TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 13/05/2025

à : Maitre Isabelle GEUZIMIAN

Copie exécutoire délivrée

le : 13/05/2025

à : Maitre Rémy CERESIANI

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/01958

N° Portalis 352J-W-B7J-C7EG5

N° MINUTE : 4/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 13 mai 2025

DEMANDERESSE

Madame [O] [K] veuve [Y], demeurant [Adresse 8]

représentée par Maitre Rémy CERESIANI, avocat au barreau d’AGEN,

DÉFENDERESSE

L’Association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maitre Isabelle GEUZIMIAN, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #D1677

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne COTTY, 1ère vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Delphine VANHOVE, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 08 avril 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 13 mai 2025 par Anne COTTY, 1ère vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière

Décision du 13 mai 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/01958 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7EG5

EXPOSE DU LITIGE

Madame [O] [K], veuve [Y], est propriétaire d’un appartement sis [Adresse 3].

Suivant bail soumis aux dispositions du Code civil conclu le 10 décembre 2008, et à effet du 1er janvier2009, Madame [K], veuve [Y], a donné ledit appartement en location à l’Association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, sauf congé délivré six mois au moins avant le terme du bail par lettre recommandée avec accusé de réception, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.260,75 euros, outre une provision de charges mensuelles de 105 euros.

Le dit bail a été conclu dans le cadre du dispositif financé par le Fonds de Solidarité pour le Logement du Département de [Localité 6], destiné à l’accueil de familles parisiennes en situation de précarité.

Par acte sous seing privé en date du 22 avril 2009, Madame [K] veuve [Y] a conclu un contrat de mandat restreint de gestion immobilière avec l’Association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE afin que cette dernière administre ledit appartement.

Dans ce cadre, par acte sous seing privé en date du 20 janvier 2017, l’Association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE a conclu une convention d’occupation à titre onéreux avec Madame [I] portant sur ledit appartement. Cette convention, d’une durée initiale de trois mois renouvelable par tacite reconduction par période de trois mois, ne pouvait excéder une durée totale de 18 mois. Le montant de la contribution mensuelle s’élevait à 740 euros outre une provision pour charges de 105 €, soit un total de 845 € par mois, payable à terme échu.

Cette convention d’occupation a fait l’objet de trois avenants successifs, le dernier ayant pris effet le 20 juillet 2019 et expirant au plus tard le 19 juillet 2020.

Souhaitant procéder à la vente de son appartement, Madame [K], veuve [Y], a notifié à l’Association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE un congé par courrier recommandé en date du 5 août 2022.

L’Association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE a accusé réception de ce congé par courrier du 7 septembre 2022, indiquant prendre acte de la résiliation effective au 31 décembre 2023 mais conditionnant la restitution du logement au relogement préalable de la famille occupante et précisant qu’en cas de retard dans la restitution, une indemnité équivalente au double du montant du loyer journalier serait due pour chaque jour de dépassement.

À l’approche de l’échéance fixée au 31 décembre2023, l’Association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE a informé Madame [K], veuve [Y], qu’aucune solution de relogement n’avait été trouvée pour les occupants actuels et qu’elle ne pourrait restituer l’appartement à la date convenue.

Décision du 13 mai 2025

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Dans un courriel daté du 24 septembre 2023, elle a confirmé son incapacité à restituer les lieux .

L’Association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE n’ayant toujours pas quitté les lieux, c’est dans cet état que par acte de commissaire de justice en date du 29 mai 2024, Madame [K], veuve [Y], a fait citer l’Association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins :

— de constater la résiliation de plein droit du bail pour habitat social conclu le 1er janvier 2009 entre Madame [O] [K], veuve [Y], et l’Association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE portant sur le bien sis [Adresse 2]) à compter du 1er janvier 2024,

— d’ordonner l’expulsion, dans la huitaine de la signification de l’ordonnance à intervenir, de l’Association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE du bien sis [Adresse 2]), de tous occuparts de son chef ainsi que de tous ses biens,

— de dire qu’à défaut pour l’Association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE d’avoir libéré l’appartement objet du bail sis [Adresse 2]) et restitué les clés dans ce délai, la requérante pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— de condamner la société HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE à payer à Madame [O] [K] veuve [Y], à titre de provision, l’indemnité d’occupation telle que fixée par le contrat de bail, à hauteur de 108.91 euros par jour à compter de la résiliation du bail, soit du 1er janvier 2024,

— de condamner l’Association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE à payer à Madame [O] [K] veuve [Y] la somme de 3.000 euros sur le fondement de I’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 juillet 2024 et a fait l’objet de deux renvois succéssifs à la demande du Conseil de la défenderesse.

A l’audience du 03 décembre 2024, aucune des parties ne s’étant présentée, l’affaire a fait l’objet d’une radiation.

Par courrier reçu au greffe le 04 février 2025, le Conseil de Madame [O] [K] veuve [Y] a sollicité la réinscription au rôle de l’affaire.

Il a été fait droit à sa demande et les parties ont été convoquées à l’audience du 8 avril 2025.

A cette audience, Madame [O] [K] veuve [Y] représentée par son conseil a maintenu l’ensemble de ses demandes.

L’Association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE, représentée par son Conseil a sollicité qu’un jugement sur le fond soit rendu.

Décision du 13 mai 2025

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Elle a par ailleurs demandé au tribunal :

— de lui accorder un délai d’une année pour quitter les lieux, et ce à compter de la signification de la décision à intervenir,

— de juger n’y avoir lieu à référé sur les demandes provisionnelles en paiement formées au titre de la clause pénale,

— de débouter Madame [K], veuve [Y] de l’intégralité de ses demandes,

— de débouter Madame [K], veuve [Y] de sa demande formulée par application de l’article 700 du CPC.

Elle a expliqué avoir elle-même obtenu une décision d’expulsion à l’encontre de l’occupante du bien donné à bail ainsi que le concours de la force publique le 5 mars dernier.

Elle a par ailleurs précisé payer l’indemnité d’occupation à titre de clause pénale.

A l’issue des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de l’affaire au 13 mai 2025.

MOTIFS

Sur les demandes de Madame [K], veuve [Y]

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et d’expulsion

En application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

La présence d’une contestation sérieuse ne fait donc pas obstacle au pouvoir du juge des référés de faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite se définit comme la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Le trouble résultant de la poursuite de l’occupation du bien loué après la date convenue au bail n’est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que la validité de la résiliation ne peut pas être sérieusement contestée.

Décision du 13 mai 2025

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Il ne relève pas des pouvoirs du juge des référés de prononcer la résiliation judiciaire d’un bail mais de s’assurer que les conditions de la résiliation sont manifestement réunies, étant observé qu’en pareille hypothèse, le trouble allégué résultant de la poursuite de l’occupation des lieux est manifestement illicite et ne constitue une violation évidente de la règle de droit.

En l’espèce, il ressort des pièces versées au dossier que suivant bail soumis aux dispositions du Code civil, en date du 10 décembre 2008 et à effet du 1er janvier 2009, Madame [O] [K], veuve [Y], a donné en location à l’Association HABITAT et HUMANISME ILE DE FRANCE son appartement sis [Adresse 4] à [Localité 7] pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction.

Au titre de I’article lll de ce bail, il est précisé que “Les locaux sonf destinés à accueillir des familles parisiennes défavorisées, relevant de I’article 1er, de la Ioi du 31 mai 1990 (loi [Localité 5]), privées de logements et hébergées dans une structure hôtelière et bénéficiant pour le paiement de leur hébergement hôtelier d’une aide financière du Département au titre de l’aide sociale à l’enfance ou susceptibles d’être hébergées en structure hôtelière et d’y bénéficier d’une aide financière au titre de I’aide sociale à I’enfance.”

L’Association SOLIDARITE HABITAT ILE DE FRANCE, agence immobilière à vocation sociale, a été chargée par Madame [O] [K], veuve [Y], d’administrer ledit appartement, aux termes d’un mandat de gestion immobilière en date du 22 avril 2009 en vertu duquel elle a, par acte sous seing privé du 30 décembre 2011, à effet du 1er janvier 2012, conclu un second contrat de bail portant sur ledit appartement, d’une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction, moyennant paiement d’un loyer de 1310,25 € outre une provision de charges de 105 €, soit un total de 1415,25€.

Au terme d’un acte sous seing privé en date du 20 janvier 2017, l’Association HABITAT et HUMANISME ILE DE FRANCE a conclu une convention d’occupation à titre onéreux avec Madame [U] [I], portant sur Iedit appartement, et ce, pour une durée de trois mois à compter du 20 janvier 2017, renouvelable par tacite reconduction par période de trois mois, sans jamais pouvoir excéder une durée maximale de 18 mois.

Cette convention d’occupation à titre onéreux a fait l’objet de trois avenants :

— Un premier avenant en date et à effet du 20 juillet 2018 prévoyant que la convention était prolongée pour une durée de trois mois, renouvelable par tacite reconduction par périodes de trois mois, sans jamais pouvoir excéder une durée maximale de 12 mois,

— Un deuxième avenant en date du 1er octobre 2019 aux termes duquel il a été prévu qu’à compter de cette date, la contribution mensuelle serait fixée à 604 €, outre un forfait de charges de 105 €, soit un total mensuel de 709 €,

— Un troisième avenant en date du 20 juillet 2019 stipulant que la convention était prolongée pour une durée de trois mois renouvelable par tacite reconduction, par périodes de trois mois, sans jamais pouvoir excéder une durée maximale de 12 mois soit au maximum le 19 juillet 2020,

Décision du 13 mai 2025

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Par courrier en date du 5 août 2022, Madame [O] [K], veuve [Y] a indiqué à l’Association SOLIDARITE HABITAT ILE DE FRANCE qu’elle souhaitait récupérer son appartement aux termes du bail en cours soit le 31 décembre 2023 afin de le mettre en vente.

Le 7 septembre 2022, l’Association SOLIDARITE HABITAT ILE DE FRANCE répondait à Madame [K] que conformément au bail, elle ne pourrait restituer l’appartement avant la date de fin de bail que si Ia famille présente actuellement était relogée et que si à l’expiration de la location, le locataire ne libèrait pas l’immeuble loué, pour quelque cause que ce soit, elle devra verser au bailleur une indemnité égale au double du montant du loyer journalier, par jour de retard et ce jusqu’à complet déménagement et restitution des clefs.

Il y a donc lieu de constater avec l’évidence requise en référé que depuis le 1er janvier 2024, l’Association SOLIDARITE HABITAT ILE DE FRANCE se trouve être occupante sans droit ni titre des lieux donnés à bail lesquels n’ont toujours pas été restitués.

L’Association SOLIDARITE HABITAT ILE DE FRANCE s’étant maintenue dans le logement malgré le congé délivré, au-delà du 31 décembre 2023, il y a lieu d’ordonner son expulsion dans le délai de deux mois après signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L 411-1 et L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin.

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

Eu égard aux démarches entreprises par l’association pour obtenir le départ des lieux loués de l’occupante et de sa bonne foi, il convient de lui accorder un délai de six mois pour quitter les lieux, à compter de la signification de la présente décision en application des dispositions de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.

L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l’origine de cette créance ou la nature de l’obligation la fondant. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.

Décision du 13 mai 2025

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Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien le prive de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Madame [O] [K] veuve [Y], sollicite, à titre de provision, la condamnation de la société HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE au paiement d’une indemnité d’occupation telle que fixée par le contrat de bail, à hauteur de 87.35 euros par jour à compter de la résiliation du bail, soit du 1er janvier 2024.

L’Association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE conclut à l’incompétence du juge des référés sur ce point.

Toutefois, le pouvoir du juge du fond de modérer la clause pénale ne prive pas le juge des référés du pouvoir d’allouer une provision, au titre de celle-ci.

En effet, il peut être retenu l’existence d’une contestation sérieuse empêchant son application, lorsque la clause pénale apparaît sérieusement susceptible d’être modérée par le juge du fond, compte tenu de son montant et de l’avantage manifestement excessif pour le créancier qui résulterait de son application ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

En conséquence, et afin de préserver les intérêts de Madame [O] [K] veuve [Y], L’Association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE sera redevable, à son égard, d’une indemnité d’occupation journalière de 87,35 euros à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à libération effective des lieux volontaire, caractérisée par la remise des clefs, ou ensuite de l’expulsion.

Sur les frais du procès

L’Association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

S’agissant de la demande en application de l’article 700 du code de procédure civile, le Conseil de la demanderesse ne s’étant pas présenté à l’audience, elle sera déboutée de sa demande à ce titre.

Enfin, il convient de rappeler que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe :

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’existence d’un trouble manifestement illicite ;

Décision du 13 mai 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/01958 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7EG5

Constatons que L’Association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE est, depuis le 1er janvier 2024, occupante sans droit ni titre d’un appartement situé dans un immeuble à usage d’habitation au [Adresse 3], dont Madame [O] [K] veuve [Y] est propriétaire ;

Accordons à l’Association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE ainsi qu’à tous occupants de leur chef, un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision pour quitter les lieux ;

Disons qu’à défaut pour L’Association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE d’avoir volontairement libéré les lieux, dans le délai susvisé, Madame [O] [K] veuve [Y] pourra, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Condamnons l’Association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE au paiement d’une indemnité provisionnelle journalière d’occupation de 87,35 euros, à compter du 1er janvier 2024, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

Déboutons Madame [O] [K] veuve [Y] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamnons l’Association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE aux dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge et la greffière susnommées.

La greffière, La juge des contentieux de la protection