TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 17/04/2025

à : Monsieur [S] [P]

Monsieur [C] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le : 17/04/2025

à : Maître Thomas MLICZAK

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/01743

N° Portalis 352J-W-B7J-C7CMV

N° MINUTE : 3/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 17 avril 2025

DEMANDEUR

Monsieur [N] [B], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Thomas MLICZAK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0653 substitué par Maître Pierre-eugene BURGHARDT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P077

DÉFENDEURS

Monsieur [S] [P], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Monsieur [C] [Z], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 mars 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 avril 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière

Décision du 17 avril 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/01743 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7CMV

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 septembre 2018 Monsieur [N] [B] a donné à bail à Monsieur [S] [P] et à Monsieur [C] [Z] un appartement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 2]) à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel de 750 euros et 100 euros de provision sur charges.

Par actes de commissaire de justice du 31 mai 2024 rectifié le 7 juin suivant à raison d’une erreur matérielle Monsieur [N] [B] a fait signifier à Monsieur [S] [P] et à Monsieur [C] [Z] un congé pour reprise à effet au 2 septembre 2024 à minuit au profit de sa fille Madame [X] [B].

Par courrier du 12 août 2024 Monsieur [S] [P] et Monsieur [C] [Z] ont contesté la validité du contrat de location et du congé et par acte du même jour Monsieur [N] [B] leur a fait sommation d’assister à l’état des lieux de sortie.

Par actes de commissaire de justice du 14 octobre 2024 Monsieur [N] [B] a assigné Monsieur [S] [P] et Monsieur [C] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

— déclarer valable le congé pour reprise délivré le 31 mai 2024,

— à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion des preneurs devenus occupants sans droit ni titre au besoin avec le concours de la force publique sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de huit jours de la signification de l’ordonnance,

— condamner Monsieur [S] [P] et Monsieur [C] [Z] au paiement de la somme provisionnelle de 750 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et accessoires impayé avec anatocisme,

— condamner Monsieur [S] [P] et Monsieur [C] [Z] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

A l’audience du 11 mars 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, Monsieur [N] [B], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes et a donné son accord pour qu’un délai soit accordé aux locataires jusqu’au 31 juillet 2025 pour quitter les lieux avec en cas de non-respect prononcé d’une astreinte.

Monsieur [S] [P] et Monsieur [C] [Z], comparants en personne, ont indiqué renoncer à leurs contestations et ont sollicité un délai jusqu’au 31 juillet 2025 pour restituer le logement.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 avril 2025.

MOTIFS

Sur la demande d’expulsion

En application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Le trouble résultant de la poursuite de l’occupation du bien loué après la date d’effet d’un congé n’est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que la validité du congé ne peut pas être sérieusement contestée.

L’article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, prévoit les hypothèses de fin du contrat de bail meublé, dont la résiliation et le congé pour reprendre le logement, le vendre ou pour un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

Selon le I de cet article, lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

En l’espèce, le bail consenti à Monsieur [S] [P] et Monsieur [C] [Z] pour une durée d’un an à effet au 3 septembre 2018 a été tacitement reconduit le 3 septembre 2019 par périodes successives d’un an et pour la dernière fois le 3 septembre 2023 pour expirer le 2 septembre 2024 à minuit conformément à l’article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé du bailleur du 31 mai 2024 a donc été régulièrement délivré plus de trois mois avant l’expiration du bail tacitement reconduit. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour la reprise du bien, et mentionne l’identité du repreneur, à savoir la fille du propriétaire Madame [X] [B], âgée de 20 ans, alors domiciliée chez ses parents et souhaitant reprendre son indépendance

Dès lors, le congé délivré dans les formes et les délais légaux requis et qui n’a en définitive pas fait l’objet de contestation de la part des défendeurs à l’audience est bien régulier et le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé le 2 septembre 2024 à minuit.

Monsieur [S] [P] et Monsieur [C] [Z], qui se sont maintenus dans les lieux, se trouvent ainsi occupants sans droit ni titre du local litigieux depuis le 3 septembre 2024 et il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution.

Sur la provision au titre de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, Monsieur [S] [P] et Monsieur [C] [Z] seront condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 3 septembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Conformément aux dispositions de 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors qu’elle est demandée. Elle sera ordonnée dans les conditions énoncées au dispositif.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Monsieur [N] [B] a donné son accord pour que les locataires bénéficient d’un délai supplémentaire jusqu’au 31 juillet 2025 pour libérer le logement.

Il convient de donner acte aux parties de leur accord sur ce point.

Sur le prononcé d’une astreinte en l’absence de libération des lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.131-1 et suivants et L. 421-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. Les astreintes fixées pour obliger l’occupant d’un local à quitter les lieux ont toujours un caractère provisoire et sont révisées et liquidées par le juge une fois la décision d’expulsion exécutée.

En l’espèce, Monsieur [S] [P] et Monsieur [C] [Z] ne se sont pas opposés à ce qu’une astreinte de 100 euros par jour de retard soit prononcée, en l’absence de restitution des clés, dans le délai convenu.

Il y a lieu en conséquence d’assortir l’obligation de quitter les lieux au 31 juillet 2025 d’une astreinte, laquelle sera prononcée à titre provisoire, selon les modalités énoncées au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [S] [P] et Monsieur [C] [Z], parties perdantes, seront condamnés aux dépens, qui comprendront notamment le coût de la sommation d’assister à l’état des lieux de sortie du 12 août 2024, de l’assignation et de la signification de la présente décision, mais pas du congé qui résulte de la seule volonté du bailleur.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [N] [B] les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

ACCORDONS à Monsieur [S] [P] et à Monsieur [C] [Z] un délai jusqu’au 31 juillet 2025 pour quitter les lieux,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [S] [P] et Monsieur [C] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Monsieur [N] [B], pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [S] [P] et Monsieur [C] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, ils seront solidairement redevables d’une astreinte de 100 euros par jour pour une période maximale de trois mois, à l’issue de laquelle pourra être ordonnée au besoin une astreinte définitive,

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Monsieur [S] [P] et Monsieur [C] [Z] à verser à Monsieur [N] [B] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été du si le contrat s’était poursuivi, à compter du 3 septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés,

ORDONNONS la capitalisation des intérêts échus pour une année entière dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au 3 septembre 2024 viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNONS Monsieur [S] [P] et Monsieur [C] [Z] à verser à Monsieur [N] [B] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [S] [P] et Monsieur [C] [Z] aux dépens comme visé dans la motivation,

REJETONS le surplus des demandes,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits par le Président et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Président,