TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :

à M^e HAIRON

■

Charges de copropriété

N° RG 23/08298 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C2D2P

N° MINUTE :

Assignation du :

21 Juin 2023

JUGEMENT

rendu le 13 Mars 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet LARIGAUDRY, pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 7]

représenté par Maître Romain HAIRON de la SELEURL RHA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D567

DÉFENDERESSE

Madame [U] [E]

[Adresse 4]

[Localité 6]

défaillante

Décision du 13 Mars 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/08298 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2D2P

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Sabine CARRE, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors des débats et de Madame Maïssam KHALIL, Greffière lors de la mise à disposition,

DÉBATS

A l’audience du 14 Janvier 2025, tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [U] [E] est propriétaire des lots de copropriété n°122 et 185 d’un immeuble situé au [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice signifié le 21 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2] a fait assigner Mme [U] [E] devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement d’arriérés de charges de copropriété se montant alors à la somme de 5 896, 27 euros.

Par dernières conclusions d’actualisation, signifiées à Mme [U] [E] le 19 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1231-6, 1231-7 et 1343-2 du code civil, de :

— condamner Mme [U] [E] au paiement de la somme de 4 037,70 euros au titre des charges courantes et exceptionnelles, arrêtées au 1er octobre 2024, et 1 975,80 euros, au titre des frais nécessaires de recouvrement ;

— assortir la condamnation prononcée à l’encontre de d’une condamnation au paiement des intérêts au taux légal à compter :

• de la mise en demeure notifiée par le cabinet LARIGAUDRY, Syndic, en date du 06/03/2020 d’avoir à payer la somme de 567,83 € ;

• de la mise au contentieux notifiée par le cabinet LARIGAUDRY, Syndic, en date du 13/09/2021 d’avoir à payer la somme de 1.780,24 € ;

• de la sommation de payer de Me [G], Commissaire de justice en date du 10/11/2021, d’avoir à payer la somme de 2.367,98 €

• de la mise au contentieux notifiée par le cabinet LARIGAUDRY, Syndic, en date du 01/03/2022 d’avoir à payer la somme de 3.983,59 €;

• de la mise au contentieux notifiée par le cabinet LARIGAUDRY, Syndic, en date du 18/08/2022 d’avoir à payer la somme de 5.407,03 € ;

• de l’assignation pour le surplus.

• sur le surplus à compter de la signification à partie des présentes conclusions aux fins d’actualisation.

— ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation ;

— condamner Mme [U] [E] au paiement de la somme de 2 000 euros, à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner Mme [U] [E] au paiement des entiers dépens ;

— condamner Mme [U] [E] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

Citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile, Mme [U] [E] n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 20 novembre 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 14 janvier 2025. La décision a été mise en délibéré au 13 mars 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Mme [U] [E] est propriétaire des lots 122 et 185 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 27 avril 2021, 15 juin 2022, 20 avril 2024 et 4 mars 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2019 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2021 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 11 octobre 2024.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Mme [U] [E], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 4 037,70 euros.

Décision du 13 Mars 2025

Charges de copropriété

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Mme [U] [E] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

Faute pour le demandeur de produire les bordereaux d’accusé de réception permettant de démontrer la remise du courrier de mise en demeure au destinataire, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter du commandement de payer, délivré le 10 novembre 2021, lequel acte portait sur la somme de 2 232, 18 euros.

2 – Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 1 975, 80 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

En l’espèce, comme précédemment indiqué, faute pour le demandeur de produire les bordereaux d’accusé de réception permettant de démontrer la remise du courrier de mise en demeure au destinataire, l’acte retenu pour point de départ des frais nécessaires à retenir est le commandement de payer, délivré le 10 novembre 2021.

Ainsi, les frais de mise en demeure du 6 mars 2020 (24 €), de commandement de payer du 04 septembre 2020 (100 €) et de mise au contentieux du 13 septembre 2021 (250 €), ne constituent pas des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires au sens des dispositions précitées. De même, pour être des frais exposés après la délivrance de l’assignation, les frais de suivi de procédure du 20 novembre 2023 (216 €) ne seront pas retenus.

En revanche, les frais postérieurs à l’acte de commandement de payer et jusqu’à l’assignation en date du 20 juin 2023, constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires, soit les frais de mise au contentieux des 19 novembre 2021, 1er mars, 26 avril et 18 août 2022 (300 €, 350 €, 250 € et 350 €), et les frais de commandement de payer du 16 novembre 2022 (135,80€).

En conséquence, Mme [U] [E] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 385, 80 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

3 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Mme [U] [E] de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que Mme [U] [E] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le 1er janvier 2020.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

Décision du 13 Mars 2025

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En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que Mme [U] [E] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières, et ce, d’autant que son compte laisse apparaître des versements ponctuels de sa part.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

4 – Sur les demandes accessoires

— Sur la capitalisation des intérêts

Par application de l’article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (ancien article 1154), la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [U] [E], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, Mme [U] [E] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [U] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] les sommes de :

—  4 037,70 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2021 pour la somme de 2 232, 18 euros et du 20 juin 2023 pour le surplus ;

—  1 385, 80 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2021 ;

—  1 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts sur les sommes précitées, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [U] [E] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 8] le 13 Mars 2025.

La Greffière La Présidente