TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 21/07587

N° Portalis 352J-W-B7F-CURRK

N° MINUTE :

Assignation du :

18 Mai 2021

JUGEMENT

rendu le 05 Mars 2025

DEMANDEURS

Monsieur [K] [L]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Madame [X] [Y] épouse [L]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentés par Maître Lara ANDRAOS-GUERIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire C1951

DÉFENDEURS

Maître [Z] [C]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #P0499 et SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidants

Décision du 05 Mars 2025

2ème chambre civile

N° RG 21/07587 – N° Portalis 352J-W-B7F-CURRK

Maître [I] [E], notaire

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par Maître Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire P0499

Monsieur [N] [M]

[Adresse 10]

[Localité 7] (PORTUGAL)

représenté par Maître Sylvain DUBOIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire E2159

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Sarah KLINOWSKI, Juge, statuant en juge unique, assistée de Alice LEFAUCONNIER, greffière, lors des débats et de Sylvie CAVALIE, greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience publique du 17 Décembre 2024, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 04 février 2024 par mise à disposition au greffe. Ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée au 05 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Contradictoire

en premier ressort

*********

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié reçu par Maître [I] [E] le 25 mars 2019, notaire à [Localité 9], avec la participation de Maître [Z] [C], notaire à [Localité 8], Monsieur [N] [M] a consenti au bénéfice de Monsieur [K] [L] et de Madame [X] [L], ci-après les consorts [L], une promesse unilatérale de vente portant sur un appartement de 115 m² situé au 3ème étage du [Adresse 5] à [Localité 6], vendu loué suivant contrat de bail initial du 6 octobre 1961 renouvelé les 10 septembre 2003 et 13 octobre 2014, au prix de 1 120 000 euros, sous condition suspensive de purge du droit de préemption des locataires.

Par courriel du 8 août 2019, Maître [I] [E] a informé les acquéreurs de l’absence de purge par le vendeur du droit de préemption de ses locataires.

Par exploit d’huissier du 9 août 2019, Monsieur [N] [M] a notifié aux locataires du bien promis à la vente leur droit de préemption sur ledit bien.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 3 octobre 2019, les locataires ont exercé leur droit de préemption.

Estimant que Monsieur [N] [M] et Maître [I] [E] avaient engagé leur responsabilité à leur égard en s’abstenant de procéder sans délai à la purge du droit de préemption des locataires du bien promis à la vente, les consorts [L] les ont, par exploits d’huissier des 18 et 19 mai 2021, fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris en réparation de leurs préjudices.

Par exploit d’huissier du 31 janvier 2022, Monsieur [N] [M] a fait assigner son notaire, Maître [Z] [C], en intervention forcée.

Par bulletin du 8 mars 2022, les deux procédures ont été jointes.

Dans leurs dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 18 septembre 2023, les consorts [L] demandent au tribunal de :

Rejeter la demande de condamnation de Monsieur et Madame [L] au paiement de la somme de 56.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,Constater que Monsieur [N] [M] n’a pas purgé dans les délais le droit de préemption des locataires,Constater que Maître [I] [E] était chargé d’une mission de rédacteur d’acte et devait purger la préemption des locataires,Constater que Maître [I] [E] a commis une faute en ne purgeant pas dans les délais le droit de préemption des locataires,Constater que Maître [I] [E] a manqué à ses devoirs de loyauté, prudence et diligences,Constater le préjudice direct et certain de Monsieur [K] [L] et Madame [X] [L],En conséquence,

Condamner à titre de clause pénale Monsieur [N] [M] à payer à Monsieur [K] [L] et Madame [X] [L] la somme de 120.000,00 euros,Condamner à titre de dommages-intérêts pour perte de chance in solidum, Maître [I] [E] et Monsieur [N] [M] à payer à Monsieur et Madame [L] la somme de 554.725,50 euros,Condamner à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral in solidum, Maître [I] [E] et Monsieur [N] [M] à payer à Monsieur et Madame [L] la somme de 20.000 euros,Rejeter les conclusions, demandes et fins de Maître [E], Maître [C] et de Monsieur [M],Condamner in solidum Maître [I] [E] et Monsieur [N] [M] au paiement d’une somme de 10000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,Condamner in solidum Maître [I] [E] et Monsieur [N] [M] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Lara ANDRAOS-GUERIN, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 17 janvier 2024, Monsieur [N] [M] demande au tribunal de :

A titre principal,

Juger que la caducité de la promesse de vente est acquise pour défaut de levée d’option dans le délai contractuel de la part des époux [L],Condamner les époux [L] à verser à Monsieur [M] la somme de 56 000 euros prévue à titre d’indemnité d’immobilisation,Rejeter l’intégralité des demandes des époux [L] formulée à l’égard de Monsieur [M], Condamner solidairement et à tout le moins in solidum Maître [I] [E] et Maître [Z] [C], notaires, à verser à Monsieur [M] la somme de 4 706,27 euros en indemnisation des sommes exposées par Monsieur [M] au titre du prêt souscrit auprès du Crédit Agricole du Languedoc qu’il n’aurait pas eu à exposer si le droit de préemption des locataires avait été purgé dans un délai raisonnable par les notaires, Condamner solidairement et à tout le moins in solidum Maître [I] [E] et Maître [Z] [C], notaires, à verser à Monsieur [M] la somme de 302,40 euros en indemnisation des frais de traduction de son titre de propriété et de son justificatif de la qualité de résident fiscal portugais (Pièce n°12), Condamner solidairement et à tout le moins in solidum Maître [I] [E] et Maître [Z] [C], notaires, à verser à Monsieur [M] la somme de 30 000 euros en indemnisation du préjudice moral subi par ce dernier.

A titre subsidiaire, si par extraordinaire, il était fait droit aux demandes de condamnation des époux [L] à l’égard de Monsieur [M],

Condamner solidairement et à tout le moins in solidum Maître [I] [E] et Maître [Z] [C], notaires, à garantir Monsieur [M] de toutes condamnations prononcées à son encontre à la demande des époux [L] ou de toute autre partie,En tout état de cause,

Rejeter l’intégralité des demandes des époux [L] et de l’ensemble des parties à la cause formulées à l’égard de Monsieur [M], Condamner solidairement et à tout le moins in solidum les époux [L], Maître [I] [E] et Maître [Z] [C] à payer à Monsieur [M] la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, Condamner solidairement et à tout le moins in solidum les époux [L], Maître [I] [E] et Maître [Z] [C] aux dépens, Rejeter l’exécution provisoire du chef des demandes des époux [L],

Décision du 05 Mars 2025

2ème chambre civile

N° RG 21/07587 – N° Portalis 352J-W-B7F-CURRK

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir du chef des demandes de Monsieur [M],

Dans ses dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 3 novembre 2023, Maître [I] [E] demande au tribunal de :

Juger que Monsieur et Madame [L] succombent dans la charge de la preuve leur incombant, s’agissant des conditions cumulatives prévues à l’article 1240 du Code Civil, ne démontrant pas l’existence d’un manquement fautif de Maître [E] à ses obligations professionnelles, d’un préjudice né, réel et certain et d’un lien de causalité direct,Juger que la perte de chance subie par Monsieur et Madame [L] n’est pas raisonnable, ni sérieuse,En conséquence,

Juger Monsieur et Madame [L] mal fondés en l’intégralité de leurs fins, prétentions et demandes formulées à l’encontre de Maître [E],Débouter Monsieur et Madame [L] de l’intégralité de leurs demandes de condamnation pécuniaires formulées à l’encontre de Maître [E],Condamner Monsieur et Madame [L] solidairement à payer à Maître [E] une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,Condamner Monsieur et Madame [L] solidairement aux entiers dépens de l’instance, lesquels seront recouvrés en application des articles 696 et suivants du Code de Procédure Civile,Juger Monsieur [N] [M] mal fondé en ses demandes, fins et prétentions, formulées à l’encontre de Maître [E],Débouter Monsieur [N] [M] de ses demandes de condamnation pécuniaire formulées à l’encontre de Maître [E], tant à titre subsidiaire qu’en tout état de cause,Condamner Monsieur [N] [M] à payer à Maître [E] une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner Monsieur [N] [M] aux entiers dépens de l’instance, lesquels seront recouvrés en application des articles 696 et suivants du code de procédure civile. A titre infiniment subsidiaire, en cas de condamnation prononcée à l’encontre de Maître [E],

Débouter Monsieur et Madame [L] de leurs demandes de condamnation in solidum de Maître [E] avec Monsieur [M],Minorer très largement les demandes de condamnation pécuniaire formulées par Monsieur et Madame [L] à l’encontre de Maître [E],En tout état de cause,

Ecarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 3 avril 2023, Maître [Z] [C] demande au tribunal de :

Débouter Monsieur [M] de toutes ses demandes de condamnation pécuniaire formulées à l’encontre de Maître [C], tant à titre principal, que subsidiaire et en tout état de cause, Subsidiairement, en cas d’accueil de l’action,

Débouter Monsieur [M] [N] de ses demandes de condamnation in solidum de Maître [C] avec Maître [E],Minorer largement les demandes de condamnations pécuniaires formulées par Monsieur [M], Ecarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir, En tout état de cause,

Condamner Monsieur [M] à payer à Maître [C] une somme de 3.600 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, Condamner Monsieur [M] aux entiers dépens de l’instance, lesquels seront recouvrés en application des articles 696 et suivants du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de leurs prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 février 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 17 décembre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 février 2025, elle a été prorogée au 05 mars 2025, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Il est rappelé que les demandes des parties de « dire et juger » ou « constater », tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Sur la responsabilité de Monsieur [N] [M]

Les consorts [L] soutiennent, au visa des articles 1103, 1104 et 1231-1 du code civil, que Monsieur [N] [M] a engagé sa responsabilité contractuelle en s’abstenant de procéder sans délai à la purge du droit de préemption ou à mandater son notaire à cet effet, comme l’y invitait pourtant la promesse unilatérale de vente du 25 mars 2019, le droit de préemption ayant été notifié aux locataires du bien promis à la vente le 9 août 2019 seulement. Ils estiment que la purge tardive du droit de préemption des locataires, qui les a privés de leur droit d’acheter, doit donner lieu à réparation.

Sur l’évaluation de leur préjudice, ils précisent que la faute de leur vendeur a empêché la vente de se conclure, de sorte que ce dernier doit, en application des clauses de la promesse de vente et compte tenu de son refus de signer la vente, être condamné au paiement de la somme de 120 000 euros au titre de la clause pénale. Ils considèrent en outre que cette faute de leur vendeur est en lien direct et certain avec leur préjudice constitué de la perte de chance d’acquérir le bien promis à la vente. Les consorts [L] estiment en effet que si la purge du droit de préemption était intervenue au mois de novembre 2018, les locataires auraient nécessairement préempté le bien, de sorte qu’ils auraient pu se porter eux-mêmes acquéreurs d’un autre bien au même prix et ont ainsi perdu 10 mois entre leur première visite au mois de décembre 2019 et le 4 octobre 2019, période qui a vu les prix du marché immobilier augmenter de manière exponentielle. Ils évaluent la différence de prix au m² entre le 15 janvier 2019 et le 12 février 2020 à la somme de 4 823,70 euros, qu’ils multiplient par 115 m², superficie de l’appartement litigieux, et sollicitent en conséquence la condamnation in solidum des vendeurs et du notaire instrumentaire à leur verser la somme totale de 554 725,5 euros, outre la somme de 20 000 euros au titre de leur préjudice moral.

Monsieur [N] [M], après avoir rappelé que la purge du droit de préemption des locataires est une obligation légale prévue à l’article 10 de la loi n°75-1351 du 31 décembre 1975, précise qu’il a informé les consorts [L] de l’intention des locataires d’exercer leur droit de préemption dès qu’il en a eu connaissance, aucune faute ne pouvant ainsi lui être reprochée. Il ajoute que la clause pénale n’a vocation à s’appliquer que dans l’hypothèse de la défaillance fautive de l’une des parties, c’est-à-dire dans l’hypothèse où une partie ne régulariserait pas l’acte authentique de vente alors que les conditions suspensives sont accomplies. Considérant que l’exercice par les locataires de leur droit de préemption a entraîné la non-réalisation de la condition suspensive associée et par conséquent la caducité de la promesse, la clause pénale ne peut recevoir application selon lui. Sur le préjudice allégué en demande, il observe que la perte de chance des consorts [L] d’acquérir le bien litigieux est exclusivement en relation avec l’exercice par les locataires de leur droit de préemption. Subsidiairement, le promettant demande au tribunal de condamner les notaires à le garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre.

Sur ce,

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du même code vient préciser que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1231-1 du code civil dispose par ailleurs que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 10 de la loi n°75-1351 du 31 décembre 1975 énonce enfin en son premier alinéa :

« I-Préalablement à la conclusion de toute vente d’un ou plusieurs locaux à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d’un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l’indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu’il occupe. Cette notification vaut offre de vente au profit de son destinataire.

L’offre est valable pendant une durée de deux mois à compter de sa réception. Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si dans sa réponse, il notifie au bailleur son intention de recourir à un prêt, son acceptation de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et, en ce cas, le délai de réalisation est porté à quatre mois.

Passé le délai de réalisation de l’acte de vente, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est nulle de plein droit ».

En l’espèce, aux termes de la promesse unilatérale de vente du 25 mars 2019, Monsieur [N] [M], promettant, s’est engagé à « procéder sans délais aux purges des droits de préemption ou de préférence existant et mandate à cet effet son notaire qui est ainsi chargé de transmettre la notification à la personne ou administration intéressée et cette notification devra stipuler que la réponse du bénéficiaire du droit devra être adressée audit notaire ».

Monsieur [N] [M] a par exploit d’huissier du 9 août 2019 notifié à ses locataires leur droit de préemption sur le bien promis à la vente, lesquels ont manifesté leur volonté de l’exercer par courrier recommandé du 3 octobre 2019.

Si Monsieur [N] [M] a purgé tardivement le droit de préemption de ses locataires alors que l’avant-contrat l’invitait à le faire « sans délais », le tribunal observe qu’aucun délai n’a été prévu par les parties pour procéder à la purge du droit de préemption, outre qu’aucune sanction n’est précisée.

Le promettant n’a donc commis aucune faute contractuelle en notifiant tardivement à ses locataires leur droit de préemption.

En outre, l’exercice par les locataires de leur droit de préemption a emporté caducité de la promesse de vente et donc la possibilité pour les parties de solliciter la clause pénale en cas de refus de l’une d’entre elles de signer l’acte de vente.

En conséquence, les consorts [L] seront déboutés de leur demande de condamnation de Monsieur [N] [M] au paiement de la clause pénale.

Sur leurs demandes de dommages et intérêts pour perte de chance et préjudice moral, il vient d’être démontré qu’ils ne caractérisent pas l’existence d’une faute permettant d’engager la responsabilité de Monsieur [N] [M].

A titre surabondant, le préjudice qu’ils invoquent n’est pas en lien direct et certain avec le manquement allégué.

En effet, la purge tardive du droit de préemption des locataires ne les a nullement privés de leur droit d’acheter ni n’a empêché la vente de se conclure puisque l’absence de réitération de la vente est exclusivement due à la volonté des locataires d’exercer leur droit de préemption.

Au demeurant, les consorts [L] étaient informés de l’existence de locataires et de la nécessité de procéder à la purge de leur droit de préemption préalablement à la vente, érigée en condition suspensive de vente, cette mention figurant expressément dans l’avant-contrat, auquel était annexé le bail d’habitation.

En conséquence, ayant consenti à acquérir un bien grevé d’un droit de préemption et donc accepté l’aléa que représentait l’absence de réalisation de la condition suspensive de vente, ils ne justifient d’aucune perte de chance d’acquérir le bien litigieux.

Enfin, sur le préjudice allégué de perte de chance d’acquérir un bien immobilier à des conditions plus favorables s’ils avaient été informés plus tôt de l’exercice par les locataires de leur droit de préemption, le tribunal observe d’une part qu’ils n’ont pas été empêchés à compter du 3 septembre 2019, de se positionner sur un autre bien immobilier avec les fonds qui leur ont été restitués, qu’ils n’ont donc pas été privés de la chance d’acquérir leur résidence principale, outre que si le droit de préemption avait été notifié plus tôt aux locataires, ces derniers auraient toujours disposé d’un délai de deux mois pour l’accepter, en application des dispositions légales ci-avant rappelées.

En toute hypothèse, les consorts [L] ne démontrent pas que ce retard de cinq mois, voire de trois mois, leur a porté préjudice, se contentant de comparer le prix au m2 d’un bien vendu occupé, soit nécessairement plus bas que celui d’un bien vendu libre de tout occupant, avec le prix au m² moyen obtenu sur le site meilleurs agents en mars 2022 sans considération des caractéristiques du bien.

En considération de l’ensemble de ces éléments, les consorts [L] ne caractérisent aucun manquement de Monsieur [N] [M] ni aucun préjudice découlant du manquement allégué, de sorte qu’ils seront déboutés de l’ensemble des demandes qu’ils forment à son encontre et qu’il n’y a pas lieu d’examiner la demande de garantie de Monsieur [N] [M].

Sur la responsabilité de Maître [I] [E]

Les consorts [L] estiment, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, que Maître [I] [E] a également engagé sa responsabilité extracontractuelle en procédant tardivement, la veille de la date de signature de la vente, à la purge du droit de préemption des locataires. Ils rappellent que les conditions nécessaires à la signature de la vente étaient réunies dès le 10 juillet 2019 et que la date de signature initialement fixée au 10 juillet 2019 avait été repoussée à la suite d’une négligence des notaires relative à la validité des diagnostics. Les demandeurs ajoutent qu’il appartenait au notaire instrumentaire de vérifier les droits applicables aux locataires bien avant la rédaction de la promesse de vente, de prévoir une condition suspensive relative à leur droit de préemption et de purger ce droit de préemption dès sa saisine, ce qu’il n’a pas fait en omettant de leur indiquer que la vente du bien occupé pouvait donner lieu à l’exercice d’un droit de préemption au profit des actuels locataires, en purgeant tardivement ce droit de préemption et en leur demandant expressément de réitérer la promesse de vente le 29 octobre 2019.

Sur l’évaluation de leur préjudice, les consorts [L] précisent que les manquements du notaire instrumentaire sont en lien direct et certain avec leur préjudice constitué de la perte de chance d’acquérir le bien promis à la vente ou d’acquérir un autre bien au même prix.

Maître [I] [E] rappelle que la promesse de vente par lui rédigée précise l’existence de locataires suivant acte sous seing privé du 6 octobre 1961 deux fois renouvelé, le devoir du vendeur de procéder sans délai aux purges des droits de préemption et de préférence, le mandat donné par ce dernier à son notaire, Maître [Z] [C], à cet effet, et la condition suspensive d’absence d’exercice par les locataires de leur droit de préemption. Il expose en effet n’avoir jamais reçu mandat par Monsieur [N] [M] de procéder à la purge de ce droit de préemption, de sorte qu’il ne peut lui être reproché de ne pas y avoir procédé, ni avant ni même immédiatement après la signature de la promesse unilatérale de vente. Maître [I] [E] ajoute que les demandeurs ont été informés dès le 2 septembre 2019 de l’intention des locataires d’exercer leur droit de préemption et qu’il leur a demandé leur accord pour la prorogation de la promesse le 29 octobre 2019 pour permettre de conserver le lien contractuel entre promettant et bénéficiaire pendant le délai visé à l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975.

Sur le préjudice invoqué par les demandeurs, Maître [I] [E] observe que la perte de chance des consorts [L] d’acquérir le bien litigieux découle directement de l’exercice de leur droit de préemption par les locataires, qu’ils n’ignoraient pas, et ce, indépendamment du délai qui a été rendu nécessaire pour qu’ils l’exercent. Maître [I] [E] ajoute que les consorts [L] ne démontrent pas qu’ils auraient pu se porter immédiatement acquéreurs d’un autre appartement s’ils avaient été informés plus tôt de l’exercice par les locataires de leur droit de préemption, outre que les conditions actuelles du marché de l’immobilier sont au contraire plus favorables à leur acquisition, les prix de l’immobilier parisien ayant diminué en 2020, de même que les taux d’intérêts à la même période. Il relève enfin que les consorts [L] avaient parfaitement connaissance de l’existence de locataires et que la promesse de vente a été régularisée sous condition suspensive d’absence d’exercice du droit de préemption, de sorte qu’ils échouent à rapporter la preuve d’un préjudice né, réel et certain et d’un lien de causalité direct avec son intervention.

Sur ce,

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, le notaire est tenu d’un devoir de diligence, d’information et de conseil à l’égard de son client dans le cadre de l’établissement de l’acte auquel il participe.

Il est de principe que le notaire, en sa qualité d’officier ministériel relevant du régime de la responsabilité délictuelle prévu à 1240 est tenu de veiller à l’efficacité des aces qu’il établit.

Lorsqu’il est requis d’instrumenter, le notaire a le devoir de dresser un acte conforme aux lois et règlements et pourvu de l’efficacité requise, il est ainsi tenu, au titre d’une obligation de moyens, d’un devoir de conseil qui comprend une obligation d’information, une obligation de vérification et une obligation d’efficacité.

En l’espèce, aux termes de la promesse unilatérale de vente du 25 mars 2019 précédemment rappelés, Monsieur [N] [M], promettant, s’est engagé à « procéder sans délais aux purges des droits de préemption ou de préférence existant et mandate à cet effet son notaire qui est ainsi chargé de transmettre la notification à la personne ou administration intéressée et cette notification devra stipuler que la réponse du bénéficiaire du droit devra être adressée audit notaire ».

Maître [I] [E] n’a donc pas été chargé de procéder à la purge du droit de préemption.

En outre, la promesse de vente comportait une condition suspensive d’exercice par les locataires de leur droit de préemption, qui figure expressément an page 6 du contrat, de sorte que les consorts [L] ne peuvent sérieusement soutenir que le notaire instrumentaire aurait dû prévoir une condition suspensive à cet effet et qu’il a omis de leur indiquer que la vente du bien occupé pouvait donner lieu à l’exercice d’un droit de préemption.

En toute hypothèse et comme précédemment développé, la perte de chance d’acquérir le bien litigieux est en lien direct et certain avec l’exercice par les locataires de leur droit de préemption et n’est aucunement liée à la purge tardive de ce droit, de sorte qu’en signant un avant-contrat sous condition suspensive d’absence d’exercice par les locataires de leur droit de préemption, les consorts [L] ne peuvent invoquer aucune perte de chance.

Enfin, le fait pour Maître [I] [E] de leur avoir demandé de réitérer la promesse de vente le 29 octobre 2019 n’est constitutif d’aucune faute engageant sa responsabilité civile professionnelle.

Dans ces conditions, il convient de débouter les consorts [L] de l’ensemble de leurs demandes de dommages et intérêts dirigées à l’encontre du notaire instrumentaire.

Sur la demande reconventionnelle en paiement de l’indemnité d’immobilisation

Monsieur [N] [M] sollicite reconventionnellement la condamnation des demandeurs à lui verser la somme de 56 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, se prévalant de la caducité de la promesse unilatérale de vente, les bénéficiaires n’ayant pas levé l’option d’achat avant la date d’expiration fixée au 25 juin 2019, les dates invoquées pour l’émission de l’offre de prêt étant toutes postérieures à celles fixées tant pour justifier de la réalisation de la condition suspensive de prêt que pour lever l’option. Il relève en outre qu’aucune prorogation expresse de la promesse de vente n’est versée aux débats.

Les consorts [L] rappellent que Monsieur [N] [M] a accepté de proroger le délai de la promesse de vente à deux reprises, outre qu’une date de signature de la vente a bien été prévue, de sorte qu’ils ont bien levé leur option d’achat et qu’aucune condamnation ne saurait être prononcée à leur encontre.

Sur ce,

Selon l’article 1103 du Code civil, le contrat fait la loi entre les parties.

L’article 1304-3 du même code dispose qu’une condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y a intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, l’avant-contrat précise en page 5 que le bénéficiaire exerce une liberté, celle de ne pas acquérir, et en devra alors le prix fixé à la somme de 10% du prix de vente destiné à garantir le paiement du prix de sa liberté de ne pas acquérir. Ce prix sera exigible seulement si « le ou les titulaires des droits de préemption urbain (dpu) pouvant éventuellement exister sur les biens promis ne l’exercent pas et les conditions suspensives suivantes se réalisent :

Le ou les titulaires des droits de préemption autre qu’urbain, de préférence, quel que soit leur origine légale ou conventionnelle, pouvant éventuellement exister sur les biens promis, ne l’exercent pas (…) ».

Les consorts [L] n’ont aucunement empêché l’accomplissement de la condition suspensive de vente puisque l’exercice par les locataires de leur droit de préemption les a empêchés d’acquérir le bien promis à la vente. A considérer que le délai de réalisation de la promesse n’ait pas été prorogé, ce que les demandeurs contestent, il importe peu que ces derniers n’aient pas levé l’option ou justifié de leur offre de prêt dans le délai initialement convenu puisqu’en toute hypothèse, la vente ne pouvait être réitérée, les locataires ayant manifesté leur volonté d’acquérir le bien.

Monsieur [N] [M] le concède d’ailleurs lui-même en page 7 de ses écritures en indiquant que « la clause pénale ne peut s’appliquer en cas d’échec de la vente pour une raison indépendante de la volonté des parties tenant notamment à la non-réalisation d’une condition suspensive », ce qui est le cas d’espèce.

En conséquence et conformément aux termes de l’avant-contrat ci-avant rappelés, l’indemnité d’immobilisation n’est pas exigible, de sorte que Monsieur [N] [M] doit être débouté de sa demande reconventionnelle en paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Sur les demandes reconventionnelles au titre des frais bancaires, des frais de traduction et du préjudice moral

Monsieur [N] [M] soutient que le retard dans la réalisation de la vente causé par le caractère tardif de la purge du droit de préemption du locataire l’a contraint à recourir à un prêt pour l’acquisition de sa résidence principale au Portugal, laquelle devait être financée avec les fonds de la vente. Il sollicite donc la condamnation des deux notaires au remboursement de ses frais bancaires et des frais de traduction de son attestation de propriété, à titre de dommages et intérêts, outre des dommages et intérêts au titre de son préjudice moral.

Maître [I] [E] relève que l’attestation de propriété au Portugal n’est pas traduite, outre que Monsieur [N] [M] ne justifie pas de la souscription du prêt immobilier mentionné ni ne démontre la réalité du préjudice moral qu’il invoque et la nécessité pour lui de rembourser de manière anticipé son prêt. Il observe de manière générale que les préjudices allégués par le défendeur sont sans relation causale certaine et directe avec son intervention, rappelant qu’il n’a pas été mandaté pour procéder à la purge du droit de préemption des locataires.

Maître [Z] [C] observe également que les pièces versées par Monsieur [N] [M] ne sont pas traduites, qu’après la vente intervenue au profit de ses locataires, il a pu disposer de la somme de 1 120 000 euros pour acquérir un bien d’égale valeur, qu’il n’éclaire nullement le tribunal sur le prix de vente de son bien au Portugal, qui ne constitue aucunement sa résidence principale, outre qu’il ne justifie pas de son préjudice moral.

Sur ce,

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, le notaire est tenu d’un devoir de diligence, d’information et de conseil à l’égard de son client dans le cadre de l’établissement de l’acte auquel il participe.

Il est de principe que le notaire, en sa qualité d’officier ministériel relevant du régime de la responsabilité délictuelle prévu à 1240 est tenu de veiller à l’efficacité des aces qu’il établit.

Lorsqu’il est requis d’instrumenter, le notaire a le devoir de dresser un acte conforme aux lois et règlements et pourvu de l’efficacité requise, il est ainsi tenu, au titre d’une obligation de moyens, d’un devoir de conseil qui comprend une obligation d’information, une obligation de vérification et une obligation d’efficacité.

En l’espèce, il vient d’être établi que Maître [I] [E] n’a commis aucune faute engageant sa responsabilité civile professionnelle, ce dernier n’ayant pas été chargé de procéder à la purge du droit de préemption des locataires. Monsieur [N] [M] doit donc être débouté de toute demande de condamnation dirigée à l’encontre du notaire instrumentaire.

Si Maître [Z] [C] n’a pas purgé «sans délais» le droit de préemption des locataires, Monsieur [N] [M] ne justifie d’aucun préjudice en lien direct et certain avec cette purge tardive.

En effet, il résulte de ses propres pièces que l’offre de prêt immobilier du Crédit Agricole du Languedoc a été éditée le 24 janvier 2019, qu’il l’a signée le 18 février 2019 et que le prêt a été clôturé le 11 septembre 2020.

La purge tardive du droit de préemption n’est donc pas à l’origine du recours à un prêt, qui a été contracté avant même la signature de l’avant-contrat avec les consorts [L], outre que le prêt a été clôturé bien après la vente au profit des locataires, qui compte tenu de l’exercice de leur droit de préemption le 3 octobre 2019, ont dû acquérir le bien litigieux au plus tard au début de l’année 2020.

Monsieur [N] [M] ne justifie enfin d’aucun préjudice moral.

En conséquence, il convient de rejeter l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de Maître [Z] [C].

Sur les autres demandes

Les consorts [L], qui succombent, seront condamnés solidairement à payer à Monsieur [N] [M] et à Maître [I] [E] la somme de 4 000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Monsieur [N] [M], à l’origine de l’assignation en intervention forcée de Maître [Z] [C] et qui succombe à son égard, sera condamné à lui verser la somme de 3 600 euros au titre de ses frais irrépétibles.

L’exécution provisoire de la présente décision, à laquelle il n’y a pas lieu de déroger compte tenu de l’ancienneté et de la nature du litige, sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Rejette la demande de Monsieur [K] [L] et de Madame [X] [L] en condamnation de Monsieur [N] [M] au paiement de l’indemnité d’immobilisation à titre de clause pénal,

Rejette la demande de Monsieur [K] [L] et de Madame [X] [L] en condamnation de Monsieur [N] [M] en paiement de dommages et intérêts pour perte de chance et pour préjudice moral,

Rejette la demande de Monsieur [K] [L] et de Madame [X] [L] en condamnation de Maître [I] [E] en paiement de dommages et intérêts pour perte de chance et pour préjudice moral,

Rejette la demande reconventionnelle de Monsieur [N] [M] en condamnation de Monsieur [K] [L] et de Madame [X] [L] au paiement de l’indemnité d’immobilisation,

Rejette la demande reconventionnelle de Monsieur [N] [M] au titre des frais bancaires, des frais de traduction et du préjudice moral,

Rejette toute autre demande,

Condamne solidairement Monsieur [K] [L] et de Madame [X] [L] aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés conformément aux articles 696 et suivants du code de procédure civile,

Condamne solidairement Monsieur [K] [L] et Madame [X] [L] à payer à Monsieur [N] [M] la somme de

4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement Monsieur [K] [L] et de Madame [X] [L] à payer à Maître [I] [E] la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [N] [M] à payer à Maître [Z] [C] la somme de 3 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Fait et jugé à Paris le 05 Mars 2025

La Greffière La Présidente