TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [U] [Y]

Madame [B] [Y] [I]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Sophie BILSKI CERVIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/04788 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZH6

N° MINUTE :

4 JTJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 27 mars 2025

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE PYRENEES [Adresse 2], Représenté par son syndicat le cabinet LE DOME IMMOBILIER – [Adresse 3]

représenté par M^e Sophie BILSKI CERVIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0093

DÉFENDEURS

Monsieur [U] [Y], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Madame [B] [Y] [I], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Nicolas REVERDY, Greffier d’audience,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 mars 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier de délibéré

Décision du 27 mars 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/04788 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZH6

EXPOSE DU LITIGE

M. [U] [Y] et Mme [B] [Y] [I] sont propriétaires des lots n°703, 743 et 2314 dans l’immeuble sis [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires dudit immeuble, représenté par son syndic en exercice le Cabinet LE DOME IMMOBILIER, a assigné M. [U] [Y] et Mme [B] [Y] [I] devant le tribunal judiciaire de PARIS par acte de commissaire de justice en date du 3 septembre 2024 en paiement des sommes suivantes, solidairement et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  3813,08 euros au titre des charges de copropriété au 1er juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 3 mai 2023,

—  180 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  2000 euros de dommages et intérêts,

—  2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 20 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance mais actualise sa créance au titre des charges de copropriété à la somme de 2767,73 euros selon décompte du 3 janvier 2025.

Au soutien de sa demande, il fait valoir que M. [U] [Y] et Mme [B] [Y] [I] ne payent pas régulièrement les appels de charges ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

Bien que régulièrement assignés à domicile, M. [U] [Y] et Mme [B] [Y] [I] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

A l’issu des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Au terme de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Au terme des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande:

— une attestation de propriété concernant l’immeuble et relatif aux lots n°703, 743 et 2314,

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er trimestre 2021 au 1er trimestre 2025,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 7 décembre 2022 et 20 mars 2024:

o approbation des comptes des exercices octobre 2021- septembre 2022, octobre 2022 – septembre 2023,

o vote des budgets prévisionnels 2022 – 2023, 2023 – 2024, 2024 – 2025,

— un certificat de non recours des assemblées générales mentionnées,

— un état récapitulatif de la créance au 15 janvier 2025,

— une mise en demeure par avocat en date du 3 mai 2023 délivrée le 11 mai 2023,

— le contrats de syndic.

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 813,08 euros, portant sur la période du 3ème trimestre 2024. En effet, les défendeurs ont apuré une grande partie des causes de l’assignation par trois règlements de 1000 euros chacun les 16 septembre 2024, 4 novembre 2024 et 3 janvier 2025. Une partie de la somme sollicitée à l’audience concerne les 4ème trimestre 2024 et 1er trimestre 2025, non compris dans l’assignation. En l’absence des défendeurs à l’audience, cette demande ne sera pas prise en compte.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme de 813,08 euros. Elle portera intérêt au taux légal à compter de l’assignation.

Il y a lieu de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et qu’en application de l’article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale (solidarité légale des dettes ménagères des époux de l’article 220 du Code civil par exemple), soit conventionnelle.

En cas d’indivision en particulier, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété.

En cas de démembrement de propriété en particulier, si selon les articles 605 et 606 du code civil répartissant les charges entre usufruitier et nu-propriétaire, il n’existe pas de solidarité légale entre ces personnes, une clause de solidarité stipulée entre le nu-propriétaire et l’usufruitier est toutefois licite.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’existence d’une telle clause de solidarité insérée dans le règlement de copropriété, et aucune information n’est apportée sur la situation personnelle des débiteurs, notamment sur l’existence d’un mariage entre eux, outre le fait que leur domicile n’est pas établi dans l’immeuble objet des lots concernés et ne sert de ce fait pas aux intérêts du ménage. La condamnation ne sera donc pas prononcée solidairement.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité 180 euros de mise en demeure par avocat ce qui sera pris en compte dans le cadre des demandes accessoires.

Le demandeur sera débouté de sa demande au titre des frais nécessaires.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l’abus de droit, ni de la mauvaise foi -ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Les dépenses engagées pour recouvrer la créance sont quant à elles compensées par les dépens et l’article 700 du code de procédure. Enfin, les récents paiements des débiteurs montrent leur volonté d’apurer leur dette. La réalité d’aucun autre préjudice n’est avérée.

Il y a lieu en conséquence, de rejeter la demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1680 euros lui sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [U] [Y] et Mme [B] [Y] [I] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le Cabinet LE DOME IMMOBILIER la somme 813,08 euros au titre des charges de copropriété au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le Cabinet LE DOME IMMOBILIER de ses demandes au titre de la solidarité, des frais nécessaires et des dommages intérêts,

CONDAMNE M. [U] [Y] et Mme [B] [Y] [I] aux dépens,

CONDAMNE M. [U] [Y] et Mme [B] [Y] [I] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le Cabinet LE DOME IMMOBILIER la somme de 1680 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 mars 2025, et signé par la juge et la greffière susnommés.

La greffière, La juge