Tribunal Judiciaire de Compiègne, Jcp, 19 mars 2026, n° 25/00453

TJ Compiègne 19 mars 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Compiègne, jcp, 19 mars 2026, n° 25/00453
Numéro(s) :	25/00453
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	2 avril 2026
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Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : 192/26JCP

N° RG 25/00453 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CSMG

JUGEMENT DU 19 Mars 2026

Entre :

Madame, [A], [G], [O]

née le 10 Juin 1953 à, [Localité 1] ABAKAR SENEGAL,

[Adresse 1],

[Localité 2]

Représentée par la SCP ANGOTTI, avocats au barreau de COMPIEGNE,

Et :

Monsieur, [U], [K]

né le 21 Février 1991 à, [Localité 3] (OISE),

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 4]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame OLLITRAULT

Greffier : Madame DA SILVA

DEBATS :

A l’audience du 22 Janvier 2026,avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 19 Mars 2026 ;

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

copies à la SCP ANGOTTI et à Mr, [K] le

N° RG 25/00453 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CSMG – jugement du 19 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 mai 2023 ayant pris effet au 6 mai 2025, Madame, [A], [O] a donné à bail à Monsieur, [U], [K] un local à usage d’habitation sis, [Adresse 4] à, [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial de 510 euros et une provision mensuelle pour charges de 35 euros.

Se prévalant de loyers impayés, Madame, [A], [O] a fait délivrer à Monsieur, [U], [K], par acte d’un commissaire de justice en date du 1er juillet 2025, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, la somme principale de 1 222,75 euros au titre de l’arriéré locatif.

Le commandement de payer est demeuré infructueux.

Par exploit d’un commissaire de justice en date du 4 novembre 2025, Madame, [A], [O] a fait assigner Monsieur, [U], [K] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de COMPIEGNE, aux fins de, sous le bénéfice des dispositions des articles 1224 et 1741 et suivants du code civil et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

Déclarer Madame, [O] recevable et bien fondée en ses demandes, Constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail à la date du 1er septembre 2025, Prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail de plein droit à la date du 1er septembre 2025, Constater que Monsieur, [U], [K] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 1er septembre 2025 et qu’il lui incombe de quitter les lieux occupé, Dire qu’à défaut pour Monsieur, [U], [K] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef ainsi que de tous biens avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après un commandement d’avoir à quitter les lieux délivré par huissier, Dire que l’expulsion sera assortie d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux et jusqu’au départ effectif de Monsieur, [U], [K] et de tout occupant de son chef, Dire et juger que les effets et objets mobiliers se trouvant dans les lieux seront en tant que de besoin séquestrés dans un garde-meuble aux frais, risques et périls de Monsieur, [U], [K], Ecarter l’application du délai mentionné à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution compte tenu de la mauvaise foi de Monsieur, [U], [K] et du fait que Monsieur, [U], [K] est occupant sans droit ni titre à compter du 1er septembre 2025, Condamner Monsieur, [U], [K] à payer à Madame, [O] la somme de 1960,47 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 1er juillet 2025 et subsidiairement à compter du prononcé du jugement, Condamner Monsieur, [U], [K] à payer à Madame, [O] une provision au titre de l’indemnité d’occupation afférente au logement égale au montant du loyer du bail résilié, soit une somme mensuelle de 537,42 euros outre 50 euros au titre de la provision sur charges par mois à compter de l’échéance de septembre 2025 payable à terme échu et jusqu’à libération définitive des lieux, Condamner Monsieur, [U], [K] à payer à Madame, [O] la somme de 1800 euros au titre des frais irrépétibles visés à l’article 700 du code de procédure civile, Condamner Monsieur, [U], [K] en tous les dépens lesquels comprendront également les frais du commandement de payer ainsi qu’aux frais de la procédure d’exécution forcée, Rappeler que la décision à intervenir sera assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

L’affaire a été appelée et utilement retenue à l’audience publique du 22 janvier 2026.

A l’audience, Madame, [A], [O], représentée par son conseil, maintient les termes de son assignation et indique que la dette s’élève à la somme de 1960 euros au 9 octobre 2025. Elle précise qu’elle souhaite que la mauvaise foi du défendeur soit relevée compte tenu de l’accroissement de la dette locative.

En défense, Monsieur, [U], [K], comparant, ne conteste pas le montant de la dette locative. Il l’explique par le règlement d’autres dépenses qu’il jugeait prioritaires. Il indique avoir déposé un dossier de surendettement. Il déclare vouloir rester dans le logement.

Le tribunal a autorisé la demanderesse à produire, par l’intermédiaire d’une note en délibéré, un décompte de la dette locative actualisé.

Le délibéré a été fixé au 19 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

En application du paragraphe III du même article dont les dispositions sont d’ordre public, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation du 4 novembre 2025 a été régulièrement notifiée le même jour au représentant de l’État dans le département par lettre dématérialisée via l’application EXPLOC, soit plus de six semaines avant l’audience du 22 janvier 2026.

L’action est donc recevable.

Sur la demande principale

En application du paragraphe I de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

Il ressort du contrat de bail conclu entre les parties qu’une clause, intitulée « CLAUSE RESOLUTOIRE », prévoit la résiliation du bail de plein droit deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges.

En vertu du contrat de bail, Madame, [A], [O] justifie avoir délivré à Monsieur, [U], [K], le 1er juillet 2025, un commandement de payer, dans un délai de deux mois, la somme de 1222,75 euros.

Il est constant que l’arriéré locatif n’a pas été réglé dans les deux mois suivant la signification du commandement de payer et que le demandeur entend se prévaloir de la résiliation du contrat de bail de plein pour défaut de paiement des loyers et des charges.

Ainsi, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 septembre 2025.

Sur l’expulsion et ses modalités

En application de l’article 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, « si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

En l’espèce, Madame, [A], [O] ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, il y a lieu d’ordonner à Monsieur, [U], [K] de remettre les clés et de quitter les lieux.

A défaut de départ volontaire, Madame, [A], [O] sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur, [U], [K] ainsi que de tous occupants de son chef selon les modalités prévues par les dispositions des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux, et ce sans qu’il soit nécessaire de prononcer une quelconque astreinte.

La suppression des délais d’expulsion ne saurait être prononcée dès lors que la mauvaise foi du locataire ne se présume pas, ne résulte pas de sa seule présence dans le logement donné à bail et que la dette locative apparaît liée aux difficultés financières exposées par le locataire à l’audience sans qu’une mauvaise volonté manifeste de sa part puisse être caractérisée.

Par conséquent, la demande de réduction des délais d’expulsion sollicitée par la demanderesse sera rejetée.

Sur les sommes dues

En vertu des articles 7 et 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

Selon l’article 1760 du code civil, à compter de la résiliation du bail, le locataire déchu de tout droit d’occupation du local donné à bail se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Par l’intermédiaire d’une note en délibéré, Madame, [A], [O] produit un décompte actualisé comprenant l’échéance du mois de février 2026, faisant état d’une dette locative d’un montant de 2 661,23 euros.

En l’absence d’éléments justificatifs, la somme totale de 26,30 euros réclamée au titre de frais bancaires ainsi que la somme de 97 euros réclamée au titre de la taxe d’ordures ménagères 2024 ne seront pas retenues.

En l’absence de fondement justifiant l’imputation des frais de constat des lieux réalisé par commissaire de justice en date du 15 juillet 2025 à la demande de la bailleresse, ceux-ci ne seront pas retenus.

En outre, les frais et honoraires d’avocat ainsi que les frais liés à la délivrance de l’assignation seront compris dans les dépens et les frais irrépétibles au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au surplus, il convient de condamner Monsieur, [U], [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera d’un montant égal à celui des loyers et charges qu’il aurait eu à payer si le contrat de bail avait perduré, et ce, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, avec, le cas échéant, revalorisation de droit telle que prévue au contrat de bail.

Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et les charges feront l’objet d’une régularisation.

Par conséquent, il y a lieu de condamner Monsieur, [U], [K] à payer à Madame, [A], [O], au titre des arriérés de loyers, charges et indemnité d’occupation, la somme de 1 566,12 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 1er juillet 2025 sur la somme de 1222,75 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement

En application des dispositions d’ordre public du paragraphe V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans leur version en vigueur depuis le 28 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résiliation du contrat de bail sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, au moyen des décomptes produits en demande, il convient de constater que Monsieur, [U], [K] a repris le paiement des loyers courants avant l’audience et entrepris des efforts de paiement supplémentaire pour apurer la dette locative, de sorte que des délais de paiement lui seront accordés.

Il sera ainsi autorisé à apurer sa dette dans un délai de 15 mois à raison de 14 mensualités de 100 euros chacune, payables le 10 de chaque mois, suivies d’une 15ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts et frais, en sus du paiement du loyer courant. Le premier versement doit intervenir au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, sauf meilleur accord entre les parties.

Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre de l’indemnité d’occupation et des charges puis sur les intérêts.

Si ces modalités de paiement échelonné sont respectées et le loyer courant régulièrement payé, la résiliation judiciaire du contrat de bail sera réputée n’avoir jamais été prononcée.

En revanche, faute pour le locataire de respecter son engagement conformément aux délais de paiement ainsi accordés et de procéder au paiement des loyers et charges courants, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure restée sans effet, et la résiliation du contrat de bail reprendra son plein et entier effet permettant au bailleur de poursuivre l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef selon les modalités prévues par les dispositions des articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et des articles R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux.

De plus, l’indemnité d’occupation telle que définie ci-avant due par Monsieur, [U], [K] s’appliquera pleinement jusqu’à libération définitive des lieux. Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer du bail résilié et les charges feront l’objet d’une régularisation.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, et au vu de la présente décision, Monsieur, [U], [K], succombant à l’instance, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, comprenant les frais liés à la délivrance du commandement de payer du 1er juillet 2025 et ceux liés à la délivrance de l’assignation.

Les frais de l’éventuelle exécution forcée à l’égard de Monsieur, [U], [K] suivront le sort qui leur est réservé par l’article L.111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame, [A], [O] pour obtenir la reconnaissance de ses droits, Monsieur, [U], [K] sera condamné à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 3 mai 2023 conclu entre Madame, [A], [O] et Monsieur, [U], [K], concernant le logement situé, [Adresse 2] à, [Localité 5], sont réunies à la date du 2 septembre 2025 et que le bail est résilié à cette date ;

CONDAMNE Monsieur, [U], [K] à payer Madame, [A], [O] la somme de 1566,12 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, selon décompte comprenant l’échéance du mois de février 2026, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 1er juillet 2025 sur la somme de 1222,75 et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-7 du code civil ;

Toutefois,

AUTORISE Monsieur, [U], [K] à se libérer de sa condamnation au titre de l’arriéré locatif dans un délai de 15 mois, par le biais de virements mensuels de 100 euros pour les 14 premiers mois suivies d’une 15ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, intérêt et frais, le premier versement devant intervenir, sauf meilleur accord entre les parties, le 10 du mois suivant la signification du présent jugement puis le 10 de chaque mois, le loyer courant et les charges devant être en outre versés à leur date d’échéance ;

ORDONNE la suspension des effets de la résiliation du contrat de bail qui sera réputée n’avoir jamais été prononcée en cas de respect de l’échéancier accordé à Monsieur, [U], [K] et la continuation du contrat de bail à leur bénéfice ;

DIT qu’en revanche, à défaut de paiement de toute mensualité, qu’elle soit due au titre de l’arriéré ou des loyers et charges courants, quinze jours après mise en demeure restée infructueuse, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation du contrat de bail reprendra son plein et entier effet ;

EN CE CAS, et en tant que de besoin :

DIT qu’à défaut pour Monsieur, [U], [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame, [A], [O] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, ainsi que de tous biens avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après un commandement d’avoir à quitter les lieux délivré par huissier de justice dans les conditions prévues aux articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux, sans qu’il soit nécessaire de prononcer une quelconque astreinte ;

REJETTE la demande de Madame, [A], [O] visant à obtenir la suppression du délai de préavis suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur, [U], [K] à payer à Madame, [A], [O] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer revalorisable majoré des charges à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à libération définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable et variera selon les mêmes modalités que le loyer du bail résilié ;

CONDAMNE Monsieur, [U], [K] à payer à Madame, [A], [O] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur, [U], [K] aux entiers dépens de la présente procédure comprenant les frais liés à la délivrance du commandement de payer et ceux liés à la délivrance de l’assignation tandis que les frais de l’éventuelle exécution forcée à l’égard de Monsieur, [U], [K] suivront le sort qui leur est réservé par l’article L.111-8 du Code des procédures civiles d’exécution ;

ORDONNE la transmission de la présente décision au représentant de l’État dans le département ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, le 19 mars 2026,

LA GREFFIERE LA JUGE