TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1]

Expéditions exécutoires à

— M^e Thomas MERTENS

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/13093

N° Portalis 352J-W-B7H-C2YWK

N° MINUTE :

Assignation du :

12 Octobre 2023

JUGEMENT

rendu le 26 Juin 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1],

représenté par son syndic la société BERYL IMMOBILIER,

[Adresse 5]

[Localité 8]

représenté par M^e Thomas MERTENS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire B0726

DÉFENDERESSE

S.C.I. LES HALLES

[Adresse 6]

[Localité 7]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame DIMENE Margaux, Greffière, lors de débats, et Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, lors de la mise à disposition.

Décision du 26 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/13093 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2YWK

DÉBATS

A l’audience du 10 Avril 2025 tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 26 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

* * * *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI Les Halles est propriétaire des lots de copropriété n°1, 33, 47 et 50 d’un immeuble situé au [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 23 février 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure la SCI Les Halles de payer des charges de copropriété impayées.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 12 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2] a fait assigner la SCI Les Halles en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 27 mars 2024.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

« Vu l’article 1134 et suivants du Code Civil

Vu les dispositions de la Loi du 10 juillet 1965, en particulier ses articles 10 et10-1.

Vu les dispositions du Décret du 17 mars 1967, en particulier son article 36.

— CONDAMNER la SCI Les Halles, à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3]) la somme de 30.554,71 €€ avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— CONDAMNER la SCI Les Halles, à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3]) la somme de 24 € au titre des frais de relance.

— CONDAMNER la SCI Les Halles, à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts

— CONDAMNER la SCI Les Halles, à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3]) la somme de 5.000,00 € en vertu des dispositions de l’article 700 du CPC.

— CONDAMNER la SCI Les Halles, entiers dépens de l’instance».

Compte tenu du défaut de constitution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

Citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), la SCI Les Halles n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 27 mars 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 3 octobre 2024, reportée en raison de pourparlers entre les parties au 10 avril 2025. La décision a été mise en délibéré au 26 juin 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

Décision du 26 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/13093 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2YWK

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI Les Halles est propriétaire des lots n° 1, 33, 47 et 50 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2] à Paris.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 24 avril 2019, 8 septembre 2020, 24 mars 2021, 28 mars 2022, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2018 à 2021, fixé les budgets prévisionnels des années 2020 à 2023 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 16 mai 2020

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI Les Halles, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 30.554,71 euros.

La SCI Les Halles ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l’article 1231-6 du code civil, et au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter de l’assignation en date du 12 octobre 2023.

2 – Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

* * *

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 24 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais de mise en demeure exposés le 23 février 2021 pour la somme de 24 euros, antérieurs à l’assignation, constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

En conséquence, la SCI Les Halles sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 24 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

3 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

* * *

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la SCI Les Halles de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que la SCI Les Halles a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant chroniquement débiteur à l’égard de la copropriété, et cela dès 2013, ne réglant ses arriérés que lors de procédures de recouvrement de charges devant les tribunaux judiciaires.

Il ressort en effet des pièces communiquées que la SCI Les Halles a d’ores et déjà été condamnée, par :

— un jugement du tribunal d’instance de Paris en date du 29 janvier 2013,

— un jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 26 mai 2020,

à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges, ainsi que des indemnités à titre de dommages et intérêts, distinctes des intérêts moratoires.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, malgré de précédentes condamnations, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

En outre, l’absence de toute information de la part du défendeur sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l’ensemble de la période d’arrêt des paiements ou encore sur sa situation personnelle, ne permettent pas de considérer la SCI Les Halles comme un débiteur de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de condamner la SCI Les Halles à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000,00 euros en réparation du préjudice financier causé.

4 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI Les Halles, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la SCI Les Halles sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI Les Halles à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] les sommes de :

—  30.554,71 euros au titre d’arriérés des charges de copropriété impayées au 1er octobre 2023 (4ème appel provisionnel 2023 et fonds de travaux loi Alur inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2023;

—  24 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, avec intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2023 ;

—  5.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

—  3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la SCI Les Halles aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 9] le 26 Juin 2025

La Greffière La Présidente