Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

[Adresse 9] – tél : [XXXXXXXX01]

15 Septembre 2025

1re chambre civile

50G

N° RG 21/06741 – N° Portalis DBYC-W-B7F-JM7F

AFFAIRE :

[K] [O]

C/

[Y] [U]

[I] [F]

copie exécutoire délivrée

le :

à :

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

PRESIDENT : Philippe BOYMOND, Vice-Président, faisant fonction du président de chambre

ASSESSEUR : Grégoire MARTINEZ, Juge

ASSESSEUR : Léo GAUTRON, Juge

GREFFIER : Karen RICHARD lors des débats lors du prononcé du jugement, qui a signé la présente décision.

DÉBATS

A l’audience publique du 25 Novembre 2024

Philippe BOYMOND assistant en qualité de juge rapporteur et qui a signé la décision.

JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,

prononcé par Philippe BOYMOND ,

par sa mise à disposition au greffe le 15 Septembre 2025,

après prorogation du délibéré.

Jugement rédigé par Philippe BOYMOND.

-2-

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Madame [K] [O]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Vincent BERTHAULT, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

ET :

DEFENDEURS :

Monsieur [Y] [U]

[Adresse 4]

[Localité 8]

représenté par Maître Cyrille MONCOQ de la SELARL ALPHA LEGIS, avocats au barreau de SAINT-MALO, avocats plaidant

Madame [I] [F]

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par Maître Cyrille MONCOQ de la SELARL ALPHA LEGIS, avocats au barreau de SAINT-MALO, avocats plaidant

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous signature privée intitulé vente d’immeuble sous conditions suspensives, en date du 25 février 2021, conclu par l’intermédiaire de la société à responsabilité limitée (SARL) [Adresse 10], Mme [K] [O] a vendu à M. [Y] [U] et à Mme [I] [F], dans un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 13] (35), un appartement de type 3 duplex avec cave, au prix de 138 000 €.

Suivant cet acte, l’ensemble immobilier est édifié sur deux parcelles, cadastrées section AH n° [Cadastre 5] et [Cadastre 6], d’une contenance respective de 164 et 28 m2.

Suivant extrait de plan de situation délivré par le cadastre, le 12 février 2021, la parcelle cadastrée section AH n° [Cadastre 5] est entièrement bâtie. Elle est séparée de la parcelle cadastrée section AH n° [Cadastre 6] par l'[Adresse 12], ladite parcelle, non bâtie, se situant au Sud Ouest de la première.

Le bien vendu se compose des lots n° 1, 6 à 9 et 16, Mme [O] l’ayant acquis par acte authentique du 2 octobre 2015.

Suivant état descriptif de l’immeuble en date du 1er août 1960, cité dans l’acte de vente du 25 février 2021, le lot n°1, lequel constitue selon ledit acte l’appartement précité, comporte également « au Sud du passage la partie Est d’un petit bâtiment servant de décharge ». Suivant ce même état descriptif, le lot n°4 comporte, lui, « la partie Ouest de la remise en brique en bordure et au Sud du passage ».

Suivant projet d’état modificatif n°1 de cet état descriptif de division, établi par un géomètre-expert le 19 décembre 2016 et également cité dans l’acte de vente du 25 février 2021, il est envisagé « la suppression des lots (issus des lots n° 1 et 4) formant anciennement une remise (sur la parcelle AH [Cadastre 6]), dorénavant démolie ». L’article 1.1 de ce projet désigne l’ensemble immobilier comme composé d’un bâtiment unique et d’aménagements extérieurs, à savoir « un terrain situé au Sud de l’immeuble et du passage [Adresse 11] ».

Il est envisagé la création de deux lots, correspondant à ce terrain et désignés comme suit :

— lot n°26 : terrain (ancienne remise – partie Est), issu de la division du lot n°1,

— lot n°28 : terrain (ancienne remise – partie Ouest), issu de la division du lot n°4, ainsi que leur suppression concomitante pour devenir des parties communes.

Les parties se sont accordées sur une réitération, par acte authentique, au plus tard le 23 mai 2021 ainsi que sur une clause pénale d’un montant équivalent à 10 % du prix principal en cas de défaillance de l’une d’entre elles, indépendamment de tous dommages-intérêts.

Suivant courrier adressé le 28 avril 2021 par le maire de [Localité 13] aux acquéreurs, un dossier de « régularisation foncière est en cours concernant la parcelle AH n°[Cadastre 6] sur laquelle la commune a réalisé un parking ». Il est indiqué dans cette lettre que lors de la régularisation de ce dossier, la commune a appris l’existence d’un second propriétaire de cette parcelle, en l’occurrence, Mme [O] et qu’elle s’est dès lors rapprochée du notaire ayant acté la vente du 02 octobre 2015, mais vainement à ce stade, afin de proposer aux deux copropriétaires l’attribution d’une place de stationnement chacun.

Suivant lettre recommandée du lendemain, avec accusé de réception, adressée au notaire instrumentaire, à Mme [O] et à l’agent immobilier, les acquéreurs ont annulé la vente au motif que cette difficulté n’avait pas été portée à leur connaissance, abstention ayant vicié leur consentement.

Suivant courrier de l’agent immobilier adressé aux acquéreurs, en date du 18 mai 2021, Mme [O] ne s’oppose pas à leur « rétractation » et ne souhaite pas agir en exécution forcée de la vente, l’agent précisant, toutefois, rester dans l’attente de ses directives « concernant le jeu ou non de la clause pénale ».

Ce dernier indique, également, ne pas solliciter le paiement de ses honoraires.

Suivant capture d’écran du site internet DVF, un appartement de type 3, situé au [Adresse 3] à [Localité 13], s’est vendu le 24 août 2021 au prix de 138 600 €.

Il n’est pas contesté, par Mme [O], que cette mutation concerne le bien litigieux.

Par actes d’huissier du 20 octobre 2021, elle a assigné M. [U] et Mme [F] devant le tribunal judiciaire de Rennes, sur le fondement des articles 1103, 1589 et 1231-5 du code civil, aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 13 800 € au titre de la clause pénale stipulée au contrat, sous le bénéfice des dépens et de l’allocation d’une somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions n°2, notifiées par le RPVA le 16 octobre 2023, elle persiste dans cette demande, sollicite en sus la libération entre ses mains du séquestre du dépôt de garantie d’un montant de 1 000 €, porte sa demande de frais non compris dans les dépens à la somme de 2 000 € et sollicite le débouté des prétentions adverses.

Par conclusions récapitulatives n°3, notifiées par le RPVA le 31 octobre 2023, M. [U] et Mme [F] demandent au tribunal de :

Vu les articles 1130, 1112-1 et 1240 du code civil et L 271-1 du code de la construction et de l’habitation :

S’entendre prononcer la nullité de la vente consentie suivant compromis du 25 février 2021 avec toutes suites et conséquences de droit ;

Dire irrecevable et mal fondée Mme [O] en toutes ses demandes fins et conclusions ;

Constater que Mme [O] a accepté l’exercice du droit de rétractation mis en œuvre par M. [U] et Mme [F] et, en conséquence, la débouter de toutes ses demandes fins et conclusions, le contrat ayant été anéanti d’un commun accord entre les parties ;

Condamner Mme [O] à payer à M. [U] et Mme [F] la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts et la somme de 100 € en restitution des frais notariés consignés en pure perte, ladite somme de 100 € le cas échéant à titre de dommages et intérêts ;

la Condamner à restituer à M. [U] et Mme [F] la somme de 1 000 € qu’ils ont versés à titre de consignation selon les termes du compromis.

Et en toute hypothèse,

Condamner Mme [O] au paiement de ladite somme à titre de dommages et intérêts ;

la Condamner à payer à M. [U] et Mme [F] la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

la Condamner aux entiers dépens.

Aucune des parties n’indique avoir proposé à l’autre de régler amiablement ce différend au moyen d’un mode alternatif au procès et le juge de la mise en état n’a été saisi, à aucun moment, d’une demande de médiation.

Par ordonnance du 18 janvier 2024, ce magistrat a clôturé l’instruction de l’affaire et l’audience de plaidoirie a été fixée au 25 novembre suivant.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs écritures susvisées.

MOTIFS DE LA DECISION :

Le tribunal rappelle qu’il n’est tenu de statuer sur les demandes de « constatations », de « décerner acte » ou de « dire et juger » que lorsqu’elles constituent des prétentions (Civ. 2ème 09 janvier 2020 n° 18-18.778 et 13 avril 2023 n° 21-21.463).

La demande en paiement formée au titre de la clause pénale étant subordonnée à la validité de la promesse synallagmatique de vente, il doit dès lors d’abord être statué à son sujet.

Sur la demande reconventionnelle en nullité de la promesse

M. [U] et Mme [F] sollicitent, dans le dispositif de leurs conclusions, le prononcé de la nullité de la vente. Au soutien de cette prétention, ils affirment que ce n’est qu’après la signature du « compromis » (page 4) qu’ils ont découvert, auprès de la mairie, que la commune s’était « accaparée l’assiette de la copropriété cadastrée AH [Cadastre 6] (à moins qu’il ne s’agisse d’un lot privatif) pour y réaliser un parking public » (ibid) et qu’un projet de régularisation était en cours. Ils prétendent que lors de la visite du bien litigieux, l’agent immobilier leur a présenté les emplacements de stationnement réalisés sur la parcelle cadastrée section AH n° [Cadastre 6] et leur a laissé entendre qu’ils faisaient parties des lots proposés à la vente. Ils soutiennent que leur vendeur ne les a pas informés, en violation des dispositions de l’article 1112-1 du code civil, de ce litige l’opposant à la copropriété et/ou à la commune depuis de nombreuses années. Ils affirment, qu’ainsi, leur consentement a été vicié, en raison d’un dol ou « tout au moins » (page 5) d’une erreur sur la chose vendue.

Mme [O] répond qu’elle leur a « répercuté » (page 8) l’ensemble des informations en sa possession, au jour de la signature de la promesse. Elle affirme que la description, faite dans cette promesse du bien litigieux, est « strictement » (page 8) conforme à celle stipulée dans son acte de propriété. Elle prétend qu’elle ignorait que le parking public adjacent à l’immeuble avait été, en partie, réalisé sur la parcelle cadastrée section AH n° [Cadastre 6] et, notamment, sur le lot n°1 dont elle était propriétaire de sorte qu’aucun litige, selon elle, n’était pendant entre elle, le syndic de la copropriété et la commune. Elle affirme qu’elle n’a découvert cette difficulté qu’à la lecture du courrier de la commune en date du 28 avril 2021. Elle soutient que la promesse ne stipule à aucun endroit la présence d’un emplacement de parking attaché à l’appartement, de sorte que ses acquéreurs ne seraient pas fondés à soutenir qu’ils pensaient pouvoir en disposer d’un et qu’ainsi, leur consentement aurait été vicié en raison de cette prétendue erreur sur la chose.

Elle prétend « que l’emprise irrégulière de la commune sur une partie du lot n°1 (…) n’affecte en rien le droit de propriété des acquéreurs » (souligné dans le texte, page 12, NDR) et qu’il aurait suffi à ses acquéreurs d’accepter un échange foncier avec la commune pour disposer d’un emplacement de stationnement. Elle conclut que les défendeurs ne peuvent arguer d’une fausse représentation de la réalité au jour de la signature de la promesse.

Vu les articles 1130, 1132, 1133, en son premier alinéa et 1137, en ses deux premiers alinéas du code civil :

Selon le premier de ces textes, l’erreur et le dol vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné .

Aux termes du second, l’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.

Il résulte du troisième que les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté.

Selon le dernier, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

M. [U] et Mme [F] ne démontrent par aucune de leurs pièces la connaissance, par leur vendeur, ni de la probable voie de fait que constitue la réalisation par la commune d’un parc de stationnement automobile ouvert au public sur la parcelle cadastrée section AH n° [Cadastre 6], ni des démarches entreprises par cette collectivité pour y remédier amiablement. Le courrier que leur a adressé la commune à ce sujet, daté du 28 avril 2021 (leur pièce n°2), ne fait état que d’une attache avec le notaire qui avait reçu la vente du bien litigieux, le 02 octobre 2025.

Ils n’allèguent pas ni a fortiori ne démontrent, ensuite, à supposer cette connaissance préalablement établie, sa dissimulation intentionnelle par leur vendeur.

Ils échouent, en conséquence, à rapporter la preuve qui leur incombe (Civ. 3ème 7 avril 2016 n°15-13.064 Bull. n°52) d’une réticence dolosive.

Il ressort de la promesse de vente et des actes qui y sont cités et annexés que lors de sa signature, le bien litigieux se composait notamment du lot n°1, lequel comportait une partie de la parcelle cadastrée section AH n° [Cadastre 6], non bâtie, distante et clairement distincte de celle cadastrée section AH n° [Cadastre 5] supportant l’immeuble et elle, entièrement bâtie (pièces défendeurs n° 1 et 7 et demandeur n°1 et 9).

Il est constant, ensuite, que cette parcelle cadastrée section AH n° [Cadastre 6] était, à la date de la promesse, en état de parc de stationnement pour automobiles.

Il ne saurait, enfin, être utilement reproché à M. [U] et à Mme [F], dont il n’est pas soutenu qu’ils avaient la qualité de professionnels de l’immobilier, de ne pas s’être aperçus, à cette même date, de ce que la commune avait irrégulièrement dépossédé les deux copropriétaires de cette parcelle puisque Mme [O] prétend avoir été elle-même dans l’ignorance de cette situation.

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que les parties ont expressément convenu de la vente d’une partie de la parcelle cadastrée section AH n° [Cadastre 6] et se sont tacitement accordées sur l’usage de ladite parcelle, à savoir celui d’un lieu de stationnement pour automobiles, qualités essentielles en considération desquelles elles ont contracté. Dans la mesure où cette parcelle avait fait, en réalité, l’objet d’une emprise irrégulière par la commune, de sorte que Mme [O] était dans l’incapacité de délivrer la partie lui appartenant, les acquéreurs ont commis une erreur sur la consistance de la chose vendue. Cette erreur, s’agissant d’un emplacement privatif de stationnement situé à proximité immédiate du logement auquel il est rattaché et de surcroît en centre-bourg, a été déterminante de leur consentement.

Il s’ensuit que ce consentement a été vicié, de sorte M. [U] et à Mme [F] sont fondés à solliciter la nullité du contrat de vente du 25 février 2021, laquelle sera prononcée au dispositif du présent jugement.

Sur les conséquences de la nullité du contrat

Mme [O] sera, en conséquence de la nullité du contrat de vente, déboutée de sa demande de condamnation au paiement de la clause pénale qui y était stipulée.

Ce contrat a également prévu que l’agent immobilier, dans les mains duquel a été déposé par les acquéreurs un séquestre d’un montant de 1 000 €, ne pourra s’en dessaisir qu’en vertu d’un accord amiable signé des deux parties ou d’une décision de justice.

La présente décision consacre le droit de M. [U] et de Mme [F] à la restitution du dépôt de garantie.

Corrélativement, la prétention formée à cet égard, par Mme [O], sera rejetée.

La demande formée par M. [U] et Mme [F] de condamnation de cette dernière à leur restituer cette somme de 1 000 €, irrecevable en ce que Mme [O] n’a pas qualité à la subir, sera pareillement rejetée.

Il en va de même, et pour le même motif, de celle visant au remboursement de la provision de 100 € versée au notaire à valoir sur les frais d’acquisition.

Il a été retenu qu’une réticence dolosive n’était pas démontrée. M. [U] et Mme [F], qui n’allèguent aucune autre faute à l’encontre de leur vendeur, sont dès lors mal fondés en leur demande de condamnation de Mme [O] à leur payer cette somme de 100 € à titre de dommages et intérêts.

Ils ne pourront qu’être déboutés, en conséquence, de cette prétention.

M. [U] et Mme [F] sollicitent encore la condamnation de leur vendeur à leur payer la somme de 3 000 €, à titre de dommages et intérêts, en raison d’une procédure abusive et vexatoire, laquelle leur aurait causé un préjudice moral. Mal fondés en cette demande, en ce qu’ils ne démontrent pas en effet la commission par Mme [O] d’une faute faisant dégénérer en abus son droit d’agir en justice (Civ. 3ème 30 novembre 2022 n°21-19.309), ils ne pourront dès lors qu’en être également déboutés

Sur les demandes annexes

Partie succombante, Mme [O] sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Compte étant tenu de l’équité, elle sera également condamnée à payer aux défendeurs la somme de 2 000 € au titre des frais non compris dans les dépens.

DISPOSITIF

Le tribunal :

PRONONCE la nullité de la promesse synallagmatique de vente du 25 février 2021, conclue entre Mme [K] [O] et M. [Y] [U] et Mme [I] [F] ;

DEBOUTE Mme [O] de sa demande de condamnation de M. [U] et de Mme [F] à lui payer une somme au titre de la clause pénale ;

DIT que le dépôt de garantie doit être restitué à M. [U] et à Mme [F] ;

CONDAMNE Mme [O] aux dépens ;

la CONDAMNE à payer à M. [U] et à Mme [F] la somme de 2 000 € (deux mille euros) au titre des frais non compris dans les dépens ;

REJETTE toute autre demande, plus ample ou contraire.

La greffière Le doyen de la chambre, faisant fonction de président