Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e ESSNER

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 22 Septembre 2025

DÉCISION N° 25/333

N° RG 24/05765 – N° Portalis DBWQ-W-B7I-P7JN

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la Communauté Immobilière LES TOURELLES, sis à CANNES (06400) 5 avenue du Général Koenig, représenté par son Syndic en exercice la Société FONCIA AD Immobilier, Société par actions simplifiées, immatriculée au RCS de CANNES sous le n° 322 212 168, dont le siège social est sis à CANNES (06400) 11 boulevard de la Ferrage, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

représenté par Maître Renaud ESSNER de la SELARL CABINET ESSNER, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

DEFENDERESSE :

SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE S E F, immatriculée au RCS de CANNES sous le n° 333 023 604, dont le siège social est sis à CANNES (06400) 5 avenue du Général Koenig et 22 avenue Beauséjour, chez Monsieur [B] [U] Les Tourelles Valdemosa 3 porte gauche, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame MOREAU, Juge

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du 17 février 2025 ;

A l’audience publique du 16 Juin 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 22 Septembre 2025.

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EXPOSE DU LITIGE :

La SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE S E F est propriétaire des lots numéros 49 et 92 au sein de la résidence LES TOURELLES, située 5 avenue du Général Koenig à CANNES (06400).

Arguant des défaillances dans le règlement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires LES TOURELLES a fait assigner, par acte signifié le 18 novembre 2024, la S.C.I. S E F devant le tribunal judiciaire de Grasse aux fins de :

« CONDAMNER la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE S E F au paiement des sommes suivantes envers le Syndicat des copropriétaires LES TOURELLES :

la somme de 9.874,73 € au titre des charges de copropriété et des frais nécessaires dus au 07 octobre 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,la somme de 2.500,00 € au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le retard dans le paiement des charges conformément à l’article 1231-6 du Code civil.la somme de 2.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE S E F aux entiers dépens de la procédure y compris au droit de l’Article A 444-32 du Code de Commerce en application des frais prévus par l’Article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, dont distraction pour ceux la concernant au profit de Maître Renaud ESSNER qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. ».

*****

La clôture a été prononcée le 17 février 2025 par le juge de la mise en état.

A l’issue de l’audience du 16 juin 2025, le délibéré du jugement a été fixé au 22 septembre 2025.

En vertu des articles 472 à 474 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que la S.C.I. SEF, non comparante, a cependant été citée à étude de commissaire de justice.

Il est expressément référé, en application de l’article 455 du Code de procédure civile, à l’exploit introductif d’instance pour connaître des faits, moyens et prétentions.

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MOTIFS :

Remarque préliminaire :

Conformément au principe édicté par les articles 4 et 5 du code de procédure civile, les parties ont la maîtrise sur l’objet et la cause des demandes formulées en justice et le juge ne doit se prononcer que sur les prétentions telles qu’elles ont été présentées par elles.

C’est la raison pour laquelle les articles 56 et 768 du même code leur imposent de préciser clairement dans leurs écritures l’objet de leur demande.

En l’occurrence, il ne sera statué que sur la base des demandes telles qu’elles ont été présentées par les parties dans leurs écritures, étant rappelé qu’il n’appartient pas au juge de donner acte aux parties d’intention ou de volonté, ni de faire un constat. Ces demandes n’ont pas pour objet de trancher un litige et se trouvent dépourvues de tout effet juridique. Il ne sera pas statué du chef de celles-ci.

Sur le paiement des charges de copropriété et les frais de recouvrement :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

L’article 14-1 I. de la même loi prévoit que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; ».

En tout état de cause, en application des dispositions de l’article 1353 du Code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 9 du Code de procédure civile pose pour sa part qu’ « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Dès lors, il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur à l’instance en recouvrement des charges, de rapporter la preuve que le copropriétaire assigné est effectivement débiteur des sommes réclamées, notamment par la production de toutes pièces pertinentes dont peut se déduire la dette du défendeur.

Le vote de l’assemblée générale constitue la base légale de l’exigibilité des charges et provisions.

Au demeurant, et conformément aux dispositions de l’article 1353 pris en son alinéa 2, il doit être tenu compte par le Tribunal de ce que l’objet de la preuve à rapporter, qui repose principalement sur le syndicat demandeur, consiste dans la preuve d’un fait négatif, en l’occurrence l’absence de paiement, tandis qu’à l’inverse, il n’est pas déraisonnable de considérer que le copropriétaire assigné peut être, sans difficulté majeure, en mesure de rapporter la preuve directe des paiements qu’il prétend le cas échéant avoir effectués, notamment par la production de ses relevés bancaires.

En tout état de cause, le devoir du syndic, qui représente le syndicat des copropriétaires en justice, de produire des éléments utiles et circonstanciés trouve son double fondement, d’une part sur le plan procédural dans ce constat rappelé qu’il est demandeur à la procédure et qu’il se doit donc de rapporter la preuve de ce qu’il réclame, d’autre part, sur le plan contractuel, dans le principe que son mandat, l’oblige à une action diligente et efficace au service de la copropriété, son mandant.

Sont ainsi généralement considérées comme constituant un dossier utile et pertinent permettant au tribunal de vérifier l’exactitude des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires, les pièces ainsi versées :

le décompte du copropriétaire assigné, qui retrace l’historique de l’impayé et ce en permettant de remonter jusqu’à son origine ;la copie des appels de fonds qui ont été adressés au copropriétaire et qui n’ont pas été honorés, afin de justifier le décompte (appels de charges, appels pour travaux, appels exceptionnels (…) ;le décompte de régularisation de charges ;la mise en demeure de payer les charges, avec son justificatif d’accusé de réception, qui fera courir la date à partir de laquelle les intérêts légaux de la dette commencent à courir;la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant voté le budget prévisionnel ou le budget de travaux, et ce afin de justifier les appels de fonds faits au débiteur ; la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant approuvé les comptes de l’exercice comptable clos, afin de justifier les appels de régularisation.

En l’espèce, il apparaît que ces natures de pièces utiles et pertinentes sont produites par le syndicat des copropriétaires de la résidence LES TOURELLES au soutien de sa demande de condamnation, à savoir notamment :

— un décompte débiteur, arrêté au 7 octobre 2024,

— un relevé de propriété,

— un jugement rendu le 12 octobre 2023 par le tribunal judiciaire de Grasse (23/03279) selon la procédure accélérée au fond,

— des appels de fonds du 01/07/2023 au 31/12/2024,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 1er juin 2022, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2021, et le budget prévisionnel de l’exercice 2023,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 avril 2023, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2022, et le budget prévisionnel de l’exercice 2024,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 26 avril 2024, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2023, et le budget prévisionnel de l’exercice 2025,

— un contrat de syndic,

— un état financier après répartition au 30/09/2023.

Il appert ainsi que la S.C.I. S E F reste devoir la somme de 8.886,73 euros au titre des charges de copropriété dues au 7 octobre 2024 inclus.

*****

En outre, des frais ont été imputés sur le compte de la copropriétaire débitrice, à savoir :

-11/12/2023 – Suivi du dossier transmis à l’avocat : 130,00 € ;

-14/03/2024 – Suivi du dossier transmis à l’avocat : 169,00 € ;

-06/06/2024 – Suivi du dossier transmis à l’avocat : 338,00 € ;

-13/09/2024 – Suivi du dossier transmis à l’avocat : 338,00 €.

-07/10/2024 – Frais extrajudiciaire : 13,00 €.

Et ce pour un montant total de 988,00 euros.

Or, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 autorise l’imputation des seuls frais « nécessaires » au recouvrement directement sur le compte du débiteur, et ce à partir de la mise en demeure.

A cet égard, il est constant que ne sont pas considérés comme des « frais nécessaires » aux poursuites tels que visés par l’article 10-1 :

La lettre de relance simple. A cet égard, considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance simple ne peuvent par définition qu’être minimes et il est d’ailleurs raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur.La relance par lettre recommandée avec accusé de réception, qui ne mentionne pas qu’elle est une véritable mise en demeure et a donc la même valeur très minime que la relance simple. Elle n’est ainsi pas un acte de procédure essentiel au recouvrement et son utilité étant faible il ne saurait être fait abus de ce type d’actes notamment en les facturant à des coûts totalement disproportionnés avec le travail qui a été nécessaire pour les formaliser, notamment lorsqu’il s’agit de lettre-type. Considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance ne peuvent par définition qu’être minimes et il est raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur.La mise en place d’un échéancier amiable, en ce qu’elle peut être attachée à une simple phase amiable préalable aux poursuites et qu’il est permis de considérer raisonnablement qu’elle s’intègre dans le champ de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur.La sommation de payer par commissaire de justice, laquelle ne consiste en réalité qu’en un acte extra-judiciaire signifié par un commissaire de justice, non pas dans le cadre de son office ministériel mais dans sa fonction libérale ; elle est ainsi sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte du débiteur.La lettre comminatoire par avocat, qui ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par avocat, sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte du débiteur.Les frais dits « complémentaires de constitution, suivi et de transmission » des dossiers entre le syndic et l’avocat, ni les frais de transmission du dossier au commissaire de justice, les rejets de paiement ou les frais de constitution d’un échéancier, qui sont en réalité des actes de gestion que le syndic exécute en exécution pure et simple de son mandat.

En l’espèce, le Tribunal ne peut retenir aucun des frais requis par la partie requérante portant sur le « suivi du dossier transmis à l’avocat ».

En outre, les frais extrajudiciaires de 13,00 euros en date du 7 octobre 2024 ne sont pas justifiés.

Il est ainsi établi que la créance de la copropriété sera expurgée d’une somme de 988,00 euros correspondant à des frais jugés non nécessaires au visa de l’article 10-1 précité.

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En conséquence, la S.C.I. S E F sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires LES TOURELLES la somme de 8.886,73 euros au titre des charges de copropriété dues au 7 octobre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation signifiée le 18 novembre 2024.

Sur les dommages et intérêts :

Il résulte des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil que « le créancier auquel son débiteur en retard dans ses paiements a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En tout état de cause, l’article 9 du code de procédure civile expose qu’ « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES TOURELLES rapporte tous les éléments propres à révéler que les impayés de charges sont récurrents et anciens, de telle sorte que la dette est aujourd’hui particulièrement importante.

Cette attitude récurrente, qui compromet nécessairement la stabilité financière de la copropriété et, partant, attente à la valeur du bien de tous les autres copropriétaires qui demeurent rigoureux dans leurs obligations, est constitutive d’une faute et à tout le moins d’une mauvaise foi.

Il en résulte que la S.C.I. S E F sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES TOURELLES la somme de 1.000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens :

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Selon l’article 695 du code de procédure civile, les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution sont limitativement énumérés.

Les frais mentionnés à l’article 10 -1, a), de la loi du 10 juillet 1965, et notamment le coût des émoluments de l’article A 444-32 du code de commerce, ne constituent pas des dépens.

Le Tribunal ne peut donc y faire droit.

En conséquence, la S.C.I. S E F sera condamnée aux entiers dépens, tels que listés à l’article 695 du Code de procédure civile, avec distraction au profit de Maître Renaud ESSNER, avocat.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En revanche, il paraît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence LES TOURELLES l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

Une somme de 2.000 euros lui sera allouée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

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PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE S E F à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES TOURELLES la somme de 8.886,73 euros au titre des charges de copropriété dues au 7 octobre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation signifiée le 18 novembre 2024 ;

CONDAMNE la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE S E F à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES TOURELLES la somme de 1.000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE S E F aux entiers dépens tels que listés à l’article 695 du Code de procédure civile, exclusion faite du coût des émoluments prévus à l’article A. 444-32 du code de commerce, avec distraction au profit de Maître Renaud ESSNER, avocat ;

CONDAMNE la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE S E F à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES TOURELLES la somme de 2.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

JUGE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE