TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Joël SANGARE

PREFET DE [Localité 5]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Rémy HUERRE

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/07785 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5U5Q

N° MINUTE :

4

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 16 avril 2025

DEMANDERESSE

S.C. [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Rémy HUERRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J0109

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [I], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Joël SANGARE, avocat au barreau de MEAUX, vestiaire : #D1858

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 février 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 16 avril 2025 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 16 avril 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/07785 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5U5Q

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 5 octobre 2023, la SC LE VILLAGE VICTOR HUGO a donné à bail à Monsieur [Z] [I] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 3475,31 euros, outre 372 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SC [Adresse 4] a fait signifier par acte de commissaire de justice du 8 mars 2024 un commandement de payer la somme de 19236,55 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois de mars 2024 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 7 août 2024, la SC LE VILLAGE VICTOR HUGO a fait assigner en référé Monsieur [Z] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [I] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner Monsieur [Z] [I] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 20 juin 2024, soit la somme de 25625,79 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer à hauteur de 19236,55 euros et de l’assignation pour le surplus, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner Monsieur [Z] [I] à lui payer la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 février 2025.

A cette audience, la SC [Adresse 4] représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, a actualisé celle relative à l’arriéré de loyers à la somme de 53108,84 euros et s’est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [Z] [I] a été représenté à l’audience utile. Il a indiqué avoir effectué un virement de 25000 euros le 11 février 2025. Il a exposé être entrepreneur et disposer d’un revenu fiscal de référence de 188000 euros (déclaration de 2024 sur les revenus de 2023). Il a sollicité à pouvoir se maintenir dans les lieux et à bénéficier de délais de paiement de 750 euros pendant 36 mois en sus du loyer.

Les parties ont été autorisées à justifier de la réalité du virement allégué par note en délibéré au plus tard le 20 février 2025.

La décision sera contradictoire. A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 16 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera relevé que par notes en délibéré, les parties ont confirmé l’effectivité du virement de Monsieur [Z] [I] de 25000 euros en date du 11 février 2025.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 8 août 2024 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 12 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 août 2024.

En conséquence, l’action introduite par la SC [Adresse 4] est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l''article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties le 5 octobre 2023 comporte une clause résolutoire prévoyant qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 8 mars 2024 pour la somme en principal de 19236,55 euros.

Au vu du décompte, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 19 avril 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Monsieur [Z] [I] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce la SC LE VILLAGE VICTOR HUGO produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [Z] [I] restait devoir la somme de 53108,84 euros à la date du 13 février 2025, échéance du mois de février 2025 incluse. Les parties ont depuis confirmé l’effectivité du virement de Monsieur [Z] [I] de 25000 euros en date du 11 février 2025. Il n’y a en outre pas de frais de poursuite au décompte.

Pour la somme au principal, Monsieur [Z] [I] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné à titre de provision au paiement de la somme de 28108,84 euros (53108,84-25000) arrêtée au 13 février 2025, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 19236,55 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [Z] [I] sera également condamné au paiement à compter du 14 février 2025, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, le juge peut, même d’office, accorder au locataire défaillant en situation de régler sa dette des délais de paiement dans la limite de trois années.

Pendant le cours des délais ainsi accordés et si le paiement du loyer courant a été repris (cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent), les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le loyer courant est payé puisque Monsieur [Z] [I] a effectué un virement important le 11 février 2025, d’un peu moins de la moitié de sa dette locative à cette date. Il démontre par là de sa capacité financière à respecter un échéancier et à se conformer aux termes de contrat de bail. Des délais de paiement lui seront donc octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision.

Faute pour Monsieur [Z] [I] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion avec si nécessaire l’assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Z] [I] partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 octobre 2023 entre la SC [Adresse 4] et Monsieur [Z] [I], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 19 avril 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [I] à payer à la SC LE VILLAGE VICTOR HUGO à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 13 février 2025, échéance du mois de février 2025 incluse (la dernière somme au crédit est de 25000 euros le 11 février 2025) la somme de 28108,84 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2024 pour la somme de 19236,55 euros, et à compter de la présente décision sur le surplus ;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

AUTORISONS Monsieur [Z] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 28 mensualités d’un montant d’au moins 1000 euros et une 29 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties ;

PRECISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n’avoir jamais été résilié ;

RAPPELONS en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme :

* la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié,

* le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

* Monsieur [Z] [I] devra quitter les lieux en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment),

* Monsieur [Z] [I] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation payable au plus tard le 30 de chaque mois et fixée par provision au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu’à complète libération des lieux à compter du 14 février 2025,

* qu’à défaut pour Monsieur [Z] [I] de libérer les lieux volontairement et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux resté sans effet, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

* que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [I] à verser à la SC [Adresse 4] une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [I] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et du commandement de payer ;

ORDONNONS la communication au Préfet de [Localité 5] de la présente décision ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection