TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Mars 2026

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 08 Janvier 2026

GROSSE :

Le 06 mars 2026

à M^e GUEDON Caroline

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EXPEDITION :

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N° RG 25/06633 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7GCH

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. CDC HABITAT SOCIAL, domiciliée : chez SOCIETE [Localité 1] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Caroline GUEDON, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [S] [C]

née le 09 Juin 1989 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE :

La société CDC Habitat social est propriétaire d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3], comprenant un appartement situé au 3ème étage de l’immeuble I1, lot n°1216.

Invoquant une occupation sans droit ni titre par Mme [C], par acte de commissaire de justice en date du 19 novembre 2025, la société CDC Habitat social a fait assigner cette dernière devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] statuant en référé aux fins de :

Prononcer son expulsion des lieux sans délai ainsi que celle de tous occupants de son chef, etiam manu militari, Fixer l’indemnité d’occupation à compter de l’ordonnance à intervenir et jusqu’au départ effectif à la somme de 1.577,65 euros par mois, La condamner à payer cette somme au titre de l’indemnité d’occupation à compter de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à son départ effectif des lieux, Dire et juger que les dispositions des articles L.412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution ne s’appliqueront pas à l’exécution de l’ordonnance à intervenir,Condamner la défenderesse à payer la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 8 janvier 2026.

A cette audience, la demanderesse, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignée par acte déposé à l’étude, la défenderesse n’a pas comparu et n’était pas représentée.

Par application de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande d’expulsion

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser par toute mesure conservatoire ou de remise en état.

En vertu de ces dispositions, le juge des référés peut ordonner l’expulsion d’occupants sans droit ni titre de locaux d’habitation ou professionnels.

Enfin, le contrôle de proportionnalité auquel le juge des référés est tenu ne s’opère pas au stade de la détermination de l’illicéité manifeste du trouble invoqué laquelle conditionne la compétence du juge des référés mais au stade de la détermination et de l’opportunité de la mesure adoptée pour y mettre fin. Ce contrôle de proportionnalité peut se manifester dans le choix des modalités qui peuvent assortir la mesure.

En l’espèce, il résulte de l’acte authentique de vente que la société CDC Habitat social est propriétaire d’un ensemble immobilier situé [Adresse 4], comprenant un appartement situé au 3ème étage de l’immeuble I1, lot n°1216.

Selon procès-verbal de constat du 17 septembre 2025, le commissaire de justice mandaté par la société CDC Habitat social s’est présenté à l’adresse de l’appartement et a constaté que :

La porte avait été forcée et la serrure changée, Une personne, présente au sein du logement, lui a indiqué qu’elle était « Madame [C] [S], née le 9 juin 1989, de nationalité turque », et qu’elle vivait dans les lieux « avec ses enfants et être rentrée par voie de fait »,L’occupante s’est opposée à la sommation d’avoir à libérer les lieux.Il est ainsi établi que la défenderesse occupe les lieux sans droit ni titre.

La violation du droit de propriété est acquise et le trouble manifestement illicite est caractérisé.

L’expulsion apparaissant être la seule mesure de nature à permettre à la demanderesse de recouvrer la plénitude de son droit sur l’appartement occupé illicitement, il sera fait droit à la demande d’expulsion selon les modalités décrites au dispositif ci-après.

Sur les délais légaux

Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

En outre, le sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, prévu par l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 d’exécution, est écarté si l’introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui a eu lieu à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte et peut être supprimé ou réduit par le juge si les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide de ces mêmes procédés.

Il est constant qu’une une voie de fait ne saurait résulter de la seule occupation sans droit ni titre des locaux et suppose des actes matériels positifs, tels que des actes de violences ou d’effraction, imputables aux occupants.

En l’espèce, les circonstances dans lesquelles la défenderesse a pu s’introduire dans les lieux ne sont pas précisées par la société CDC Habitat social et la seule mention dans le procès-verbal dressé par le commissaire de justice selon lequel Mme [C] aurait déclarée « être rentrée par voie de fait » ne saurait suffire à rapporter la preuve d’une telle voie de fait.

En effet, rien n’établit que la défenderesse, qui a présenté un document d’identité turc, maitrise la langue française et, a fortiori, comprend une notion technique telle que la voie de fait, ainsi que les conséquences juridiques qu’elle entraine.

Dès lors, il n’y a pas lieu d’écarter les délais légaux prévus par les dispositions précitées et la société CDC Habitat social sera déboutée de ses demandes à ce titre.

Sur l’indemnité d’occupation

Il est de principe que l’indemnité d’occupation a une nature mixte, à la fois compensatrice et indemnitaire. Elle a en effet pour objet d’une part de constituer une contrepartie à la jouissance des lieux et de compenser la privation pour le bailleur de la disposition de son bien.

En l’espèce, la société CDC Habitat social sollicite la condamnation de la défenderesse à lui payer par provision une indemnité mensuelle d’occupation de 1.577,65 euros.

La fiche descriptive du logement produite par la demanderesse précise que le logement est un deux pièces de 40,66 m².

Il en résulte que l’indemnité d’occupation sollicitée, correspondant à près de 39 euros par m², apparait d’un montant excessif au regard des loyers moyens pratiqués à [Localité 1] et en particulier dans le [Localité 3], ce d’autant, d’une part, que l’acte authentique en vertu duquel la société CDC Habitat social a acquis l’ensemble immobilier souligne que la copropriété est dégradée et a fait l’objet d’un arrêté de péril grave et imminent le 11 janvier 2019 et d’un arrêté portant modification de mise en sécurité le 10 octobre 2021 concernant les parties communes, et d’autre part, qu’au stade du référé, seule une provision dont le montant n’est pas sérieusement contestable peut être octroyée.

Dès lors, il y a lieu de fixer, à titre de provision, le montant de l’indemnité d’occupation sollicitée par la société CDC Habitat social à la somme de 500 euros par mois.

La défenderesse sera condamnée à payer à titre provisionnel ladite somme à compter du 17 septembre 2025, date du procès-verbal du commissaire de justice, et jusqu’à la libération complète des lieux.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Au regard de la disparité économique existant entre les parties, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

RENVOIE les parties à se pourvoir au principal mais, dès à présent, vu le trouble manifestement illicite subi par la requérante du fait de l’occupation sans droit ni titre du défendeur, et vu l’urgence,

CONSTATE que Mme [S] [C] est occupante sans droit ni titre de l’appartement situé [Adresse 4], 3ème étage de l’immeuble I1, lot n°1216 appartenant à la société CDC Habitat social ;

ORDONNE à Mme [S] [C] de libérer et vider les lieux dès la signification de la présente ordonnance ;

ORDONNE l’expulsion de Mme [S] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux occupés sans droit ni titre au besoin avec le concours de la force publique ;

DIT que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration du délai de DEUX MOIS qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle dont est redevable Mme [S] [C] à la somme de 500 euros ;

CONDAMNE Mme [S] [C] à payer à la société CDC Habitat social, à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation fixée à 500 euros à compter du 17 septembre 2025 et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

REJETTE la demande de CDC Habitat social au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [S] aux dépens;

REJETTE le surplus des demandes de la société CDC Habitat social;

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la juge et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

La greffière, La juge