TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Mme [M] [I]

PREFET DE [Localité 8]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Sébastien MENDES GIL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/07697 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5UMK

N° MINUTE :

7

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 24 mars 2025

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 8] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Sébastien MENDES GIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0173

DÉFENDERESSE

Madame [M] [I], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 janvier 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 24 mars 2025 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 24 mars 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/07697 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5UMK

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 avril 1988, l’EPIC [Localité 8] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [M] [I] sur des locaux situés au [Adresse 6] [Localité 1]), 2ème étage, Escalier 1, outre une cave, moyennant le paiement d’un loyer mensuel actuel de 510.69 euros et une provision sur charge de 105.62 euros par mois.

Par acte de commissaire de justice du 6 mai 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 14 673,22 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [M] [I] le 15 mai 2024.

Par assignation du 1er août 2024, l’EPIC PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [M] [I], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,22093,02 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er juillet 2024,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 août 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 15 janvier 2025, l’EPIC [Localité 8] HABITAT OPH sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il précise ne pas avoir connaissance de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation concernant Mme [M] [I].

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à personne, Mme [M] [I] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience (…).

En l’espèce, l’EPIC [Localité 8] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 14673,22 euros dans un délai de deux mois visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 6 mai 2024.

Ce délai étant plus favorable au locataire il convient d’en faire application et de constater, d’après l’historique des versements, que cette somme n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai imparti.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 juillet 2024.

Si, en application de l’article 24 V et VII, le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire pendant des délais de paiement, c’est à la condition qu’il ait été saisi d’une demande en ce sens et que le versement intégral du loyer courant ait été repris.

Or en l’espèce, la locataire ne comparaît pas à l’audience et ne forme, par définition, aucune demande aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire, à l’instar du bailleur. En tout état de cause, elle n’a pas repris le paiement de son loyer.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’EPIC [Localité 8] HABITAT OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative et les indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu. Par ailleurs, le maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 8] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 9 janvier 2025, Mme [M] [I] lui devait la somme de 3848,81 euros, dont il convient de soustraire la somme de 270.28 euros facturée au titre de frais de contentieux.

Mme [M] [I] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme provisionnelle au bailleur, au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation échues au 9 janvier 2025, échéance du mois de novembre 2024 incluse.

Elle sera, en outre, condamnée à verser à l’EPIC [Localité 8] HABITAT OPH une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera égal à celui du montant actuel du loyer révisé et des charges à partir du 10 janvier 2025 (lendemain du décompte) et qui ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [M] [I], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de l’EPIC [Localité 8] HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 mai 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 25 avril 1988 entre l’EPIC [Localité 8] HABITAT OPH, d’une part, et Mme [M] [I], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 9], 2ème étage, Escalier 1, outre une cave est résilié depuis le 7 juillet 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [M] [I], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [M] [I] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Adresse 7] [Localité 2], 2ème étage, Escalier 1,outre une cave ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale,

CONDAMNE Mme [M] [I] à payer à l’EPIC [Localité 8] HABITAT OPH la somme de 3 578,53 euros (trois mille cinq cent soixante-dix-huit euros et cinquante-trois centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation échues, somme arrêtée au 9 janvier 2025, échéance du mois de novembre 2024 incluse,

CONDAMNE Mme [M] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer révisé et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 10 janvier 2025 jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [M] [I] à payer à l’établissement EPIC [Localité 8] HABITAT OPH la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [M] [I] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 6 mai 2024 et celui de l’assignation du 1er août 2024,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

ORDONNE la transmission de la présente décision à M. LE PREFET DE [Localité 8],

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 mars 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge