TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à Me [S]

■

Charges de copropriété

N° RG 23/14956 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C3HNT

N° MINUTE :

Assignation du :

16 Novembre 2023

JUGEMENT

rendu le 30 Avril 2025

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la Société PARISIENNE GESTION TRANSACTION DE BIEN – GTB, société à responsabilité limitée, prise en la personne de son représentant légal en exercice,

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représenté par Maître Yohanna WEIZMANN de la SELARL WEIZMANN BORZAKIAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0242

DÉFENDEURS

Madame [R] [D] représentée par Madame [V] [J] [A]

[Adresse 6]

[Localité 9]

Non représentée

Madame [L] [P] [D] domiciliée chez Madame [V] [J] [A]

[Adresse 7]

[Localité 9]

Non représentée

Décision du 30 Avril 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/14956 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3HNT

Madame [V] [A]

[Adresse 7]

[Localité 9]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Président, statuant en juge unique, assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière, lors des débats, et de Madame Margaux DIMENE, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

À l’audience du 05 Février 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 30 avril 2025.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Réputé contradictoire

En premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [R] [D] et Mme [L] [D] sont propriétaires du lot n°12 au sein de l’immeuble sis [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte d’huissier en date du 16 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris Mme [V] [A], représentant sa fille mineure Mme [R] [D], Mme [R] [D] et Mme [L] [D] et a sollicité :

“ Vu notamment les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 ;

Vu les pièces versées au débat,

Vu l exposé des faits qui précède,

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], agissant par son syndic en exercice, le Société PARISIENNE GESTION TRANSACTION DE BIEN, conclut qu’il plaise au tribunal judiciaire de Paris de le déclarer tant recevable que bien fondé en l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

Et y faisant droit,

— CONDAMNER Madame [R] [W] [D] mineure, légalement représentée par Madame [X] [A], et Madame [L] [P] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], agissant par son syndic en exercice, la Société PARISIENNE GESTION TRANSACTION DE BIEN, la somme en principal de 15.541,37 € au titre des charges de copropriété, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la date de la mise en demeure en date du 12 octobre 2021, et sur le surplus à compter de l’assignation et toute somme à parfaire au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— CONDAMNER Madame [R] [W] [D] mineure, légalement représentée par Madame [X] [A], et Madame [L] [K] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], agissant par son syndic en exercice, le Société PARISIENNE GESTION TRANSACTION DE BIEN, une somme de 3.000.00 € à titre de dommages et mtérêts,

— CONDAMNER Madame [R] [W] [D] mineure, légalement représentée par Madame [V] [O], et Madame [L] [P] [D] à payer au syudicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], agissant par son syndic en exercice, le Société PARISIENNE GESTION TRANSACTION DE BIEN, une somme de 3.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER Madame [R] [W] [D] mineure, légalement représentée par Madame [V] [O], et Madame [L] [K] [D] aux dépens de l’instance.

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.”

Bien que règulièrement assignées, les défenderesses n’ont pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des moyens du syndicat des copropriéaires, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 juin 2024.

L’affaire, plaidée à l’audience du 5 février 2025, a été mise en délibéré au 30 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement de charges formée par le syndicat des copropriétaires :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble réclame la somme en principal de 15.541,37 euros au titre des charges de copropriété, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la date de la mise en demeure en date du 12 octobre 2021, et sur le surplus, à compter de l’assignation.

Décision du 30 Avril 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/14956 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3HNT

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l’article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l’article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

* les éléments justifiant de la qualité de propriétaires du lot n°12 de Mme [R] [D] et de Mme [L] [D],

* un décompte individuel de charges arrêté au 7 novembre 2023, appels de charges courantes du 3ème trimestre 2023 inclus, faisant apparaître un solde débiteur, hors frais de recouvrement, de 15 295, 37 euros,

*les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l’immeuble à Mme [V] [A], mère de Mme [R] [A], du 26 mars 2018 au 2 avril 2023,

* les procès-verbaux des assemblées générales des 10 septembre 2019, 24 février 2021, 16 février 2022, 15 février 2023 et 11 avril 2023.

L’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais légaux s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante, sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites, la créance du syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de la somme de 15 295, 37 euros.

En l’absence de production du règlement de copropriété, et donc de la démonstration de l’existence d’une clause de solidarité stipulée dans ce règlement, Mme [R] [D], représentée par sa mère Mme [V] [A] et Mme [L] [D] seront tenues de régler cet arriéré à hauteur de leur quote-part respective dans l’indivision.

Il convient de prévoir au surplus qu’elles seront condamnées au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2021, date de distribution de la lettre de mise en demeure du syndicat des copropriétaires valant interpellation suffisante au sens de l’article 1344 du Code civil, sur la somme de 7978, 33 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus, soit la somme de 7317, 04 euros.

Sur les frais :

Aux termes du dipositif de ses conclusions, le syndicat des copropriétaires demande la condamnation des défenderesses à lui verser “ toute somme à parfaire au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.”

Il ressort du décompte produit que le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement par les défenderesses des frais suivants :

—  18 euros de frais de relance le 1er février 2021,

—  48 euros de frais de mise en demeure du 12 octobre 2021,

—  180 euros pour “[S] aff. [A]”.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Par « frais nécessaires », il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas que la relance invoquée du 1er février 2021 serait postérieure à des mises en demeure préalables, adressées dans les formes prévues à l’article 64 précité du décret du 17 mars 1967, conformément aux dispositions du a) de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui impute au seul copropriétaire concernés les frais de relance « à compter de la mise en demeure », ni du caractère « nécessaire » des-dites relances (ex. : Civ. 3ème, 12 novembre 2020, n° 19-21.018, troisième moyen).

S’agissant des frais dénommés “[S] aff. [A]”, il apparaît qu’il s’agit de « frais de mise en demeure » par avocat. Outre qu’aucune note d’honoraires n’est produite, de tels frais relèvent des frais irrépétibles et seront donc examinés à ce titre.

Il sera fait droit en revanche à la demande de règlement de la somme de 48 euros au titre de la mise en demeure adressée en octobre 2021.

Au regard de l’ensemble des éléments précités, les défenderesses seront condamnées à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 48 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Le syndicat des copropriétaires affirme que les défenderesses ont causé un préjudice certain à la copropriété en ne procédant pas au règlement des sommes dont elles sont incontestablement redevables juridiquement perturbant ainsi la bonne marche de la copropriété, ce qui l’a contraint à faire des avances.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à l’obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l’immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance des défenderesses dans le paiement de ses charges de copropriété aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie ou aurait directement empêché la réalisation de travaux urgents.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du Code civil, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes :

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile. Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du Code de procédure civile, au regard de la nature de l’affaire, de l’ancienneté de la dette et de la nécessité de faire réaliser en urgence plusieurs travaux votés par l’assemblée générale.

Mme [R] [D] et Mme [L] [D], qui succombent, seront condamnées, à hauteur de leur quote-part respective dans l’indivision, aux dépens ainsi qu’ au paiement de la somme de 2 000 euros au syndicat des copropriétaires en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de ses autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [R] [D], représentée par sa mère Mme [V] [A], et Mme [L] [D], à hauteur de leur quote-part respective dans l’indivision, à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 15 295, 37 euros, au titre des charges de copropriété échues et impayées arrêtées au 7 novembre 2023, incluant l’appel du troisième trimestre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2021, sur la somme de 7978, 33 euros et à compter du présent jugement sur la somme de 7317, 04 euros,

CONDAMNE Mme [R] [D], représentée par sa mère Mme [V] [A], et Mme [L] [D], à hauteur de leur quote-part respective dans l’indivision, à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 48 euros au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de sa demande en paiement de la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le défaut de paiement des charges,

CONDAMNE Mme [R] [D], représentée par sa mère Mme [V] [A] et Mme [L] [D], à hauteur de leur quote-part respective dans l’indivision, aux dépens,

CONDAMNE Mme [R] [D], représentée par sa mère Mme [V] [A], et Mme [L] [D], à hauteur de leur quote-part respective dans l’indivision, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de de l’immeuble sis [Adresse 3] de ses autres demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à [Localité 10] le 30 Avril 2025.

La Greffière Le Président