière le 17 mai 2025, ainsi qu’une promesse unilatérale de vente conclue le 3 novembre 2025 au prix de 670 000 euros, incluant les frais de l’agent immobilier à hauteur de 30 000 euros.

La vente envisagée serait conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien et des conditions économiques du marché.

Il convient par conséquent d’autoriser la vente amiable, en fixant le prix minimum net vendeur à la somme prévue au dispositif.

Cette autorisation suspend de plein droit le cours de la procédure jusqu’à la date de rappel de l’affaire fixée au dispositif du présent jugement, étant rappelé que ce délai, dans les termes de l’article R 322-21 alinéa 3, ne peut excéder quatre mois

Par application de l’article R. 322-21 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, le créancier poursuivant est, par ailleurs, bien fondé à solliciter la taxation de ses frais de poursuite.

Au regard du décompte produit et des justificatifs communiqués, ces frais seront taxés à la somme de 3 213,57 euros, laquelle s’ajoutera l’émolument prévu au profit de l’avocat du créancier poursuivant en application de l’article A. 444-191 V du code de commerce.

Il sera rappelé que l’acte notarié de vente n’est établi que sur consignation du prix net vendeur dans les conditions fixées par l’article L. 322-4 du code des procédures civiles d’exécution, soit à la Caisse des Dépôts et Consignations, et justification du paiement des frais taxés, outre l’émolument prévu à l’article A 444-191 V du code du commerce, par l’acquéreur en sus du prix de vente entre les mains du créancier poursuivant conformément aux dispositions de l’article R. 322-24 du code des procédures civiles d’exécution.

Les dépens suivront le sort des frais taxables.

Il n’y a pas lieu, enfin, à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare recevable l’intervention volontaire du Fonds commun de titrisation Savoir-faire, ayant pour société de gestion la société France titrisation et représenté par la société Link financial, venant aux droits du Crédit immobilier de France développement,

Rejette la demande d’annulation du commandement de payer valant saisie immobilière du 11 janvier 2024, ainsi que les demandes d’annulation des actes subséquents et de radiation du commandement,

Mentionne le montant total retenu pour la créance du Fonds commun de titrisation Savoir-faire, ayant pour société de gestion la société France titrisation et représenté par la société Link financial, venant aux droits du Crédit immobilier de France développement, à la somme de 80 219,18 euros, en principal et frais, outre les intérêts sur le capital échu,

Rejette la demande de la SCI [Localité 8]-Puebla de voir ordonner son droit de retrait litigieux et la communication de l’acte intégral de cession de créance,

Taxe les frais déjà exposés par le créancier poursuivant à la somme de 3 213,57 euros, à laquelle s’ajoutera l’émolument prévu à l’article A 444-191 V du code du commerce,

Autorise la partie saisie à poursuivre la vente amiable des droits et biens immobiliers saisis dans les conditions prévues aux articles R 322-21 à R 322-25 du code des procédures civiles d’exécution,

Dit que le prix de vente en principal ne pourra être inférieur à 550 000 euros,

Dit que l’affaire sera rappelée à l’audience du jeudi 9 avril 2026 à 9h30,

Rappelle que la présente décision autorisant la vente amiable suspend le cours de la procédure d’exécution, à l’exception du délai imparti aux créanciers inscrits pour déclarer leurs créances,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que les dépens suivront le sort des frais taxables.

La Greffière La Juge de l’Exécution