TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e DELATTRE

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e DELATTRE, M^e SAGAND-NAHUM

■

Charges de copropriété

N° RG 24/04442 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4BY3

N° MINUTE :

Assignation du :

03 Avril 2024

JUGEMENT

rendu le 10 Juillet 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son syndic, la société COJEST, SAS, représentée par son teprésentanr léga

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté par Maître Magali DELATTRE de la SELARL DELATTRE & HOANG, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0234

DÉFENDEUR

La SCI BARAKA

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Maître Ilanit SAGAND-NAHUM de la SELEURL CABINET SAGAND, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D1021

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Décision du 10 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/04442 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4BY3

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière, lors des débats, et de Madame Margaux DIMENE, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

À l’audience du 19 Juin 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 10 juillet 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI BARAKA est propriétaire des lots de copropriété n°22 et 55 d’un immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 7].

Par lettre recommandée avec avis de réception du 06 février 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure Monsieur [W] [E] de payer des charges de copropriété impayées au 20 janvier 2023 d’un montant de 11.730,12 euros.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 15 février 2024 pour tentative et le 03 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 6] a fait assigner la SCI BARAKA en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 13 novembre 2024.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et notamment des articles 10 et 10-1 ainsi que du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et notamment ses articles 35 et 36, il demande au tribunal de :

— condamner la SCI BARAKA au paiement de la somme de 14.088,85 euros au titre des charges dues au 1er février 2024, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 06 février 2023 sur la somme de 11.730,12 et à compter de la délivrance de l’assignation pour le surplus ;

— condamner la SCI BARAKA au paiement de la somme de 228 euros, au titre des frais nécessaires de recouvrement ;

— condamner la SCI BARAKA au paiement de la somme de 2.500 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner la SCI BARAKA au paiement des entiers dépens qui comprendront les frais de traduction et qui pourront être recouvrés par la SELARL DELATTRE et HOANG, avocat aux offres de droit, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI BARAKA au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

La SCI BARAKA a été assignée le 03 avril 2024 selon procès-verbal de recherches infructueuses en application de l’article 659 du code de procédure civile. Elle n’a pas constitué avocat. La décision sera réputée contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 13 novembre 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 19 juin 2025.

La SCI BARAKA a constitué avocat et par conclusions aux fins de rabat de clôture notifiées par voie électronique le 05 juin 2025, elle demande au conseiller de la mise en état de :

— ordonner le rabat de la clôture prononcée le 13 novembre 2024 et la réouverture des débats ;

— en conséquence permettre à la SCI BARAKA de communiquer des pièces et conclusions afin de se défendre dans ce dossier.

Par conclusions d’opposition au rabat de clôture notifiées par voie électronique le 18 juin 2025, le syndicat des copropriétaires, au visa des articles 602 et 603 du code de procédure civile, demande au tribunal de débouter la SCI BARAKA de sa demande de rabat de l’ordonnance de clôture.

La décision a été mise en délibéré au 10 juillet 2025.

Les procès-verbaux des assemblées générales de 2022 ont été adressées par voie électronique, à la demande du tribunal, le 02 juillet 2025 par le conseil du syndicat des copropriétaires.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de rabat de clôture

La SCI BARAKA fait valoir qu’elle n’a jamais été destinataire de l’assignation, que le gérant de la SCI, Monsieur [E] [W] réside à [Localité 5] et qu’à l’occasion d’un déplacement à [Localité 6] il n’a appris que récemment qu’une assignation avait été délivrée à l’encontre de la SCI BARAKA qui a été assignée suivant procès-verbal de recherches infructueuses à l’adresse où demeure son locataire, qu’il y a eu un changement de syndic et que l’adresse de la SCI BARAKA n’a pas été prise en compte par le nouveau syndic.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose, au visa de l’article 803 du code de procédure, au rabat de clôture en ce que la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas en soi une cause de révocation, qu’il n’y a pas eu atteinte au principe du contradictoire en ce que la SCI BARAKA ne démontre pas avoir notifié un quelconque changement d’adresse au syndic, qu’elle a été assignée à l’adresse qui figure sur l’extrait K Bis et qu’elle n’indique pas sur ses conclusions de rabat de clôture sa nouvelle adresse ni même une adresse quelconque, que la SCI BARAKA a procédé à un unique règlement de 3.000 euros en l’espace de 3 ans alors qu’il ressort de ses propres affirmations que le bien est loué et que les loyers auraient pu lui permettre de régler les charges de copropriété et qu’en l’espèce la SCI BARAKA ne justifie d’aucune cause grave.

Sur ce ;

L’article 803 du code de procédure civile dispose notamment que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

En l’espèce, la clôture de l’instruction a été ordonnée le 13 novembre 2024.

La SCI BARAKA a cependant fait notifier des conclusions le 05 juin 2025 afin d’obtenir la révocation de l’ordonnance de clôture en ce que ses gérants qui ne résident pas en France n’avait pu avoir connaissance de l’assignation.

En l’espèce, il n’est pas démontré de cause grave survenue depuis l’ordonnance de clôture en ce que la SCI BARAKA a été régulièrement assignée à l’adresse figurant sur l’extrait K Bis, qui correspond à l’adresse de l’immeuble en copropriété, l’extrait K Bis ayant été communiqué par voie électronique au tribunal avant l’ordonnance de clôture, et qu’il n’est pas justifié par la SCI BARAKA que ses gérants avaient notifié au syndic une adresse différente.

La demande de rabat de l’ordonnance de clôture sera donc rejetée.

Sur l’absence du défendeur

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité « objective » que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie que la SCI BARAKA est propriétaire des lots n°22 et 55 de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 6] en produisant une fiche d’immeuble portant sur les numéros 22 et 55. Ainsi il sera considéré qu’il existe une erreur matérielle dans la première page de ses conclusions qui évoquent les lots n° 1 et 27 alors que les appels de fonds concernent bien les lots 22 et 55 et sont adressés à Monsieur [W] [E] et Madame [K].

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que ce n’est qu’après avoir commandé la fiche d’immeuble auprès du service de publicité foncière qu’il s’est aperçu que Monsieur [W] [E] et Madame [K] avaient procédé à un apport immobilier de ces deux lots au profit de la SCI BARAKA, dont ils sont gérants, par acte notarié du 19 avril 2019. Le syndicat des copropriétaires déplore que ce changement de propriétaire ne leur a jamais été notifié par le notaire qui a procédé au transfert de propriété et verse aux débats un courriel adressé à ce dernier afin de régulariser la situation.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 28 juin 2022, 12 octobre 2022 et 11 mai 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2021 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— le contrat type de syndic conclu pour une durée de 14 mois et prenant effet le 13 mai 2023 jusqu’au 30 juin 2024

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 1er février 2024.

Il ressort de ce décompte qu’ont été facturées, outre les charges proprement dites, les sommes suivantes :

48 euros au titre d’une lettre de rappel en date du 04 février 2022,180 euros au titre d’ « hono contentieux avocats – Hatoum » en date du 30 mars 2023,

Soit un total de 228 euros représentant des frais de recouvrement.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI BARAKA, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 14.316,85 – 228 euros soit 14.088,85 euros, comme le réclame le syndicat des copropriétaires, au titre des charges courantes impayées.

La SCI BARAKA ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés au 1er février 2024 inclus.

En application de l’article 1231-6 du code civil, le demandeur produisant l’accusé de réception du courrier adressé le 6 février 2023 à son gérant, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter de cette date sur la somme de 11.730,12 et à compter de la délivrance de l’assignation, soit du 15 février 2024, pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 228 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance se décomposant comme suite :

48 euros au titre d’une lettre de rappel en date du 04 février 2022,180 euros au titre d'«hono contentieux avocats – Hatoum » en date du 30 mars 2023.

Ainsi il réclame le paiement de sommes au titre de « frais de rappel » en date du 04 février 2022. Outre qu’il ne produit pas ce courrier ni qu’il ne justifie qu’il a été adressé par lettre recommandée, il est de jurisprudence constante que ces frais ne peuvent donner lieu à indemnisation que lorsqu’ils ont été exposés à compter de la mise en demeure (voir notamment Cass. Civ. 3ème, 27 septembre 2006, n°05-15.048)

Les frais désignés comme « hono contentieux avocats – Hatoum » apparaissent quant à eux constituer des frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande en paiement au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la SCI BARAKA de ses obligations.

À l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que la SCI BARAKA a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le quatrième trimestre 2021.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’il a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SCI BARAKA a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

La demande ayant été formée judiciairement, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts. Celle-ci portera sur des intérêts dus au moins pour une année entière et le point de départ sera fixé au jour de la demande, soit le 15 février 2024, date de l’assignation.

Sur les demandes accessoires

La SCI BARAKA, qui succombe, supportera les dépens de l’instance et il sera accordé à la SELARL DELATTRE et HOANG le bénéfice de l’article 699 du Code de procédure civile.

Les frais de traduction ne paraissent pas nécessaires en ce que le gérant, M. [E] [W], de la SCI BARAKA justifie de la nationalité française.

Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 1.500 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin il sera rappelé, au visa de l’article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SCI BARAKA de sa demande de rabat de clôture ;

CONDAMNE la SCI BARAKA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] les sommes de :

—  14.088,85 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété impayées, arrêtées au 1er février 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 06 février 2023 sur la somme de 11.730,12 euros et à compter du 15 février 2024 pour le surplus ;

—  1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] de sa demande au titre des frais de recouvrement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière, à compter du 15 février 2024 ;

CONDAMNE la SCI BARAKA aux entiers dépens de l’instance qui ne recouvreront pas les frais de traduction, le gérant étant de nationalité française;

Avec autorisation donnée au conseil du syndicat des copropriétaires de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu de provision ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à Paris le 10 Juillet 2025.

La Greffière La Présidente