TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 19] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 22/07554

N° Portalis 352J-W-B7G-CXECD

N° MINUTE :

Assignation du :

20 Juin 2022

JUGEMENT

rendu le 03 Avril 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 12], représenté par son syndic, le Cabinet MHJ, SASU

[Adresse 18]

[Localité 17]

représenté par Maître Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1811

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic, le Cabinet E& J GRIES, SARL

[Adresse 1]

[Localité 16]

représenté par Maître Caroline BORIS de l’AARPI C3C, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0138

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

Julie KHALIL, Vice-présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière

Décision du 03 Avril 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/07554 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXECD

DEBATS

A l’audience du 30 Janvier 2025 présidée par Frédéric LEMER GRANADOS tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 03 Avril 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Exposé du litige

Les deux immeubles, sis [Adresse 9], constituent un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Cet ensemble immobilier est composé de deux syndicats des copropriétaires indépendants :

— le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] constitué d’un immeuble composé d’un seul bâtiment donnant sur la rue,

— le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] constitué d’un immeuble composé d’un autre bâtiment donnant sur la cour (sans accès sur la rue).

Les deux règlements de copropriété comprennent la même clause relative à une servitude de passage permettant aux copropriétaires du bâtiment [Adresse 3] d’emprunter le hall d’entrée et la porte cochère situés au sein de l’immeuble sis [Adresse 10], afin d’accéder ou de sortir de leur immeuble. Cette clause prévoit également la répartition des dépenses d’entretien entre les deux fonds.

Depuis 2013, un différend portant sur la réparation de ces dépenses est né entre les deux copropriétés.

En février 2018, le second battant de la porte d’entrée s’est bloqué et en juin 2020, des dégradations ont été constatées sur la porte d’entrée. Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] a fait procéder et a pris en charge les travaux de réparations de la porte d’entrée de l’immeuble.

Après plusieurs échanges, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] a, par courrier recommandé avec accusé réception du 2 novembre 2020, mis en demeure le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] d’avoir à payer la moitié des frais engagés pour la réfection du hall du passage sous voûte en 2018 et la réparation de la porte cochère suite aux dégradations de 2020.

Par courrier recommandé avec accusé réception du 9 novembre 2020, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a refusé de prendre en charge ces dépenses.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 20 juin 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14], représenté par son syndic en exercice, le cabinet MHJ, a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, le cabinet E&J Gries, en paiement de la moitié des travaux et réparations effectués sur la porte d’entrée de l’immeuble.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 26 juin 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] demande au tribunal de :

Vu les dispositions des articles 697 du code civil et suivants ;

Vu les dispositions de l’article 702 du code civil ;

Vu la jurisprudence ;

Vu les pièces ;

— Déclarer recevable et bien fondé le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] en son action ;

— Constater que l’obligation pesant sur les copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] se limite au maintien en état de propreté du passage, et en aucun cas, aux réparations ou aux travaux de réfection rendus nécessaires,

En conséquence :

— Juger que les frais de réparation portant sur le passage sous voute objet de la servitude seront supportés par moitié par le fonds servant et le fonds dominant ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] au paiement de la somme de 5.225,72 euros au titre de la participation aux dépenses d’entretien du passage sous voûte,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 4] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] une indemnité d’un montant de 4.200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 4] aux entiers dépens ;

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 11 mai 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] demande au tribunal de :

Vu les articles 686, 696, 698, 702 du Code civil,

Vu les pièces produites,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 12] représenté par son syndic en exercice de l’ensemble de ses demandes fins, et conclusions,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 12] représenté par son syndic en exercice au paiement d‘une somme de 4.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 12] représenté par son syndic en exercice aux entiers dépens de la procédure dont distraction au profit de Maître Caroline BORIS, membre de l’AARPI C3C avocat aux offres de droit.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 septembre 2024.

L’affaire, plaidée à l’audience du 31 janvier 2025, a été mise en délibéré au 3 avril 2025.

Motifs de la décision :

Il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « constater » et « juger », figurant au dispositif des dernières conclusions du demandeur, qui ne constituent pas, en l’espèce, des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, puisqu’elles ne valent consécration d’aucun droit et sont dépourvues de toute portée juridique (ex. : Civ. 3ème, 9 avril 2008, n° 07-11.709).

I – Sur la demande de partage des frais de réparation portant sur le passage sous voute, objet de la servitude, formulée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] :

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] fonde sa demande sur les articles 697 et suivants du code civil.

Il soutient, d’une part, que dès lors qu’il existe une communauté d’usage de l’assiette de la servitude de passage par le propriétaire du fonds dominant et celui du fonds servant, ce dernier doit contribuer aux frais d’entretien et de réparation de cette servitude.

Il souligne d’autre part, que l’article 702 du code civil énonce que « de son côté, celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire, ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier ». Il considère qu’il y a une aggravation de la servitude puisque la clause du règlement de copropriété a été rédigée en 1924 (et non 1949 comme le soutient le défendeur) selon l’usage fait à l’époque alors que le bâtiment 64 A ne comptait qu’un seul propriétaire. Aujourd’hui, la répartition prévue n’est plus adaptée dans la mesure où le bâtiment 64 A est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et appartient à plusieurs copropriétaires, ce qui multiplie les passages, contribue à l’usure des parties communes et alourdit les frais. Il précise également que seuls les copropriétaires du bâtiment 64 A possèdent des parkings et utilisent le passage avec leurs voitures.

En réponse aux arguments du défendeur, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] indique que les jurisprudences citées ne sont pas applicables au cas d’espèce. Par ailleurs, la clause du règlement de copropriété ne prévoit que l’obligation pour le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] de maintenir en état de propreté le passage, de sorte qu’il n’est pas tenu de supporter seul les frais de réparation ou de réfection du passage. Il précise, en outre, que sa demande ne porte que sur la moitié des frais engagés pour la réfection du hall d’entrée et non de l’ensemble des parties communes. Enfin, il souligne qu’il a été proposé, à plusieurs reprises, au défendeur la constitution d’une ASL ou d’une autre forme juridique lui permettant de participer à la gestion du passage, ce qu’il a toujours refusé.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] rappelle, sur le fondement des mêmes articles du code civil, que le propriétaire du fonds servant conserve son droit de propriété sur toutes les parties de son fonds et qu’il demeure libre d’aménager l’assiette de la servitude de passage grevant son fonds à la condition que ces travaux n’empêchent pas l’exercice de la servitude de passage.

Il souligne que les deux règlements de copropriété reprennent de manière identique la clause constituant une servitude de passage au profit du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3]. Cette clause précise que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] doit maintenir « dans son état et au niveau actuel » la servitude et doit entretenir le passage « à leurs frais en bon état de propreté, sans pouvoir réclamer à Monsieur [E] [propriétaire de l’époque] aucune indemnité ». Dès lors, en application du titre et compte tenu du fait qu’il est propriétaire du passage litigieux, il considère que c’est le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] qui doit supporter les frais de réparation qu’il a engagés.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] remarque que les travaux ont été réalisés sur le passage à l’occasion d’un ensemble de travaux de réfection portant sur les parties communes du bâtiment 64. Il ne s’agit donc pas de simples travaux d’entretien.

En outre, en l’absence de stipulation dans le règlement de copropriété s’agissant de la prise en charge des travaux importants, il estime qu’il faut recueillir l’accord des propriétaires des fonds dominants avant la réalisation des travaux, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce.

De plus, il relève que le demandeur ne démontre pas l’existence d’un lien de causalité entre les travaux entrepris et le droit de passage conventionnel accordé : il ne prouve pas que le passage des copropriétaires du bâtiment 64 A ait pu avoir une incidence sur les peintures des murs et du plafond du porche vouté, aggravant ainsi son état. Par ailleurs, le demandeur sollicite la prise en charge des frais d’entretien en l’état de propreté ainsi que des frais de réfection des parties communes, sans lien avec l’exercice de leur droit de passage.

Enfin, le demandeur ne démontre pas l’existence d’une aggravation de la servitude, la situation n’ayant pas évolué depuis la mise en copropriété du bâtiment 64 A, en 1949. De plus, si les travaux réalisés étaient rendus nécessaires en raison de dégradations commises par des tiers, il appartiendrait au demandeur de solliciter la garantie de son assureur.

***

Sur l’aggravation de la servitude

En application de l’article 702 du code civil, le propriétaire du fonds dominant ne peut user de la servitude que dans la limite des besoins que suivant son titre. Il ne peut donc pas aggraver la servitude.

La clause, intitulée « Servitude de passage », prévue dans le règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 10], rédigée en 1924, stipule que : « M. [E] restant propriétaire du bâtiment sur cour se réserve expressément et réserve pour les futurs propriétaires, comme pour les locataires dudit immeuble et les personnes qui l’habiteront à un titre quelconque, leurs fournisseurs et les personnes venant les visiter, le droit de passage et de circulation sans aucune restriction et comme sur une voie publique, par la porte cochère, donnant sur la [Adresse 21] et le passage voûté accédant à la cour ».

Cette clause a été reprise à l’identique dans le règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 3] de 1949.

Ainsi, cette clause a institué une servitude de passage sur le fonds dominant qu’est l’immeuble sis [Adresse 3]. Cette servitude profite tant à Monsieur [E], propriétaire initial de l’immeuble qu’à tous les propriétaires et occupants à venir de cet immeuble. Cette clause prévoit également la circulation des véhicules.

De plus, la servitude de passage n’est pas liée aux personnes dont elle bénéficie mais constitue une charge réelle portant sur le fonds.

Dès lors, il était prévu initialement la possibilité que le droit de passage accordé soit exercé par de multiples personnes ainsi qu’aux moyens de véhicules divers. Cette évolution ne peut donc constituer une aggravation de la servitude.

Sur la communauté d’usage de la servitude

L’article 697 du code civil prévoit que « celui auquel est due une servitude a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver ».

Selon l’article 698 du même code, ces ouvrages sont à ses frais, et non ceux du propriétaire du fonds assujetti, à moins que le titre d’établissement de la servitude ne dise le contraire. En l’absence de titre stipulant le contraire, il appartient donc au propriétaire du fonds dominant d’assurer l’entretien de la servitude pour permettre son usage et sa conservation.

Le propriétaire du fonds servant doit seulement observer une attitude passive, en ne faisant rien qui tende à diminuer l’usage de la servitude ou à la rendre plus incommode, sauf à supporter les travaux qui seraient rendus nécessaires à l’exercice de la servitude (par ex. Civ. 3ème 20 décembre 1989, n° 88-15.376 ; Civ. 3ème, 27 octobre 1993, n° 91-17/024).

Cependant, si le titre d’établissement de la servitude ne dit pas le contraire et s’il existe une communauté d’usage de l’assiette de la servitude par le propriétaire du fonds dominant et celui du fonds servant, ce dernier doit contribuer aux frais d’entretien et de réparation (par ex. : Civ. 3ème 22 mars 1989 n° 87-17.029 et Civ. 3ème 14 novembre 1990 n° 89-10.210).

Il y a dès lors un partage des frais entre les propriétaires des deux fonds dans la mesure où les travaux répondent à la condition de nécessité prévue par l’article 697 du code civil. Cette nécessité ne peut s’entendre que de façon relative, c’est-à-dire d’une nécessité corrélée à l’usage de cette servitude (par ex. : Civ. 3ème 7 mars 1990 n° 88-13.820). Même si l’amélioration de la servitude n’est pas nécessaire, elle peut être comprise comme une forme d’entretien qui vise à rendre l’usage de la servitude plus aisée et à empêcher sa dégradation.

En l’espèce, le titre d’établissement de la servitude de passage stipule que : « les co-propriétaires de l’immeuble sur rue seront tenus de maintenir le passage dont s’agit dans son état et au niveau actuels et de l’entretenir à leurs frais en bon état de propreté, sans pouvoir réclamer à Monsieur [E] aucune indemnité ».

La clause prévoit donc que l’immeuble sis [Adresse 10] doit certes supporter les frais d’entretien de propreté du passage mais qu’il a également l’obligation de maintenir le passage « dans son état et au niveau actuels ». Cette obligation implique dès lors que le fonds servant doit supporter les frais de réparation et de réfection nécessaires au maintien de l’état du passage.

En conséquence, même s’il n’est pas discuté l’existence d’une communauté d’usage de l’assiette de la servitude, la clause établissant en l’espèce la servitude de passage prévoit de manière claire que les frais d’entretien et de réfection du passage seront supportés par le fonds servant, à savoir l’immeuble [Adresse 10].

Par ailleurs, il ressort des factures produites que les travaux effectués s’inscrivent dans la réfection, la réparation et l’entretien de hall d’entrée et de la porte cochère. Ces travaux permettent le maintien de l’exercice du droit de passage au profit des occupants de l’immeuble [Adresse 3].

Dès lors, il n’y a pas lieu de retenir un partage des frais dans les deux immeubles, la clause des règlements de copropriété, qui prévoit le contraire, ayant vocation à s’appliquer.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 20] sera donc débouté de sa demande principale.

II – Sur les autres demandes

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du Code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 13], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme globale de 4.000 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à Maître [R] [H], membre de l’AARPI C3C.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Par ces motifs

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 13], représenté par son syndic en exercice, le cabinet MHJ, de l’intégralité de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 5.225,72 € formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15],

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 13] de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens et sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 13] aux entiers dépens,

Accorde à Maître Caroline Boris, membre de l’AARPI C3C, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 13] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 19] le 03 Avril 2025

La Greffière Le Président