TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [S] [K]

Préfecture de [Localité 7]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Roger LEMONNIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/05815 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAECJ

N° MINUTE :

3/2025

JUGEMENT

rendu le 19 décembre 2025

DEMANDERESSE

ACTION LOGEMENT SERVICES

Société par Actions Simplifiée dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LDGR, avocat au barreau de PARIS,vestiaire P516

DÉFENDERESSE

Madame [S] [K]

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 octobre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 19 décembre 2025 par Yanaël KARSENTY, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 19 décembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/05815 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAECJ

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 4 juin 2024 à effet au 1er juin 2024, la SCI RAVINAL a consenti un bail d’habitation à Madame [S] [K] sur des locaux situés (lot A 3 d) au 3ème étage du [Adresse 4].

Pour la prise à bail du logement, et dans le cadre du dispositif VISALE, la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de la locataire au profit de la bailleresse pour le paiement des loyers et charges.

Des loyers étant demeurés impayés, par acte de commissaire de justice du 12 mars 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4384 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire (6 semaines) prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [S] [K] le 14 mars 2025.

Par assignation du 23 mai 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ou à titre subsidiaire prononcer la résiliation judicaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [S] [K] avec concours de la force publique et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

-7672 euros au titre de l’arriéré locatif, mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 4384 euros et pour le surplus à compter de l’assignation,

-800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 9 octobre 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a maintenu l’intégralité de ses demandes, et précisé que sa créance actualisée s’élève désormais à 10 643 euros, échéance de septembre 2025 incluse.

Madame [S] [K] assignée à étude, n’a pas comparu à l’audience ni personne pour elle.

Il a été fait lecture à l’audience du diagnostic social et financier. Il en ressort que Madame [S] [K] est bénéficiaire du RSA et d’une allocation logement pour un montant total de 1178 euros mensuels, et que son enfant de 10 ans est à sa charge.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le droit d’agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

Aux termes de l’article 2306 du code civil, « la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

Le contrat de cautionnement conclu entre la société bailleresse et la société ACTION LOGEMENT SERVICES prévoit par ailleurs que la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle et que la subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail et fixation de l’indemnité d’occupation.

La caution subrogée dans les droits du créancier est ainsi en droit d’exercer l’action en résolution du bail qui lui permet sinon de recouvrer les sommes versées, du moins d’éviter que de nouveaux loyers viennent à échéance et de limiter ainsi le montant de la dette cautionnée.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES qui justifie avoir payé la dette de loyers de la locataire, est fondée, en sa qualité de caution subrogée dans les droits de la SCI RAVINAL, bailleur, à agir en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 7] le 26 mai 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 9 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la CCAPEX le 14 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 mai 2025.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 12 mars 2025.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4384 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de 6 semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La demanderesse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 avril 2025 à minuit.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société ACTION LOGEMENT SERVICES à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative et d’indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Le locataire est tenu du paiement des loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail.

Le maintien dans les lieux après la résiliation du bail justifie par ailleurs d’allouer au bailleur une indemnité d’occupation qu’il y a lieu de fixer en l’espèce au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Le décompte des paiements réalisés par la société ACTION LOGEMENT SERVICES entre les mains de la bailleresse et les quittances subrogatives signées par cette dernière établissent que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a pris en charge les loyers, charges et indemnités d’occupation de la locataire à hauteur d’un montant total de 10643 euros, terme de septembre 2025 inclus.

Non comparante et n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, Madame [S] [K] sera condamnée à payer cette somme à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2025 sur la somme de 4384 euros à compter du commandement de payer, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Elle sera également condamnée à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération des lieux, ce à hauteur des sommes que la société ACTION LOGEMENT SERVICES aura réglées à ce titre à la bailleresse et dûment justifiées par une quittance subrogative.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépenses. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [S] [K], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En équité, il convient de débouter la société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de 6 semaines,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 4 juin 2024 entre la SCI RAVINAL, aux droits de laquelle la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée, d’une part, et Madame [S] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] 75018 (3ème étage, lot A 3 d) est résilié depuis le 23 avril 2025 à minuit,

ORDONNE à Madame [S] [K] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] (3ème étage, lot A 3 d), ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [S] [K] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 10 643 euros au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation, terme de septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2025 sur la somme de 4384 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNE Madame [S] [K] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, ce à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération des lieux, à charge pour la société ACTION LOGEMENT SERVICES de présenter une quittance subrogative portant sur ladite indemnité d’occupation,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

ORDONNE la communication à M. LE PREFET DE [Localité 7] de la présente décision,

CONDAMNE Madame [S] [K] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation,

DEBOUTE la société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER LE JUGE