TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [P] [S],Monsieur [H] [S], Madame [G] [I]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Kenson COLLIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/01948 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7RH4

N° MINUTE :

6/2025

JUGEMENT

rendu le vendredi 19 septembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] représenté par son syndic, Le Cabinet Foncia [Localité 7] Rive Droite dont le siège social est sis – [Adresse 3]

représenté par M^e Kenson COLLIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811

DÉFENDEURS

Madame [P] [S], demeurant Chez Monsieur [R] [S] – [Adresse 6] (LA REUNION)

non comparante, ni représentée

Monsieur [H] [S], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Madame [G] [I], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, statuant en juge unique

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 juillet 2025

Décision du 19 septembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/01948 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7RH4

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 septembre 2025 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Madame [G] [I], Monsieur [H] [S] et Madame [P] [S] sont propriétaires indivis des lots n°7 (164/1178 tantièmes) et 4 (7/1178 tantièmes), dans l’immeuble sis [Adresse 1], respectivement inscrits au cadastre en section DT [Cadastre 4] et soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic la société SAS CABINET FONCIA [Localité 7] RIVE DROITE [Adresse 3]S, a assigné devant le juge unique du tribunal judiciaire de Paris (pôle civil de proximité) Madame [G] [I], Monsieur [H] [S] et Madame [P] [S] par actes de commissaire de justice en date respective des 19 février 2025, 26 mars 2025 et 18 février 2025, en paiement solidaire des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que des articles 1231-6 et 1343-2 du code civil :

—  2 924,07 euros au titre des charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 mai 2023 et de l’assignation pour le surplus,

—  2 035,35 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts de droit,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

—  2 000 euros de dommages et intérêts,

— condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

A l’audience du 10 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a repris les termes de l’assignation sauf à actualiser la créance à la somme de 914,60 euros du fait des réglements intervenus et ajouté la somme de 306,74 euros au titre des dépens.

Madame [G] [I] assignée à l’étude, Monsieur [H] [S] assigné par procès verbal de recherches infructueuses conformément à l’article 659 du code de procédure civile et Madame [P] [S] assignée à personne n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré et rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Les pièces d’actualisation remises dans le dossier du demandeur sont inopérantes en ce que le demandeur n’a pas justifié d’une signification aux défendeurs. Elles ne seront donc pas prises en compte au titre d’une actualisation des demandes, sauf à préciser qu’elles permettent toutefois de voir que des paiements sont intervenus depuis l’assignation.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale concernant l’immeuble établissant la qualité de copropriétaires en indivision de Madame [G] [I], Monsieur [H] [S] et Madame [P] [S] concernant les lots 7, 4, indiquant la répartition des tantièmes (Cf. supra),

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 01/04/2023 au 01/01/2025, faisant apparaître les relevés de compte individuel,

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2022-2023 et 2023-2024,

— l’historique du compte 01/04/2023 au 01/01/2025 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 4 959,42 euros (en ce inclus 2 035,35 euros au titre des frais de recouvrement),

— les procès-verbaux des assemblées générales des 19 janvier 2023 et 8 février 2024 comportant approbation des comptes de l’exercice 2022-2023, votant les budgets prévisionnels 2024 et 2025 et le fonds travaux ainsi que les travaux (maîtrise d’œuvre pour travaux de ravalement et repérage d’amiante),

— les attestations de non recours concernant les deux procès-verbaux,

— la mise en demeure par LRAR de payer la somme de 744,17 euros adressée le 3 mai 2023 à Madame [P] [S] (sans justificatif d’envoi), une autre mise en demeure par LRAR de payer la somme de 1 421,20 euros en date du 27 novembre 2023, une troisième mise en demeure par LRAR de payer la somme de 1 649,75 euros réceptionnée par Madame [P] [S] le 29 mai 2024

— deux relances après mise en demeure en date des 6 juin 2023 et 11 décembre 2023 sans justifier de l’envoi,

— une sommation de payer la somme de 2 650,60 euros au principal signifiée à Madame [P] [S] par acte de commissaire de justice en date du 4 octobre 2024 remis à l’étude,

— le règlement de copropriété lequel contient une clause prévoyant la solidarité des copropriétaires indivis de toutes les charges afférents à leur local,

— le contrat de syndic,

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 2 924,07 euros portant sur la période allant du 01/04/2023 au 01/01/2025, incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2025.

Compte tenu des déclarations du demandeur à l’audience, il sera rappelé au dispositif de la décision que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées.

Conformément à l’article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Il s’évince de la combinaison de cet article et de l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de réception de la mise en demeure du 6 mai 2024, soit le 29 mai 2024 à hauteur de 1 595,75 euros, de la sommation de payer en date du 4 octobre 2024 à hauteur de 1 054,85 euros et de l’assignation du 26 mars 2025 pour le surplus, en application des articles 1231-6 du code civil et 36 et 64 du décret précité.

Il y a lieu de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible. Et qu’en application de l’article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale (solidarité légale des dettes ménagères des époux de l’article 220 du Code civil par exemple), soit conventionnelle.

En cas d’indivision en particulier, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, produit le règlement de copropriété et justifie de la solidarité, de sorte que Madame [G] [I], Monsieur [H] [S] et Madame [P] [S] sont copropriétaires solidaires, doivent être condamnés solidairement à supporter la dette.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 2 035,35 euros qui recouvre :

—  10,24 euros d’intérêts de retard dont le calcul n’est pas produit,

—  177 euros pour deux mises en demeure et deux relances en 2023 dont la multiplicité relève d’un choix du syndic et donneront lieu à remboursement à hauteur de 10 euros en compensation des frais postaux,

—  98 euros pour une mise en demeure et une relance en 2024 dont les frais seront limités à 10 euros également,

—  960 euros d’honoraires de syndic pour constitution du dossier remis à l’huissier le 25 août 2023 et le 26 août 2024 sans qu’il ne soit justifié de diligences particulières,

—  146,44 euros de frais de commissaire de justice pour une sommation de payer en date du 20 septembre 2023 qui relèvent de l’article 700 du code de procédure civile,

—  163,67 euros de frais de commissaire de justice pour la sommation de payer du 9 octobre 2025 qui n’est pas produite,

En conséquence la somme globale de 20 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 26 mars 2025.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

La clause de solidarité afférente au seul paiement des charges de copropriété ne s’applique pas à la condamnation à des dommages et intérêts. Il résulte cependant d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation que chacun des coauteurs d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité. La condamnation sera donc prononcée in solidum.

En l’espèce, il est établi que Madame [G] [I], Monsieur [H] [S] et Madame [P] [S] présentent, de manière récurrente depuis deux années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants, dont le montant sera toutefois revu à plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des paiements intervenus depuis l’assignation (3 000 euros selon les déclarations du demandeur).

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 300 euros.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Madame [G] [I], Monsieur [H] [S] et Madame [P] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société SAS CABINET FONCIA [Localité 7] RIVE DROITE [Adresse 3] :

— la somme de 2 924,07 euro euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 01/04/2023 au 01/01/2025 et incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2024 à hauteur de 1 595,75 euros, du 4 octobre 2024 à hauteur de 1 054,85 et du 26 mars 2025 pour le surplus,

— la somme de 20 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2025,

— la somme de 300 euros au titre des dommages-intérêts,

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil,

CONDAMNE solidairement Madame [G] [I], Monsieur [H] [S] et Madame [P] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société SAS CABINET FONCIA [Localité 7] RIVE DROITE [Adresse 3], la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE in solidum Madame [G] [I], Monsieur [H] [S] et Madame [P] [S] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le président.