TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Caroline RONIN DULON

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Roger DENOULET

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/03992 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7UFF

N° MINUTE : 3

JUGEMENT

rendu le 19 décembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [G] [L] [U] [H] épouse [Y],

[Adresse 1]

représentée par M^e Roger DENOULET, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [K],

[Adresse 2]

comparant en personne assisté de M^e Caroline RONIN DULON, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 octobre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 19 décembre 2025 par Caroline THAUNAT, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 19 décembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/03992 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7UFF

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 26 février 2020, Mme [G] [H] épouse [Y], M [O] [W], M [F] [W] et Mme [E] [W], propriétaire indivis ont consenti un bail d’habitation à M. [M] [K] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1196 euros et d’une provision pour charges de 84 euros.

Suivant acte de licitation partage du 1er avril 2024, , Mme [G] [H] épouse [Y] est désormais seule propriétaire du bien.

Par acte de commissaire de justice du 17 septembre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 7872,86 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [M] [K] le 18 septembre 2024.

Par assignation du 7 avril 2025, Mme [G] [H] épouse [Y] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire le prononcé de la résiliation judiciaire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [M] [K] dans le délai d’un mois et sous astreinte de 150 € par jour de retard et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au double du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  11561,01 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 8 avril 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 10 octobre 2025, Mme [G] [H] épouse [Y] maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 9 octobre 2025, s’élève désormais à 27104,74 euros. Mme [G] [H] épouse [Y] considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle s’oppose à l’octroi de tous délais de paiement.

M. [M] [K], assisté d’un conseil, reconnait le montant de la dette locative et l’absence de reprise du paiement du loyer. Il indique être au RSA et en difficulté pour faire face au loyer. Il sollicite des délais de paiement pour s’acquitter de sa dette.

Mme [G] [H] épouse [Y] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire, pas plus que le locataire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [M] [K] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [G] [H] épouse [Y] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 17 septembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 7872,86 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 novembre 2024.

Il convient d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [G] [H] épouse [Y] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant sans qu’il soit besoin de prononcer une astreinte.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. [M] [K] ne lui permettent pas raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 1129 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de le débouter de sa demande de délai de paiement

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Mme [G] [H] épouse [Y] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 9 octobre 2025, M. [M] [K] lui devait la somme de 27104,74 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [M] [K] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 17 septembre 2024 sur la somme de 7872,86 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 3688,15 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1280 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 10 octobre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [G] [H] épouse [Y] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [M] [K], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 600 euros à la demande de Mme [G] [H] épouse [Y] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 26 février 2020 entre l’indivision [Y]-[W] aux droits de laquelle vient Mme [G] [H] épouse [Y], d’une part, et M. [M] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 18 novembre 2024,

CONDAMNE M. [M] [K] à payer à Mme [G] [H] épouse [Y] la somme de 27104,74 euros (vingt-sept mille cent quatre euros et soixante-quatorze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 17 septembre 2024 sur la somme de 7872,86 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 3688,15 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE M. [M] [K] au paiement d’une indemnité mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1280 euros (mille deux cent quatre vingt euros) à compter du 10 octobre 2025,

DEBOUTE M. [M] [K] de sa demande de délais de paiement,

ORDONNE à M. [M] [K] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DEBOUTE Mme [G] [H] épouse [Y] de sa demande d’astreinte,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [M] [K] à payer à Mme [G] [H] épouse [Y] la somme de 600 euros (six cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [M] [K] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 17 septembre 2024 et celui de l’assignation du 7 avril 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge