TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 17 Juillet 2025, après prorogation

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 24 Avril 2025

GROSSE :

Le 18 juillet 2025

à M^e BARTON-SMITH

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 18 juillet 2025

à M^e BOUYADOU Sofia

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/06819 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5U2T

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Pascale BARTHON-SMITH, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [B] [K], demeurant [Adresse 1]

(AJ en cours)

représenté par M^e Sofia BOUYADOU, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée avec prise d’effet au 25 août 2017, l’EPIC 13 HABITAT a consenti à Monsieur [B] [K] un bail d’habitation portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 307,07 euros.

Alléguant de loyers impayés, l’EPIC 13 HABITAT a fait signifier à Monsieur [B] [K], le 24 avril 2024 un commandement d’avoir à payer la somme principale de 1.128,57 euros en visant la clause résolutoire.

La situation d’impayés locatifs a été notifiée à la CAF des Bouches du Rhône par courrier recommandé réceptionné le 23 avril 2024.

Par exploit de commissaire de justice du 29 octobre 2024, dénoncé le 30 octobre 2024 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, l’EPIC 13 HABITAT a fait assigner Monsieur [B] [K] en référé devant le juge des contentieux et de la protection, à l’audience du 16 janvier 2025, aux fins de voir :

— Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire au profit du requérant quant au bail consenti par Monsieur [B] [K] et dire en conséquence que le locataire devra quitter les lieux avec tout occupant de son chef,

— Ordonner l’expulsion immédiate des lieux loués de Monsieur [B] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef ou son conjoint dans le cas ou son existence n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— Condamner Monsieur [B] [K] au paiement des loyers dus à la date de l’assignation, soit la somme de 2.788,99 euros outre les intérêts de retard,

— Condamner Monsieur [B] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer actuel et aux charges jusqu’à complète libération des lieux et remise des clefs au demandeur suite à un départ volontaire, soit jusqu’à l’expulsion à défaut de départ volontaire, ou jusqu’au déménagement de l’appartement par l’expulsé ou jusqu’à la fin du délai de deux mois durant lequel l’expulsé peut récupérer les meubles séquestrés,

— Condamner le défendeur à payer au requérant une somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Rendre opposable la décision à venir au conjoint ou partenaire de PACS du locataire,

— Condamner Monsieur [B] [K] sur le fondement de l’article 696 du Code de Procédure Civile au paiement des dépens de l’instance et de ses suites, comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de l’assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure y compris les débours, ainsi que la condamnation de la partie requise au paiement des frais de dossier SLS et des frais d’enquête sociale, que le bailleur requérant a l’obligation d’imputer.

Après un renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 24 avril 2025, l’EPIC 13 HABITAT, représentée par son conseil, demandant le bénéfice de son assignation et actualisant sa dette locative à la somme de 3.121,08 euros.

En défense, aux termes de ses conclusions, Monsieur [B] [K], représenté par son conseil, sollicite de :

Prendre acte des versements qu’il a effectué,Débouter 13 HABITAT de sa demande d’expulsion,En conséquence :

Faire droit à sa demande d’échéancier à hauteur de 150 euros par mois aux fins de régulariser sa dette locativeRéserver les dépens.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 26 juin 2025, par mise à disposition au greffe, prorogée au 17 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

I. Sur la recevabilité

Sur la dénonciation en Préfecture

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation délivrée le 29 octobre 2024 a été dénoncée le 30 octobre 2024 par voie électronique au Préfet des BOUCHES du RHONE soit au moins six semaines avant l’audience du 16 janvier 2025.

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme

L’EPIC 13 HABITAT doit conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, saisir la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) deux mois avant la délivrance de l’assignation, cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la situation d’impayés a été signalée à la CAF des Bouches-du-Rhône par courrier recommandé réceptionné le 23 avril 2024.

Par conséquent l’EPIC 13 HABITAT est recevable en ses demandes.

II. Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, visant notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la clause du bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, deux mois après un commandement resté infructueux,

En l’espèce le contrat de bail d’habitation prévoit, en son article 16, une clause résolutoire à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 24 avril 2024, pour un arriéré locatif de 1.128,57 euros.

Les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois.

En conséquence, la clause résolutoire est dans le principe acquise et il convient de constater la résiliation du contrat du bail à effet au 24 juin 2024.

Sur le paiement des sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif actualisé à l’audience que Monsieur [B] [K] reste débiteur de la somme de 3.121,08 euros au 22 avril 2025, terme du mois de mars 2025 inclus.

Monsieur [B] [K] conteste devoir cette somme. Il indique avoir effectué plusieurs versements en sorte que la somme due s’élèverait selon lui à 2.852 euros.

Toutefois, il n’indique pas le montant de ces versements et ne fournit aucun justificatif quant aux versements qu’il allègue. En effet, il se borne à produire une capture d’écran de son compte 13 HABITAT, laissant apparaitre les échéances impayées des mois d’octobre et novembre 2024, ainsi que du mois de mars 2025, en affirmant que c’est un justificatif de paiement.

Dès lors, l’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Monsieur [B] [K] à payer l’EPIC 13 HABITAT la somme de 3.121,08 euros à titre provisionnel, terme du mois de mars 2025 inclus.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience est admise par le bailleur qui ne s’oppose pas à la demande de délais de paiement du locataire.

Il convient donc de faire droit à la demande de délais de paiement et d’autoriser Monsieur [B] [K] à se libérer de sa dette locative en 21 mois par mensualités de 150 euros le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance. Cette somme s’ajoutera aux loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention de Monsieur [B] [K] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Vu l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,

Vu la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience,

Durant les délais de remboursement accordés à Monsieur [B] [K] les effets de la clause de résiliation sont suspendus. S’il se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

· la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

· la clause résolutoire reprendra son plein effet,

· il pourra être procédé à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après, étant précisé qu’aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé,

· Monsieur [B] [K] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation dont le montant correspondra au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 385,58 euros

· le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

III. Sur les mesures accessoires

Sur les dépens et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [B] [K] qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé.

L’équité commande ne pas faire droit à la demande formée par le bailleur au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Delphine MORALES, Juge du contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision,

DECLARONS l’EPIC 13 HABITAT recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation liant les parties concernant le bien situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 24 juin 2024 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties sur le logement situé [Adresse 2] ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [K] à payer à titre provisionnel à l’EPIC 13 HABITAT la somme de trois mille cent vingt et un euros et huit centimes (3.121,08 euros) correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec les intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance, terme du mois de mars 2025 inclus ;

AUTORISONS Monsieur [B] [K] à apurer la dette sur une durée de 21 mois par 21 mensualités successives de cent cinquante euros (150 euros) le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette ;

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus des loyers et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou des loyers et charges courants à leur échéance et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués situés [Adresse 2], dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [B] [K] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est,

— Le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur [B] [K] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, soit trois cent quatre-vingt-cinq euros et cinquante-huit centimes (385,58 euros) ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [K] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETONS la demande de l’EPIC 13 HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION