TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 5]

(Site Coubertin)

N° RG 25/01311 – N° Portalis DBY2-W-B7J-IBGX

JUGEMENT du

22 Janvier 2026

Minute n°

E.P.I.C. [Localité 5] [Localité 6] HABITAT

C/

[Z] [R]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

[Localité 5] [Localité 6] HABITAT

Copie conforme

M. [R]

Préfecture du Maine et [Localité 6]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 22 Janvier 2026

après débats à l’audience du 16 Octobre 2025, présidée par Jean-Yves EGAL, Premier Vice-Président – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Laurence GONTIER, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

L’Office Public de l’Habitat [Localité 5] [Localité 6] HABITAT

immatriculé au R.C.S d'[Localité 5] sous le N°B 389 106 865,

Siégeant : [Adresse 2]

[Localité 4]

Pris en la personne de Madame [J] [S], responsable du service contentieux, munie d’un pouvoir à cet effet, qui demeurera annexé au présent dossier, comparante

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [R]

né le 25 Septembre 1970

demeurant : [Adresse 1]

[Localité 3]

Comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 28 mars 2022, l’Office Public de l’Habitat [Localité 5] [Localité 6] HABITAT a donné à bail à M. [R] [Z] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 432.77 euros, outre une provision sur charges.

Le 8 octobre 2024, l’Office Public de l’Habitat [Localité 5] [Localité 6] HABITAT a fait délivrer à M. [R] [Z] un commandement de payer la somme en principal de 1.658,49 Euros représentant les loyers impayés et visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de Justice en date du 30 juillet 2025, l’Office Public de l’Habitat ANGERS [Localité 6] HABITAT a fait assigner M. [R] [Z] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’ANGERS aux fins d’obtenir :

— la condamnation de M. [R] [Z] à payer la somme de 1.550,08 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés, et ce avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— la constatation de la résiliation de plein droit du bail à la date du 9 décembre 2024, et subsidiairement le prononcé de la résiliation du bail,

— l’expulsion de M. [R] [Z] et de tous occupants du chef du locataire à l’expiration d’un délai de deux mois à compter d’un commandement de quitter les lieux, si besoin avec le concours de la force publique,

— la condamnation de M. [R] [Z] au paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyers et des charges qui auraient été perçus en vertu du bail, avec revalorisation telle que prévue au contrat de bail, à compter du jour d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

— l’exécution provisoire,

— la condamnation de M. [R] [Z] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

À l’audience du 16 octobre 2025 l’Office Public de l’Habitat [Localité 5] [Localité 6] HABITAT a actualisé sa créance locative au titre des loyers charges et indemnités d’occupation impayés à la date de l’audience, et a maintenu ses demandes. L’office s’est opposé à l’octroi de délais de paiement suspensifs en indiquant que le paiement des loyers courants n’avait pas repris et que la dette s’était aggravée depuis le dépôt du dossier de surendettement.

Le juge a donné connaissance du diagnostic social et financier.

M. [R] [Z] n’a pas contesté l’existence ni le montant de la dette locative et a indiqué qu’il avait déposé un dossier de surendettement déclaré recevable. Il indique qu’il compte reprendre le paiement des loyers courants mais reconnait ne pas l’avoir fait à la date de l’audience; il espère percevoir une prime en fin d’année lui permettant de payer sa dette.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré à la date du 22 janvier 2026, par mise à disposition au greffe, les parties présentes étant informées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs, personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant saisine de la Commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Cette saisine est réputée constituée dès lors que persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement, en vue d’assurer le maintien du versement des aides (APL), mentionnées à l’article L.351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L.542-1 et L.831-1 du code de la Sécurité sociale. Cette saisine peut également s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par le décret.

En l’espèce, l’Office Public de l’Habitat [Localité 5] [Localité 6] HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives par courrier recommandé.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du Maine et [Localité 6] par la voie électronique le 1er aout 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la Loi du 27 juillet 2023 applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet .L’action en résiliation du bail est donc recevable.

Sur le bien-fondé des demandes:

L’article 24-I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la Loi du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux et non plus deux mois comme jusqu’à cette date.

La Loi du 27 juillet 2023 a de surcroît prévu que tout contrat de bail d’habitation contient une telle clause

En l’espèce le bail signé par les parties contient bien une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, la résiliation du contrat intervient de plein droit.

Il résulte des pièces versées par l’Office Public de l’Habitat [Localité 5] [Localité 6] HABITAT que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés par M. [R] [Z], ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois après le commandement de payer qui lui a été délivré le 8 octobre 2024 lequel visait en l’espèce un délai de régularisation de DEUX MOIS.

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 9 décembre 2024.

Le dossier de surendettement n’a été déclaré recevable que le 29 aout 2025 ; cette recevabilité n’est donc pas de nature à remettre en cause les effets de la clause résolutoire acquis en décembre 2024.

Le locataire est donc occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date. Il convient dès lors d’ordonner son expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Il y a également lieu de condamner M. [R] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer augmenté des charges, et ce à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux.

Par ailleurs, l’Office Public de l’Habitat [Localité 5] [Localité 6] HABITAT réclame le paiement de loyers et de charges impayés et verse aux débats le contrat de location, le commandement de payer et un décompte des sommes dues à la date de l’audience prouvant ainsi les obligations dont il demande l’exécution.

M. [R] [Z] n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le principe ou le montant de la dette, ni n’allègue avoir réglé la somme réclamée.

Par conséquent, le bailleur justifie de sa créance et il convient de condamner M. [R] [Z] à payer à l’Office Public de l’Habitat [Localité 5] [Localité 6] HABITAT la somme de Deux mille quatre cent quinze euros et soixante deux centimes (2.415,62), correspondant aux sommes dues à la date du 13 octobre 2025 mensualité de septembre comprise, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément à la demande formulée.

Sur la demande de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire :

Conformément aux dispositions de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989 modifié par la Loi du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En application des dispositions de l’article 24 VII de la Loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En outre, aux termes de l’article 24-VI, 1° de la loi du 06 juillet 1989, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L.732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L.733-1, L.733-4, L.733-7 et L.741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire.

En l’espèce le locataire ne remplit pas les conditions légales pour bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire puisqu’il n’a pas repris le paiement des loyers courants.

Sur la demande de délais de paiement :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Dans le cadre de la procédure de surendettement le débiteur ne peut plus acquitter volontairement les dettes nées avant la décision de recevabilité, mais doit continuer à acquitter les loyers et charges courants.

Le paiement de l’arriéré locatif, dès lors qu’il ne peut pas être accordé de délai suspensif de la résiliation, sera traité dans le cadre de la procédure de surendettement.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire :

En application des dispositions de l’article 514 et de l’article 514-1 nouveau du Code de Procédure Civile l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

M. [R] [Z] supportera la charge des dépens en application des dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et rendue en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 28 mars 2022 entre l’Office Public de l’Habitat [Localité 5] [Localité 6] HABITAT et M. [R] [Z] à la date du 9 décembre 2024 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, l’expulsion de M. [R] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef, du logement situé [Adresse 1] à [Localité 5], avec le concours de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [R] [Z] à verser à l’Office Public de l’Habitat [Localité 5] [Localité 6] HABITAT, à compter du 9 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail ;

CONDAMNE M. [R] [Z] à payer à l’Office Public de l’Habitat [Localité 5] [Localité 6] HABITAT la somme de Deux mille quatre cent quinze euros et soixante deux centimes (2.415,62) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 13 octobre 2025 mensualité de septembre comprise, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DEBOUTE M. [R] [Z] de ses autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE M. [R] [Z] aux dépens qui comprendront le cout du commandement de payer;

DIT que la présente décision sera transmise par le Greffe du Tribunal à la Préfecture du Maine et Loire en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le Greffier Le Juge