TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

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N° RG 25/55562 -

N° Portalis 352J-W-B7J-DAJ2S

N° : 2

Assignation du :

12, 19 Août 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 26 novembre 2025

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

S.C.I. FROMAGE ET [G]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Pierre-emmanuel TROUVIN de la SELARL CABINET TROUVIN, avocats au barreau de PARIS – #A0354

DEFENDERESSES

S.A.S. NETHARSAN MINI MARKET

[Adresse 3]

[Localité 4]

non représentée

S.A.R.L. KANNAN MINI MARKET

[Adresse 3]

[Localité 4]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 14 Octobre 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 7 octobre 2022, la Sci Fromage et [G] a consenti à la Sas Kannan Mini Market un contrat de bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer annuel principal de 12 780 €.

Le 1er novembre 2024, le fonds de commerce, dont le droit au bail, a fait l’objet d’une cession par la société Kannan Mini Market au profit de la Sas Netharsan Mini Market.

Le bailleur a délivré au nouveau preneur, par acte d’huissier délivré le 30 janvier 2025, un commandement de payer la somme de 6533,26 euros au titre des sommes échues à cette date.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la Sci Fromage et [G] a, par exploit délivré les 12 et 19 août 2025, fait citer la société Netharsan Mini Market et la société Kannan Mini Market devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 1er mars 2025,

— ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner solidairement les défenderesses au paiement de la somme provisionnelle de 7775,47 euros au titre de l’arriéré échu au 8 août 2025, augmentée des intérêts au taux légal majorés de trois points et augmentée de 10% du montant des sommes réclamées en sus des intérêts de retard,

— condamner solidairement les défenderesses au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au double du loyer global de la dernière année de location à compter du 1er mars 2025,

— ordonner la conservation du dépôt de garantie versé,

— condamner solidairement les défenderesses au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens dont le commandement, la signification de l’assignation et de l’ordonnance à intervenir et de levée de l’état des nantissements et d’extraits kbis.

A l’audience, la partie requérante, représentée, maintient ses prétentions.

Les défenderesses, bien que régulièrement citées, n’ont pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance.

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, l’article XIII du contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement à son échéance de toutes sommes dues en vertu du bail, qu’il s’agisse des loyers, des accessoires, tels que charges, taxes, pénalités, intérêts, frais de poursuite, le bail sera résilié de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer délivré le 30 janvier 2025 mentionne le délai d’un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire dont le bailleur indique entendre se prévaloir. Il reprend les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce.

Un décompte des sommes dues y est joint permettant au locataire d’en contester les termes.

La défenderesse, non constituée, ne justifie pas, en vertu de l’article 1353 du code civil, qu’elle a régularisé les causes non sérieusement contestables du commandement de payer dans le délai d’un mois, ce que contredit le décompte locatif, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 1er mars 2025 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Sur la provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le loyer et les charges au terme convenu par le bail.

En outre, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 1er mars 2025, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Ce préjudice sera réparé jusqu’au départ définitif du preneur par l’octroi d’une indemnité d’occupation équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables, dûment justifié au stade de l’exécution.

En effet, si le contrat de bail stipule qu’en cas de résiliation du bail, le preneur sera redevable d’une indemnité d’occupation équivalente au double du loyer annuel, cette stipulation s’analyse en une clause pénale, susceptible d’être modérée ou supprimée dans les conditions de l’article 1231-5 du code civil, et ce, par le seul juge du fond, ce pouvoir échappant aux pouvoirs du juge des référés Dès lors, cette demande sera écartée comme étant sérieusement contestable en ses principe et quantum.

Il sera ajouté que compte tenu du montant élevé des sanctions cumulées par les clauses relatives à la majoration de l’indemnité d’occupation, à la pénalité forfaitaire, à la conservation du dépôt de garantie et à l’application d’un taux d’intérêt égal au taux de base bancaire majoré de 3%, toutes quatre sollicitées dans la présente instance, il ne saurait être fait droit à aucune de ces demandes, l’application de l’ensemble de ces clauses cumulativement étant susceptible de conférer au créancier un avantage excessif et d’être modéré par le seul juge du fond.

En conséquence et d’ores et déjà, la société Netharsan Mini Market sera condamnée au paiement de la somme de 7775,47 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 8 août 2025, terme d’août 2025 inclus, avec intérêts au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Par ailleurs, le contrat de bail stipule que toute cession autorisée devra comporter la stipulation d’une garantie solidaire du cédant et de tous cessionnaires successifs pour le paiement des loyers et des charges comme pour l’exécution de toutes les conditions du bail pendant une durée de trois à compter de la cession.

Aux termes de l’acte de cession de fonds de commerce, le cédant a déclaré « se reconnaître solidairement responsable avec le Cessionnaire, de l’exécution des conditions du bail attaché au fonds de commerce présentement vendu suivant les termes des articles L.145-16-1 et 2 du code de commerce ».

Cette stipulation concerne les obligations résultant de l’exécution du contrat de bail et ne s’étend dès lors pas aux indemnités d’occupation qui par nature ne sont exigibles que du fait de la résiliation du bail et qui ne sont pas comprises dans la clause de garantie.

Dès lors, la société Kannan Mini Market ne peut être tenue au paiement des indemnités d’occupation mais seulement au paiement des loyers impayés arrêtés au 28 février 2025, à hauteur de 6404,01 euros. Toutefois, dès lors que le preneur a effectué un paiement de 8000 euros le 11 juillet 2025 qui s’impute sur la dette la plus ancienne, il convient de constater que la dette de loyers arrêtée au 28 février 2025 a été apurée. Et il n’y a pas lieu à référé à l’encontre de la société Kannan Mini Market.

Sur le surplus des demandes

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner la société preneuse à verser à la partie requérante la somme de 2000 euros au titre de ses frais non compris dans les dépens en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, la partie défenderesse preneuse sera condamnée au paiement des dépens, en vertu de l’article 696 du code de procédure civile, sans qu’il ne soit besoin de lister les actes compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail à compter du 1er mars 2025 ;

Disons que la Sas Netharsan Mini Market devra libérer les locaux situés [Adresse 2], et, faute de l’avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique,

Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons la Sas Netharsan Mini Market à verser à la Sci Fromage et [G] :

* à compter du 1er mars 2025, une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer et des charges, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;

* en conséquence et d’ores et déjà, la somme de 7775,47 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 8 août 2025, terme d’août 2025 inclus ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées à l’encontre de la Sas Kannan Mini Market ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l’indemnité d’occupation, d’application d’un taux d’intérêt majoré, d’application d’une pénalité forfaitaire et de conservation du dépôt de garantie ;

Condamnons la Sas Netharsan Mini Market au paiement des dépens ;

Condamnons la Sas Netharsan Mini Market à payer à la la Sci Fromage et [G] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 26 novembre 2025.

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN