TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [Z] [W]

Maître [K] [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Marc ZIMMER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/11662 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6V4O

N° MINUTE :

1/2025

JUGEMENT

rendu le 03 octobre 2025

DEMANDERESSE

SCI AKELIUS PARIS VIII

dont le siège social est situé [Adresse 3]

représentée par AARPI ACCENT LEGAL en la personne de Maître Marc ZIMMER, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E1623

DÉFENDEURS

Monsieur [Z] [W]

demeurant [Adresse 4]

[Adresse 1]

[Localité 6]

assisté d’une interprète Madame [T] [E]

Monsieur [J] [N] [F]

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Jean-Etienne ALBERTINI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire D0989

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 juillet 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 03 octobre 2025 par Caroline THAUNAT, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 03 octobre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/11662 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6V4O

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 15 mars 2016, la SCI AKELIUS [Localité 7] VIII a consenti un bail d’habitation à M. [Z] [W] sur des locaux situés au [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 548,10 euros et d’une provision pour charges de 82 euros.

Par acte sous seing privé du même jour, le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de M. [J] [N] [F].

Par acte de commissaire de justice du 8 janvier 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2694,97 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

Ce commandement n’a pas été dénoncé à la caution.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Z] [W] le 15 janvier 2024.

Par assignations du 26 et du 3 décembre 2024, la SCI AKELIUS PARIS VIII a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 1er août 2022 et à titre subsidiaire à compter du 19 février 2024 et à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [Z] [W] sous astreinte de 50 euros par jours à compter de la signification de la présente décision et obtenir sa condamnation solidaire avec M. [J] [N] [F] au paiement des sommes suivantes :

−

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4513,50 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris les frais de deux commandement de payer soit 84, 14 euros pour le commandement du 1er août 2022 et 145, 04 euros pour le commandement du 8 janver 2024.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 décembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 4 juillet 2025, la SCI AKELIUS PARISVIII sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette à la somme de 1413 ;03 euros selon décompte du 1er juillet 2025. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par le défendeur. La SCI AKELIUS PARISVIII considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle déclare en outre se désister de l’ensemble des demandes à l’encontre de M. [J] [N] [F] en raison de la nullité de l’acte de cautionnement.

M. [Z] [W] reconnait en effet le montant de la dette locative indiquant qu’elle se monte désormais à environ 700 euros du fait du fait de règlements récents non inclus dans le décompte. Il demande le maintien du bail moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 100 euros, en plus du loyer courant.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [Z] [W] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

M. [J] [N] [F], représenté par son conseil, sollicite que soit ordonné la nullité de l’acte de caution, qu’il soit lui doit donné acte du désistement d’instance du bailleur à son encontre et que les dépens soient laissés à la charge du bailleur.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Les parties ont été autorisées à produire en délibéré un décompte actualisé de la dette.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SCI AKELIUS PARISVIII justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Le commandement de payer signifié le 1er août 2022 qui n’a pas fondé la présente procédure ne sera pas pris en compte pour le mécanisme d’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 8 janvier 2024 et que la somme de 2694,97 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d’effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur. En l’absence d’autre élément permettant d’établir une volonté des parties de voir appliquer le droit nouveau à leur contrat bail, il n’y a pas lieu de constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet du commandement de payer litigieux à l’expiration d’un délai de 6 semaines mais bien à l’expiration d’un délai de deux mois tel que prévu par le bail.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 9 mars 2024.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SCI AKELIUS PARISVIII verse aux débats dans le cadre du délibéré un décompte démontrant qu’à la date du 9 juillet 2025, M. [Z] [W] lui devait la somme de 434,71 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Le défendeur n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 8 janvier 2024, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [Z] [W] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 670,86 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 10 juillet 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI AKELIUS PARIS VIII ou à son mandataire.

4. sur la validité de l’acte de cautionnement et le désistement d’nstance et d’action à l’encontre de M. [J] [N] [F]

Compte tenu de l’accord sur ce point entre les parties, il sera constaté que l’acte de cautionnement du 15 mars 2016 qui ne reproduit pas les dispositions manuscrites de l’article 22-1 portant prescrites à peine de nullité doit être déclaré nul.

Il sera également donné acte du désistement d’instance et d’action de la SCI AKELIUS PARIS VIII à l’encontre de M. [J] [N] [F].

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Z] [W], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la SCI AKELIUS [Localité 7] VIII concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la nullité de l’acte de cautionnement du 15 mars 2016,

CONSTATE le désistement d’instance et d’action de la SCI AKELIUS PARIS VIII à l’encontre de M. [J] [N] [F],

CONSTATE que le contrat conclu le 15 mars 2016 entre la SCI AKELIUS [Localité 7] VIII, d’une part, et M. [Z] [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] est résilié depuis le 9 mars 2024,

CONDAMNE M. [Z] [W], à payer à la SCI AKELIUS PARIS VIII la somme de 434,71 euros (quatre cent trente quatre euros et soixante et onze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 8 janvier 2024,

AUTORISE M. [Z] [W] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 4 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euro), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [Z] [W],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 9 mars 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [Z] [W] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

dit n’y avoir lieu à astreinte,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [Z] [W] sera condamné à verser à la SCI AKELIUS [Localité 7] VIII une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [Z] [W] à payer à la SCI AKELIUS [Localité 7] VIII la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [Z] [W] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 8 janvier 2024 et celui de l’assignation du 26 novembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 octobre 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge