TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 25/52142 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7GAL

N° : 10/JJ

Assignation du :

05 Mars 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 19 novembre 2025

par Mathilde BALAGUE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Jean JASMIN, Greffier.

DEMANDERESSE

S.C.I. HIGH STREET RETAIL 6

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Alexis RAPP de l’AARPI VOLT Associés, avocat au barreau de PARIS – #A0818

DEFENDERESSE

S.A.R.L. LCO (nom commercial CHANTIER INTERDIT)

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Najib WAKKACH, avocat au barreau de PARIS – #C1842

DÉBATS

A l’audience du 15 octobre 2025, tenue publiquement, présidée par Mathilde BALAGUE, Juge, assistée de Jean JASMIN, Greffier,

Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties, avons rendu la décision suivante ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 29 décembre 2022, la société High Street Retail 6, venant aux droits de la société COBENKO, a donné à bail commercial à la société LCO des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 7], pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2023, moyennant un loyer en principal de 90 000 € par an.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte du 31 décembre 2024, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société LCO, pour une somme de 21 292,56 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 30 décembre 2024.

Par acte délivré le 05 mars 2025, la société High Street Retail 6 a fait assigner la société LCO devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :

— CONSTATER que la clause résolutoire visée à l’article 18 du Bail est acquise depuis le 1er février 2025, la société LCO ne lui ayant pas réglée les sommes dues depuis la délivrance par la société High Street Retail 6 d’un commandement de payer visant expressément la clause résolutoire ;

− CONSTATER que la résiliation du Bail est donc intervenue de plein droit depuis le 1er février 2025 en application de ladite clause résolutoire ;

− JUGER en conséquence que la société LCO occupe les locaux situés [Adresse 3] sans droit ni titre depuis la résiliation du Bail en date du 1er février 2025 ;

En conséquence, y faisant droit,

− CONDAMNER par provision la société LCO à payer à la société High Street Retail 6 la somme de 42.816,06 euros – à l’égard de laquelle il n’existe aucune contestation sérieuse, tant sur l’existence de la créance que sur son montant –, au titre des sommes dues et exigibles en exécution du Bail, jusqu’à la résiliation de ce dernier intervenue le 1er février 2025 ;

− ORDONNER l’expulsion de la société LCO, ainsi que de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, des locaux situés [Adresse 3] ;

− ORDONNER l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la société LCO ;

− CONDAMNER la société LCO à payer à la société High Street Retail 6 une indemnité provisionnelle d’occupation trimestrielle égale à 37.317,44 euros HT, soit 44.780,93 euros TTC, à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la libération effective des locaux ; et

− JUGER que le dépôt de garantie constitué en exécution du Bail restera acquis à la société High Street Retail 6 à titre de premiers dommages et intérêts, sans préjudice de tous autres ;

− CONDAMNER la société LCO à payer à la société High Street Retail 6 la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été renvoyée à la demande des parties.

A l’audience du 15 octobre 2025, la société High Street Retail 6 a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus, hors dette actualisée à la somme de 102 262,82 € arrêtée au 1er octobre 2025 (4ème trimestre 2025 inclus). Elle a rappelé que l’octroi de délais de paiement n’est pas un droit et reste une faculté. A titre subsidiaire, si des délais sont accordés, elle demande au juge des référés de limiter au minimum et de prévoir la déchéance du terme en cas de non respect.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société LCO demande au juge des référés de :

— Dire que le commandement de payer délivré par la SCI HIGH STREET REAL à la société LCO est un simple commandement et ne peut pas être qualifié de commandement visant la clause résolutoire,

— Déclarer mal fondé la demande de SCI HIGH STREET REAL visant la réalisation de la clause résolutoire,

— Débouter le Bailleur de l’ensembIe de ses demandes, fins et conclusions.

A titre Subsidiaire

— Constater la bonne foi de la société LCO,

— Suspendre l‘effet de la clause résolutoire,

En conséquence,

— Donner acte à la proposition formulée par la société LCO de régler sa dette locative comme suit : Le versement mensuel de la somme de 5000 € en plus du loyer courant à partir de décembre 2025,

— Condamner la SCI HIGH STREET REAL 6 à verser à la société LCO la somme de 3600, 00 € en application de l’article 700 du CPC.

— Le condamner aux entiers dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

La locataire soutient que le commandement de payer qui lui a été délivré est erroné et invalide dès lors qu’aucun décompte n’est annexé à ce commandement, seulement un tableau excel illisible,et que la somme de 21 292,56 euros ne correspond pas à un loyer trimestriel.

Toutefois, il ressort du commandement de payer que le tableau faisant office de décompte est certes petit mais lisible, et la somme de 21 292,56 euros parfaitement explicitée.

Ainsi, il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figurent en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société High Street Retail 6 n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 21 292,56 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 30 décembre 2024.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Au vu de la situation financière de la société LCO et des engagements pris tels qu’ils résultent des éléments fournis et des débats, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du Code civil et L 145-41 du Code de commerce d’accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion des occupants pourra être poursuivie.

Le concours de la force publique étant accordé, il n’est pas justifié de la nécessité de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société LCO depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Au cas présent, au vu du décompte actualisé produit par la société High Street Retail 6, l’obligation de la société LCO au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 1er octobre 2025 (4ème trimestre 2025 inclus) n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 102 262,82 €, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société LCO.

Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 31 décembre 2024.

Les clauses du bail relatives à la majoration de l’indemnité d’occupation et à la conservation par le bailleur du dépôt de garantie s’analysent comme des clauses pénales et comme telles sont susceptibles d’être modérées par le juge du fond, en raison de leur caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ces points.

Sur les demandes accessoires

La société LCO, défendeur condamné au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société LCO ne permet d’écarter la demande de la société High Street Retail 6 formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 31 janvier 2025 à minuit ;

Condamnons la société LCO à payer à la société High Street Retail 6 la somme par provision de 102 262,82 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires arrêtés au 1er octobre 2025 (4ème trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 31 décembre 2024 ;

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société LCO se libère des sommes ci-dessus allouées par 12 versements mensuels de 8521,90 €, le 15 de chaque mois, et pour la première fois le 15 du mois suivant le mois de la signification de la présente décision, le dernier versement soldant la dette en principal, intérêts et frais ;

Disons que ces règlements seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail ;

Disons qu’en cas de paiement de la dette selon les termes de l’échéancier susvisé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ;

Disons qu’à défaut d’un seul versement à son terme et dans son entier montant en sus d’un seul des loyers, charges, taxes et accessoires courants à leurs échéances contractuelles, et à défaut de régularisation dans le délai de huit jours après l’envoi d’un courrier de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de la société LCO et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 2] à [Localité 7],

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— la société LCO devra payer mensuellement à la société High Street Retail 6, à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation trimestrielle, une somme égale au montant du loyer trimestriel tel que résultant du bail outre les charges et taxes, à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire, ladite indemnité étant révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la majoration de l’indemnité d’occupation et du dépôt de garantie ;

Condamnons la société LCO à payer à la société High Street Retail 6 la somme de 1 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société LCO aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et d’assignation ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6], le 19 novembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Jean JASMIN Mathilde BALAGUE