TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Gilles GODIGNON SANTONI ; Monsieur [S] [T]

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/02312 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7VGI

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 10 octobre 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 3], représenté par son syndic la Société ORALIA CABINET DESPORT , dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Gilles GODIGNON SANTONI de la SELARL DOLLA – VIAL & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0074

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [T], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, statuant en juge unique

assisté de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 08 septembre 2025

Délibéré le 10 octobre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 octobre 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 10 octobre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02312 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7VGI

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [S] [T] est propriétaire des lots n°3 et 44 dans l’immeuble sis [Adresse 3], cadastré DD24, soumis au régime de la copropriété représentant 14/1004ème tantièmes.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 3], représenté par son syndic la société ORALIA CABINET DESPORT en exercice, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris Monsieur [S] [T], par acte de commissaire de justice en date du 7 avril 2025, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

3295,07 euros au titre des charges de copropriété au 5 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2024, 1096,28 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 2 mars 2024,1500 euros de dommages et intérêts,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance. Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 3] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 8 septembre 2025.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 3], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Monsieur [S] [T] a comparu en personne à l’audience et a reconnu ne pas avoir payé ses charges de copropriété durant les années 2024 et 2025 car le syndic ne le lui aurait pas envoyé les relevés de charges. Il a ajouté avoir contracté un prêt pour assumer les frais de travaux de copropriété mais que ceux-ci n’ont as débuté si bien que son logement est insalubre. Il a en outre exposé percevoir 450 euros de pension de retraite, payer 132 euros d’assurance et être tenu au remboursement du crédit travaux à hauteur de 50 euros par mois. Il a sollicité de ne pas faire droit à la demande au titre des frais en l’absence de communication des relevés de charges à la bonne adresse et a demandé à pouvoir étaler le remboursement de sa dette en effectuant des versements échelonnés de 60 euros par mois.

La décision a été mise en délibéré au 10 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif aux lots 3 et 44, indiquant la répartition des tantièmes (14/1004èmes), établissant la qualité de copropriétaire de Monsieur [S] [T],les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er octobre 2020 au 16 janvier 2025,

l’historique du compte du 7 avril 2021 au 5 février 2025 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 4391,35 euros (en ce inclus 1096,28 euros de frais), les procès-verbaux des assemblées générales des 20 octobre 2021, 14 mars 2022, 14 novembre 2023 et 21 novembre 2024 comportant : approbation des comptes des exercices 2020 à 2023,vote des budgets prévisionnels 2022 à 2025,fonds travaux 2021 à 2024,vote des travaux ou opérations suivantes : renforcement structurel du plancher (assemblée générale du 20 octobre 2021, résolution 5), changement des pans de bois, travaux supplémentaires sur le bâtiment, remplacement de la colonne d’eau (assemblée générale du 14 mars 2022, résolution 21, 22, 26), étude d’architecte (assemblée générale du 21 novembre 2024, résolution 21-25), les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,la mise en demeure de payer du 22 mars 2024, sans justificatif d’envoi par courrier recommandé avec accusé de réception,la lettre de relance par courrier simple du 15 mai 2024, le commandement de payer par acte de commissaire de justice en date du 28 juin 2024 valant mise en demeure sur la somme de 3112,40 euros, le contrat de syndic, les factures de frais de gestion.En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 4391,35 euros portant sur la période allant du 7 avril 2021 au 5 février 2025, incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2025.

Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des dépens, de l’article 700 du code de procédure civile ou des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 1096,28 euros. L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 3295,07 euros (4391,35-1096,28).

Conformément à l’article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer par acte de commissaire de justice du 28 juin 2024 valant mise en demeure.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 1096,28 euros se décomposant comme suit :

—  55 euros pour l’envoi d’une mise en demeure,

—  40 euros pour l’envoi d’une lettre de relance,

—  340 euros pour la transmission du dossier commissaire de justice,

—  151,28 euros d’honoraires d’avocat,

—  510 euros de frais de constitution du dossier.

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il sera relevé toutefois qu’il n’est pas justifié que la mise en demeures ait été envoyée par lettre recommandé avec accusé de réception faute de communication du pli. En outre, l’envoi d’une mise en demeure et d’une lettre de relance avant toute action judiciaire, en plus de la délivrance d’un commandement de payer, est un choix qui appartient au syndicat.

Pour l’envoi du dossier au commissaire de justice et pour la constitution du dossier contentieux, il n’est pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier, ces frais constituants ainsi un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Enfin les honoraires d’avocat seront prises en compte au titre des frais irrépétibles.

En conséquence la demande au titre des frais de recouvrement sera rejetée.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que Monsieur [S] [T] présente, de manière récurrente depuis 2021, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par Monsieur [S] [T]. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 300 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En vertu de l’article 847-2 du code de procédure civile, devenu 832, la demande incidente tendant à l’octroi d’un délai de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil peut être formée par courrier remis ou adressé au greffe.

En l’espèce, compte tenu du contexte exposé par Monsieur [S] [T] à l’audience et de sa situation financière, il convient d’octroyer les délais conformément aux modalités fixées au dispositif.

Il sera toutefois précisé qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [S] [T] à payer au syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la société ORALIA CABINET DESPORT :

— la somme de 3295,07 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 7 avril 2021 au 5 février 2025 et incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2024,

— la somme de 300 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

AUTORISE Monsieur [S] [T] à s’acquitter des sommes susvisées en 24 mensualités de 120 euros, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

CONDAMNE Monsieur [S] [T] à payer au syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la société ORALIA CABINET DESPORT, la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE solidairement/conjointement Monsieur [S] [T] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier, Le président.