TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Guillaume PIERRE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Lara ANDRAOS [Localité 4]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/08202 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YH5

N° MINUTE :

4

JUGEMENT

rendu le 28 mars 2025

DEMANDERESSE

Madame [S] [U], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Lara ANDRAOS GUERIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1951

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [B], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Guillaume PIERRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0259

Madame [N] [H] épouse [B], partie intervenante, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Guillaume PIERRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0259

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 28 mars 2025 par Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 28 mars 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/08202 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YH5

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 15/11/2022, [S] [U] a donné à bail à [E] [B] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 2], pour un loyer initial de 2850 euros par mois et des charges mensuelles forfaitaires de 310 euros.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail d’habitation a été délivré le 26/12/2023 pour avoir paiement d’un arriéré de 6949,72 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré en date du 05/08/2024 à étude, [S] [U] a fait assigner [E] [B] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins notamment de voir ordonner son expulsion des lieux.

L’assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 5] le 06/08/2024.

L’affaire était appelée à l’audience du 15/10/2024 et faisait l’objet de deux renvois avant d’être examinée à l’audience du 13/01/2025.

La bailleresse, représentée par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières conclusions reprises oralement à l’audience, de voir :

— constater la résiliation du bail d’habitation par acquisition de la clause résolutoire pour impayés, et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement grave à ses obligations et clauses ;

— ordonner l’expulsion de [E] [B] et [N] [T] épouse [B] ainsi que tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier ;

— condamner solidairement [E] [B] et [N] [T] épouse [B] à payer une somme de 16869,03 euros au titre des loyers et charges impayés, sauf à parfaire ;

— condamner solidairement [E] [B] et [N] [T] épouse [B] à payer une indemnité d’occupation mensuelle à [S] [U], à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’au départ effectif des lieux loués, d’un montant égal au loyer du logement litigieux et aux charges ;

— dire n’y avoir lieu à octroi de délais au profit des défendeurs tant pour se libérer de la dette que pour retrouver un appartement ;

— condamner solidairement [E] [B] et [N] [T] épouse [B] à payer à [S] [U] une somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût du commandement du 26/12/2023 ;

— ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision.

[E] [B] et [N] [T] épouse [B], représentés par leur conseil, sollicitent en vertu de leurs dernières écritures reprises oralement, de voir :

— leur accorder 12 mois de délai sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour s’acquitter de la dette locative en versant la somme mensuelle de 1110,61 euros en plus du loyer courant ;

— suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ce délai ;

— débouter [S] [U] de l’ensemble de ses demandes accessoires.

Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision était mise en délibéré au 28/03/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur l’intervention volontaire de [N] [T] épouse [B]

Selon l’article 329 du code de procédure civile, l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

En l’espèce, [N] [T] épouse [B] occupe le logement avec son mari, [E] [B], et formule des demandes concernant l’avenir du bail d’habitation.

L’intervention volontaire sera déclarée recevable.

Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés

En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation .

A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

L’action en résiliation de bail est recevable, la bailleresse, personne privée, justifiant d’une dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat au moins six semaines avant l’audience.

Sur la résiliation du bail d’habitation

Le commandement de payer délivré le 26/12/2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

[E] [B] et [N] [T] épouse [B] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois suivant le commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 26/02/2024 à minuit, soit à compter du 27/02/2024.

[E] [B] et [N] [T] épouse [B] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire. Il résulte du décompte locatif que les défendeurs ont repris le paiement des loyers et charges avant l’audience.

[S] [U] s’oppose à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, estimant que les défendeurs effectuent des règlements partiels et irréguliers depuis plusieurs années, et qu’un précédant commandement avait déjà été délivré en raison des manquements graves et répétés aux obligations de paiement. Elle estime qu’accorder des délais de paiement aurait pour seule conséquence de maintenir les défendeurs dans une situation fictive, sans apurement réel de sa créance qui existe depuis près de 3 ans.

Toutefois, dans le cadre des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le bénéfice de délais de paiement suspensif est examiné en vertu de la seule situation du locataire, de la reprise du paiement du dernier loyer avant l’audience et la capacité financière d’apurer la dette.

En l’espèce, il résulte des pièces produites par les parties, à savoir le décompte locatif et les bulletins de paie de [E] [B] qui travaille en tant que rédacteur en chef sur la chaîne TF1 et perçoit moyenne 9683 euros nets par mois, que les défendeurs répondent aux conditions fixées par le texte susvisé.

Compte tenu de l’apurement possible par les locataires, du règlement intégral du dernier loyer, et de la demande faite à l’audience en ce sens, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de [E] [B] et [N] [T] épouse [B], et de tout occupant de leur chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai de deux mois pour quitter les lieux prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera dans ce cas régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement de l’arriéré et en délais de paiement

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte actualisé produit que [E] [B] et [N] [T] épouse [B] restent devoir une somme de 12751,99 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 09/01/2025, mois de janvier 2025 inclus et hors frais.

Il convient en conséquence de condamner solidairement [E] [B] et [N] [T] épouse [B] au paiement de cette somme à [S] [U] au titre des loyers et charges dus jusqu’au terme de janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation compte tenu des paiements intervenus après la délivrance du commandement de payer.

En raison de la reprise des paiements, de la proposition de règlement faite, et des besoins de la créancière, il convient de dire que la dette sera apurée par 12 mensualités selon modalités fixées au présent dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de non-respect des délais par les locataires, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la bailleresse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due, au loyer indexé qui aurait été payé si le bail d’habitation s’était poursuivi.

[E] [B] et [N] [T] épouse [B] seront alors solidairement condamnés au paiement de celle-ci, outre les charges en sus, à compter de la date de résiliation du bail d’habitation et jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire est de droit et sera prononcée.

Il convient de condamner in solidum [E] [B] et [N] [T] épouse [B] à verser à [S] [U] la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés non compris dans les dépens, que la bailleresse a nécessairement dû engager pour obtenir un titre exécutoire.

Il y a lieu de condamner in solidum [E] [B] et [N] [T] épouse [B] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 26/12/2023.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

RECOIT [N] [T] épouse [B] en son intervention volontaire ;

CONSTATE la résiliation du bail d’habitation conclu entre les parties, et ce à compter du 27/02/2024, portant sur les lieux situés au [Adresse 2], pour défaut de paiement des loyers et charges ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE solidairement [E] [B] et [N] [T] épouse [B] à payer à [S] [U] la somme de 12751,99 euros au titre du remboursement des loyers et charges dus selon décompte arrêté au 09/01/2025, terme de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISE [E] [B] et [N] [T] épouse [B] à s’acquitter de la dette par 11 mensualités de 1110 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la 12ème et dernière mensualité étant égale au solde de la dette en principal majoré des intérêts ;

RAPPELLE qu’en cas de respect par [E] [B] et [N] [T] épouse [B] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception restée infructueuse ;

DIT que [S] [U] pourra alors faire procéder à l’expulsion de [E] [B] et [N] [T] épouse [B], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’en ce cas, que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE, en ce cas, [E] [B] et [N] [T] épouse [B] à payer solidairement à [S] [U] l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer indexé qui aurait été payé si le bail d’habitation s’était poursuivi, outre les charges, due à compter de la date de la résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE in solidum [E] [B] et [N] [T] épouse [B] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 26/12/2023 ;

CONDAMNE in solidum [E] [B] et [N] [T] épouse [B] à payer à [S] [U] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière La juge des contentieux de la protection