TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 5]

[Adresse 1]

[Localité 2]

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Première Chambre Civile

MINUTE n°

N° RG 24/00125 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IU2E

NB/BD

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 15 avril 2025

Dans la procédure introduite par :

S.C.I. EST TEAM, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Jean-michel ARCAY de la SELARL BOKARIUS & ARCAY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 5, M^e Arthur CAMILLE, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire :

— partie demanderesse -

A l’encontre de :

Madame [V] [E] épouse [B], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [K] [B], demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Alexandra KENNEL, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 78

— partie défenderesse -

CONCERNE : Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

Le Tribunal composé de Blandine DITSCH, Juge au Tribunal de céans, statuant à Juge unique, et de Nathalie BOURGER, Greffier placé,

Jugement contradictoire en premier ressort,

Après avoir à l’audience publique du 18 mars 2025, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique reçu le 19 janvier 2022 en l’étude de Me [H] [G], notaire à ERSTEIN, avec la participation de Me [N] [Z], notaire à WITTENHEIM assistant les vendeurs, la Sci EST TEAM a fait l’acquisition d’un immeuble sis à Mulhouse auprès de M. [K] [B] et Mme [V] [E] épouse [B] (ci-après dénommés les époux [B]).

Déplorant des infiltrations, la Sci EST TEAM a, par exploit de commissaire de justice en date du 28 octobre 2022, attrait les époux [B] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de voir ordonner une expertise.

Par décision du 14 mars 2023, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire confiée à M. [P] [S] (RG 22/00505).

L’expert a déposé son rapport le 4 septembre 2023.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 15 février 2024, la Sci EST TEAM a attrait les époux [B] devant le tribunal judiciaire de MULHOUSE aux fins d’indemnisation de ses préjudices.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 novembre 2024, la Sci EST TEAM demande au tribunal de :

— condamner solidairement les époux [B] au paiement des sommes suivantes :

* 2.095,20 euros TTC au titre de la location échafaudage,

* 8.762,40 euros TTC au titre de la couverture / étanchéité [I]

* 21.180,50 euros TTC au titre du traitement,

* 19.908 euros au titre du préjudice locatif,

— condamner solidairement les époux [B] au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont ceux de M. [S], expert judiciaire, de 2.604 euros.

A l’appui de ses demandes, la Sci EST TEAM soutient, au visa des articles 1103, 1112-1 et 1792 et suivants du code civil, pour l’essentiel :

— qu’il résulte du rapport d’expertise privée établi le 29 juin 2022 par M. [L], que l’immeuble présente des infiltrations et des fuites persistantes ayant provoqué une fragilisation de la structure porteuse de sorte que l’immeuble est impropre à sa destination et que l’étanchéité n’est pas assurée,

— que l’expert judiciaire a relevé certains désordres, tandis que d’autres n’ont pas pu être constatés en raison de la réalisation de travaux sur la toiture pour faire stopper les infiltrations, bien que sa mission renvoie au rapport de M. [L],

— que les vendeurs sont réputés constructeurs au sens de l’article 1792-1 du code civil, puisqu’ils ont fait réaliser les travaux, et ont reconnu avoir eu connaissance de problèmes d’étanchéité avant la vente,

— que les époux [B] ont manqué à l’obligation précontractuelle d’information et à leur obligation de bonne foi,

— que le désordre affecte l’étanchéité de plusieurs parties de la toiture générant des infiltrations et rentre ainsi dans le champ de la garantie décennale,

— qu’elle doit être indemnisée, au titre de son préjudice matériel, des travaux d’ores et déjà effectués sur la toiture et pour le traitement de la mérule, ainsi que de la perte de chance d’avoir pu louer l’ensemble immobilier qui doit être évaluée à 70 % du montant des loyers perdus.

Par conclusions signifiées par Rpva le 14 juin 2024, les époux [B] sollicitent du tribunal de :

— débouter la Sci EST TEAM de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner les demandeurs à la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la Sci EST TEAM expose, en substance :

— que l’expert judiciaire a estimé que les désordres étaient apparents lors de l’achat de sorte qu’ils ne peuvent pas être poursuivis sur le fondement de l’article 1641 du code civil,

— que les travaux de pose de solins et de toiture qu’ils reconnaissent avoir fait réaliser ne constituent pas un ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil et de la jurisprudence,

— qu’il n’est pas apporté de la preuve du lien de causalité entre ces travaux et les désordres liés à la prolifération de la mérule, l’expert judiciaire ayant expressément écarté un tel lien de causalité,

— que l’expert judiciaire n’a pas confirmé les constatations de l’expert privé sur lesquelles se fonde la demanderesse,

— qu’aucun manquement à l’obligation précontractuelle d’information ne peut leur être imputé puisqu’ils n’ont jamais caché le moindre vice, que la demanderesse a été informée de l’existence d’infiltrations et des travaux entrepris, et que l’absence de zinguerie et l’abandon des travaux entrepris sur la toiture étaient apparents, au surplus à l’égard d’une professionnelle de l’immobilier,

— que, s’agissant des demandes indemnitaires, aucune somme ne peut être mise à sa charge s’agissant des sommes dues à la présence de mérule puisque l’expert a exclu toute responsabilité, s’agissant des travaux concernant la zinguerie puisque son absence était visible lors de l’achat et s’agissant du préjudice locatif puisque les trois logements de l’immeuble étaient loués lors de la vente.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 23 janvier 2025.

Il est, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, renvoyé au dossier de la procédure, aux pièces versées aux débats et aux conclusions des parties ci-dessus visées.

MOTIFS

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la Sci Est Team

Sur la responsabilité décennale des époux [B]

Les dispositions de l’article 1792 du code civil prévoient que tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

L’article 1792-1 du même code précise : “Est réputé constructeur de l’ouvrage :

1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ;

2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ;

3° Toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage”.

Il est constant qu’est réputé constructeur le vendeur qui a fait réaliser des travaux de rénovation assimilables, par leur importance, à des travaux de construction d’un ouvrage (Cass. 3e civ., 13 déc. 2011, n° 11-10.014).

A cet égard, la qualification d’ouvrage peut résulter de l’importance des travaux réalisés, de l’apport de matériaux et de l’immobilisation/intégration dans un ouvrage existant.

En l’espèce, il est constant que les époux [B] ont confié à la Sarl AIF des travaux portant sur la toiture de l’immeuble, selon factures des 14 novembre, 3 décembre et 25 décembre 2015, pour un montant total de 20.000 euros TTC.

Il résulte des factures produites par les parties que les travaux confiés à la Sarl AIF ont consisté en :

— la mise en place d’un échafaudage,

— la dépose de tuiles pour environ 47 m² sur un total de 156 m²,

— la repose des tuiles pour la même superficie,

— l’isolation avec ossature intérieure 200 mm pour environ 54 m² sur 156 m²,

— la reprise cheminée,

— l’étanchéité des chiens assis pour 1,75 unité sur 5 unités.

Compte tenu des mentions portées sur les factures, les travaux de rénovation de la toiture effectués à l’initiative des époux [B] qui mettent en oeuvre des techniques particulières de construction, en l’espèce la réalisation d’une ossature intérieure, immobilisant les matériaux employés sur l’existant, doivent recevoir la qualification d’ouvrage, même s’ils ne portent que sur une partie seulement de la toiture et emporter celle de constructeurs s’agissant des époux [B].

Il résulte des échanges de messages intervenus entre les parties au courant du mois d’avril 2022, retranscrits par Me [X], commissaire de justice, que la seule étanchéité au niveau du chien assis a été, à nouveau, confiée par les époux [B] à un artisan qui n’a pas établi de facture quelques temps avant la vente, dont l’intervention a été limitée puisqu’il aurait uniquement “remis une pièce” de sorte que cette intervention ponctuelle et limitée ne saurait être qualifiée d’ouvrage et qu’aucune garantie décennale n’est due par les époux [B] à cet égard.

S’agissant des désordres et de leur imputabilité, l’expert judiciaire a observé la rupture du support du plafond de la salle de bain du rez-de-chaussée gauche qu’il a attribué à la conception initiale de l’immeuble et aux modifications effectuées par les différents propriétaires en vue de la création d’une salle de bains et de la mise en place d’éléments sanitaires sans ventilation permanente.

Dès lors, l’imputabilité de ce désordre aux travaux de rénovation d’une partie de la toiture effectués par les époux [B] n’est pas démontrée, étant observé qu’ils ont acquis l’immeuble en 2003 de sorte qu’il n’est pas davantage établi que les modifications dont l’expert a fait état leur soient imputables.

Si l’expert judiciaire a également constaté des traces d’infiltration dans la salle de bain du logement du 1er étage, celui-ci ne s’est pas prononcé sur l’imputabilité de ce désordre, se limitant à estimer qu’il est fortement probable que celui-ci provienne d’infiltrations qui se produisaient à la fenêtre des combles de sorte que cette seule probabilité n’est pas suffisante pour établir l’imputatibilité du désordre aux travaux de rénovation de la toiture effectués par les époux [B].

Enfin, l’expert a observé l’affaiblissement des éléments porteurs de la structure en sous-sol et le développement d’agents destructeurs du bois qu’il a indiqué provenir d’une absence de ventilation efficace de sorte que ce désordre ne procède pas davantage des travaux litigieux.

M. [S] n’a pas pu constater d’autre désordre, s’agissant notamment de la toiture, précisant que des travaux avaient été effectués à l’initiative de la demanderesse.

Dès lors, la Sci EST TEAM ne rapporte pas la preuve de l’imputabilité des désordres allégués aux travaux réalisés en 2015 par les époux [B].

Si l’expert privé a pu constater d’autres désordres et les imputer aux travaux réalisés en 2015, l’expert judiciaire n’a pas pu corroborer les constatations ainsi effectuées qui ne peuvent, dès lors, pas servir de fondement à une condamnation sans être corroborées par d’autres éléments de preuve, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

La Sci EST TEAM allègue, en vain, de carences du rapport d’expertise puisque si l’expert n’est pas monté sur le toit, ce qui n’est d’ailleurs pas établi, il relève n’être en mesure d’effectuer aucune constatation compte tenu des réparations entreprises par l’acquéreur avant l’expertise, s’il n’a pas désigné de sapiteur pour connaître le cheminement de l’eau, une telle opération n’était pas nécessaire compte tenu des réparations effectuées et s’il n’a pas réclamé les factures des travaux des combles aménagés aux vendeurs, il n’apparaît pas que ces travaux soient à l’origine des désordres constatés, étant précisé qu’il n’apparaît pas que la Sci EST TEAM ait soulevé les points litigieux auprès de l’expert dans le cadre d’un dire.

Compte tenu de ce qui précède, la Sci EST TEAM n’est pas fondée à rechercher la responsabilité décennale des époux [B].

Sur le manquement à l’obligation précontractuelle d’information

Aux termes de l’article 1112-1 du code civil, “[Localité 6] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants”.

En vertu de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui estime qu’une information lui est due d’en apporter la preuve. Si tel est le cas, il appartient au débiteur de l’obligation d’information de prouver qu’il l’a communiquée.

A cet égard, il est constant que lorsque l’acquéreur est professionnel, l’obligation d’information dont est tenu le vendeur est atténuée s’agissant des renseignements qu’il est en mesure de recueillir par lui-même.

En l’espèce, s’agissant des désordres portant sur les infiltrations en toiture, il résulte des pièces versées aux débats, et notamment des échanges intervenus entre les parties dans le courant du mois d’avril 2022, que les époux [B] ont déclaré avoir confié à un artisan qui intervenait sur l’immeuble voisin, des travaux en vue de remédier à “une infiltration entre les deux immeubles au niveau du chien assis” qui a été réparée par la mise en place d’ “une pièce à ce niveau là”, pièce qui s’appelait, probablement, un “solin”.

Il résulte des stipulations de l’acte de vente du 19 janvier 2022 que si les époux [B] ont déclaré avoir fait procéder à des travaux sur la toiture, aucune information n’a été délivrée à cette occasion à l’acheteur quant à l’existence d’un défaut d’étanchéité au niveau du chien assis.

Toutefois, ainsi que le relèvent les époux [B], la Sci EST TEAM est une professionnelle de l’immobilier, qui aurait pu constater le défaut d’étanchéité du chien assis, lequel était apparent d’après l’expert judiciaire, ce qui est d’ailleurs corroboré par les photographies annexées au procès-verbal de constat de Me [M], huissier de justice, en date du 21 juin 2022.

S’agissant des désordres portant sur le plafond de la salle de bain du premier étage, l’expert a précisé que les tâches, résultant probablement d’infiltrations, étaient apparentes, de sorte que les époux [B] n’ont pas davantage manqué à leur obligation d’information à l’égard de l’acquéreur professionnel à cet égard.

S’agissant, enfin, des désordres portant sur le plafond de la salle de bain du rez-de-chaussée et la structure en sous-sol, l’expert judiciaire a relevé que la présence de mérule n’était pas visible de sorte qu’il n’est pas possible d’affirmer que les vendeurs étaient conscients de la présence de ce champignon et de la gravité des dégradations.

La Sci EST TEAM ne produit aucun autre élément susceptible d’établir que les vendeurs avaient connaissance des désordres constatés par l’expert.

Dès lors, la Sci EST TEAM ne rapporte pas la preuve d’un manquement à leur obligation d’information par les époux [B] de sorte que ses demandes indemnitaires ne peuvent pas prospérer.

Sur les autres demandes

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la Sci EST TEAM, partie perdante au procès, sera condamnée aux dépens, en ce compris les dépens de la procédure de référé-expertise RG n° 22/00505 et les frais d’expertise judiciaire.

Elles sera également condamnée à payer aux époux [B], au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une somme de 1.200 euros.

La demande de la Sci EST TEAM, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sera rejetée.

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire, qui apparaît compatible avec la nature de l’affaire, est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

REJETTE les demandes de dommages et intérêts formées par la Sci EST TEAM à l’encontre de M. [K] [B] et Mme [V] [E] épouse [B] ;

CONDAMNE la Sci EST TEAM à verser à M. [K] [B] et Mme [V] [E] épouse [B] la somme de 1 200 euros (MILLE DEUX CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la Sci EST TEAM formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la Sci EST TEAM aux dépens, en ce compris les dépens de la procédure de référé-expertise RG n° 22/00505 et les frais d’expertise judiciaire ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement.

Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier Le Président