MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 04 Avril 2025

DOSSIER N° : N° RG 19/00325 – N° Portalis DBZE-W-B7D-HAIG

AFFAIRE : Syndic. de copro. IMMEUBLE “[Adresse 6]” C/ S.C.I. VORIM, S.C.I. DE LA RESISTANCE, S.A. ANPLIFON GROUPE FRANCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

POLE CIVIL section 5

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Mathilde BARCAT,

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Madame Sarah ANNERON

PARTIES :

DEMANDERESSE

Synd. de copropriétaires IMMEUBLE “[Adresse 6]”, représentée par son syndic prise en la personne de la SAS EVEL IMMOBILIER (anciennement QUADRAL IMMOBILIER), immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° B 319 619 672 dont le siège social est [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Aline FAUCHEUR-SCHIOCHET de la SELARL FILOR AVOCATS, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 154

DEFENDERESSES

S.C.I. VORIM, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Annie SCHAF-CODOGNET de la SCP ANNIE SCHAF-CODOGNET ET FRÉDÉRIC VERRA, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 40

S.C.I. DE LA RESISTANCE, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Annie SCHAF-CODOGNET de la SCP ANNIE SCHAF-CODOGNET ET FRÉDÉRIC VERRA, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 40

S.A. ANPLIFON GROUPE FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

défaillante

Clôture prononcée le : 05 Février 2025

Débats tenus à l’audience du : 05 Février 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 04 Avril 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 04 Avril 2025

le

Copie+grosse+retour dossier :

Copie+retour dossier :

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière VORIM était propriétaire des lots n°24, 25 et 26 constituant un local à usage commercial au rez-de-chaussée de l’immeuble « [Adresse 6] » situé [Adresse 1] à [Localité 9].

La SCI VORIM a donné à bail les lots précités à la société anonyme AMPLIFON GROUPE France.

Suivant procès-verbal de constat dressé le 1er février 2017 par Maître [N], huissier de justice à [Localité 7], celui-ci a constaté que des travaux avaient été réalisés pour le compte du propriétaire du lot n°24 consistant en l’installation au sous-sol de la copropriété de deux groupes de climatisation.

Ces travaux ont donné lieu à la pose de divers câbles et tuyauteries sur les parties communes.

Postérieurement à leur réalisation, la SCI VORIM a vendu les lots de copropriété à la SCI DE LA RESISTANCE.

Par actes d’huissier délivrés le 28 décembre 2017, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 6] » pris en la personne de son syndic la SAS QUADRAL IMMOBILIER a fait assigner la SCI VORIM, la SCI DE LA RESISTANCE et la SA AMPLIFON GROUPE France devant le tribunal de grande instance de Metz aux fins de les voir condamner, au visa de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété, à déposer les groupes de climatisation et à remettre en état les parties communes.

La SCI VORIM et la SCI DE LA RESISTANCE ont constitué avocat par acte en date du 9 janvier 2018. La SA AMPLIFON GROUPE France n’a pas constitué avocat.

Par ordonnance rendue le 9 novembre 2018, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de METZ a, sur le fondement des articles 47 et 97 du code de procédure civile, renvoyé la cause et les parties devant le tribunal de grande instance de NANCY.

Les parties ont constitué avocat devant le tribunal de grande instance de NANCY, respectivement le 8 février 2019 pour le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 6] », le 12 février 2019 pour la SCI VORIM et le 5 février 2020 pour la SCI DE LA RESISTANCE.

Par ordonnance sur incident rendue le 29 mars 2021, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de NANCY a :

— dit que la SAS QUADRAL IMMOBILIER, ès qualités de syndic représentant le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 6] » dispose d’un pouvoir régulier pour ester en justice à l’encontre de la SCI DE LA RESISTANCE ;

— rejeté en conséquence la demande présentée par la SCI DE LA RESISTANCE de nullité de l’assignation en date du 28 décembre 2017 qui lui a été délivrée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 6] » ;

— débouté le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 6] » pris en la personne de son syndic la SA QUADRAL IMMOBILIER de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— condamné la SCI DE LA RESISTANCE à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 6] » pris en la personne de son syndic la SAS QUADRAL IMMOBILIER la somme de 1.200 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit que les dépens suivront le sort de ceux de l’instance principale ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit ;

— renvoyé la cause et les parties à l’audience de mise en état du 25 mai 2021 et délivré injonction de conclure au conseil de la SCI VORIM et de la SCI DE LA RESISTANCE pour cette date.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 décembre 2022, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 6] » représenté par son syndic prise en la personne de la SAS QUADRAL IMMOBILIER a demandé au tribunal, au visa des dispositions de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété du 24 août 1989, de :

— condamner in solidum la SCI VORIM, la SCI DE LA RESISTANCE, actuelle copropriétaire, et la société AMPLIFON GROUPE France, à déposer les groupes de climatisation installés en partie du sous-sol devant la porte de garage de l’immeuble « [Adresse 6] », et à remettre en état les parties communes endommagées, comprenant la dépose de l’ensemble des gaines électriques et ce, sous astreinte à hauteur de 500 € par jour de retard, passé un délai de 15 jours suite à la signification de la décision à venir ;

— condamner in solidum la SCI VORIM, la SCI DE LA RESISTANCE, la Société AMPLIFON GROUPE France au paiement d’une somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et dilatoire au regard de la durée de la procédure ;

— condamner in solidum la SCI VORIM, la SCI DE LA RESISTANCE, la Société AMPLIFON GROUPE France au paiement d’une somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 ainsi qu’aux entiers frais et dépens de la présente procédure.

Au soutien de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires « LE FLORIDE » représenté par son syndic fait valoir qu’au sein de la copropriété, il a été constaté au cours du mois de janvier 2017 des travaux en sous-sol au niveau des garages pour le compte du propriétaire du lot n°24, au niveau des parties communes, comprenant des trous de percement de la dalle et dans les murs séparant les lots 24 avec les lots 84 et 85, constitués en des box au sous-sol, afin d’y passer des câbles et tuyauteries pour alimenter deux groupes de climatisation.

Il affirme que la SCI VORIM n’a jamais obtenu l’autorisation de l’assemblée générale aux fins de réalisation de ces travaux et quand bien même ces travaux auraient-ils été réalisés par son locataire, la SCI VORIM doit répondre des conséquences dommageables des actes de ses locataires. Il ajoute que la SCI VORIM avait seule, en sa qualité de copropriétaire, la qualité pour solliciter l’autorisation de l’assemblée générale.

Il souligne que tous les travaux effectués par un copropriétaire sur des parties communes doivent obligatoirement faire l’objet d’une autorisation préalable de l’assemblée générale et que toute autre forme d’agrément est dépourvue d’effet. Il s’estime en conséquence bien fondé à solliciter la démolition des travaux et la remise en état, sans avoir à rapporter la preuve d’un préjudice.

Il affirme qu’aucune demande régulière d’inscription à l’ordre du jour n’a été effectuée par la SCI VORIM puis la SCI DE LA RESISTANCE préalablement à la réalisation des travaux.

Il conteste que la pose d’un climatiseur soit de droit au sein de la copropriété et souligne que, contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, les travaux réalisés ne sont pas minimes et portent véritablement atteinte aux parties communes, peu important qu’ils aient été réalisés dans les règles de l’art.

Enfin, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 6] » reproche aux défenderesses une attitude dilatoire, en ayant multiplié les incidents, alors que la procédure a été initiée en décembre 2017.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 septembre 2022, la SCI VORIM et la SCI DE LA RESISTANCE demandent au tribunal, au visa de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété du 24 août 1989, de :

— déclarer irrecevables et subsidiairement mal fondées les demandes formées contre la SCI VORIM ;

— débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 6] » pris en la personne de son syndic de copropriété la SAS QUADRAL IMMOBILIER de ses demandes ;

Subsidiairement, dans l’hypothèse où le tribunal estimerait que la demande de suppression de la climatisation est fondée :

— accorder à la SCI DE LA RESISTANCE un délai de trois mois pour procéder à la réalisation des travaux nécessaires ;

— réduire le montant de l’astreinte à de plus justes proportions ;

Faisant droit à la demande reconventionnelle :

— constater en toute hypothèse que la SCI DE LA RESISTANCE est victime d’un abus de droit manifeste et d’une attitude discriminatoire au regard du comportement du Syndicat vis-à-vis des autres copropriétaires ;

— condamner en conséquence le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à régler à la SCI DE LA RESISTANCE :

*10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

*5.000 € au titre de 1'article 700 du code de procédure civile,

— condamner le Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] pris en la personne de son syndic de copropriété la SAS QUADRAL IMMOBILIER aux entiers dépens.

La SCI DE LA RESISTANCE fait valoir qu’elle est désormais propriétaire des lots n°24, 25 et 26 constituant un local au rez-de-chaussée de l’immeuble [Adresse 6] situé [Adresse 1] à MONTIGNY LES METZ (57950). Elle indique que la SCI VORIM n’étant plus propriétaire d’aucun lot, les demandes formées à son encontre doivent être déclarées irrecevables et subsidiairement, mal fondées.

Elle expose que parallèlement à la mise en location de ses lots à la SA AMPLIFON GROUPE France en novembre 2016, la SCI VORIM a demandé au syndic d’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale la demande d’autorisation d’installer une climatisation réversible.

Elle affirme que compte tenu de l’urgence, et dans la mesure où d’autres copropriétaires avaient antérieurement déjà installé une telle climatisation, les travaux ont été effectués par le locataire. Elle rappelle qu’en tant que propriétaire, elle ne pouvait interdire au locataire commercial l’installation d’une climatisation indispensable pour l’exercice de son activité, afin d’assurer une jouissance paisible des lieux loués.

Elle précise que l’installation réalisée n’a pas porté atteinte aux parties communes et ne les a pas endommagées. Elle estime avoir transmis tous les éléments nécessaires pour que la question soit inscrite à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Elle reconnaît toutefois ne pas avoir adressé ces éléments par lettre recommandée avec accusé de réception comme le demandait le syndic, mais elle soutient qu’aucune disposition n’imposait cette communication en recommandé, l’essentiel étant que le syndic soit informé, ce qui a bien été le cas en l’espèce, comme en témoigne sa réponse.

Elle indique avoir appris que lors de l’assemblée générale du 08 décembre 2008, le syndicat des copropriétaires avait adopté une résolution prévoyant que la pose d’une climatisation était subordonnée à l’information préalable du syndic de la copropriété. Elle en déduit que dès lors que l’information préalable du syndic avait été respectée, il n’était pas nécessaire d’obtenir l’accord de l’assemblée générale pour procéder à la pose de la climatisation. Elle soutient ainsi que les règles applicables au sein de la copropriété ont été parfaitement respectées.

Au surplus, il n’est pas démontré selon elle que l’installation réalisée entre dans le cadre des travaux pour lesquels l’autorisation est requise au titre de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que la consistance des parties communes n’a pas été atteinte et les modalités de leur usage n’ont pas été modifiées. Elle soutient que des travaux qui n’entraînent qu’une emprise minime sans dommage réel pour les parties communes et pour les autres copropriétaires peuvent être accomplis sans autorisation.

Elle fait valoir en tout état de cause que le refus de l’assemblée constituerait un abus de droit manifeste dans la mesure où ce système de climatisation est indispensable pour l’exploitation des locaux du locataire de la SCI DE LA RESISTANCE, alors que par ailleurs d’autres climatisations ont été installées pour d’autres copropriétaires.

Enfin, elle explique avoir sollicité, par l’intermédiaire de son gestionnaire de biens immobiliers, la régularisation de la situation en demandant que soit inscrit à l’ordre du jour l’autorisation de réaliser les travaux, ce qui lui a été refusée sans raison. Elle soutient qu’il est pourtant de jurisprudence constante qu’une assemblée peut autoriser les travaux a posteriori, soit explicitement, soit implicitement. Elle en déduit que le refus d’inscription à l’ordre du jour est donc lui-même abusif. Elle ajoute que l’attitude générale de refus à son égard constitue une discrimination évidente dès lors que plusieurs occupants ou copropriétaires ont procédé à l’installation de climatisations selon les mêmes modalités.

Enfin, elle conteste toute attitude dilatoire, et relève que les incidents soulevés devant le juge de la mise en état ont été jugés pour l’un, bien fondé, et pour l’autre, dénué de tout caractère abusif.

***

Il sera rappelé qu’en application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions de chacune des parties pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens.

La SA AMPLIFON GROUPE France n’ayant pas constitué avocat, la présente décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 13 juin 2023 par ordonnance du même jour.

Par conclusions rectificatives notifiées par voie électronique le 24 janvier 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] a demandé au tribunal, au visa des dispositions de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété du 24 août 1989, suite au changement de dénomination sociale de son syndic la SAS QUADRAL IMMOBILIER devenue la SAS EVEL IMMOBILIER, de :

— condamner in solidum la SCI VORIM, la SCI DE LA RESISTANCE, actuelle copropriétaire, et la société AMPLIFON GROUPE France, à déposer les groupes de climatisation installés en partie du sous-sol devant la porte de garage de l’immeuble « [Adresse 6] », et à remettre en état les parties communes endommagées, comprenant la dépose de l’ensemble des gaines électriques et ce, sous astreinte à hauteur de 500 € par jour de retard, passé un délai de 15 jours suite à la signification de la décision à venir ;

— condamner in solidum la SCI VORIM, la SCI DE LA RESISTANCE, la société AMPLIFON GROUPE France au paiement d’une somme de 4.000 € à la SAS EVEL IMMOBILIER (anciennement QUADRAL IMMOBILIER), à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et dilatoire au regard de la durée de la procédure ;

— condamner in solidum la SCI VORIM, la SCI DE LA RESISTANCE, la société AMPLIFON GROUPE France au paiement d’une somme de 4.000 € à la SAS EVEL IMMOBILIER (anciennement QUADRAL IMMOBILIER), sur le fondement de l’article 700 ainsi qu’aux entiers frais et dépens de la présente procédure.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] expose que la SAS QUADRAL IMMOBILIER a changé sa dénomination sociale pour adopter celle d’EVEL IMMOBILIER à compter du 1er janvier 2024, selon procès-verbal des décisions de l’associée unique du 21 décembre 2023.

L’ordonnance de clôture a été révoquée le 5 février 2025, en l’absence d’opposition des défenderesses, afin d’acter ce changement de dénomination sociale du syndic. L’instruction a été de nouveau clôturée par ordonnance du même jour.

Appelée à l’audience du 5 février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 4 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne devant faire droit aux prétentions du demandeur que si celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées.

Au préalable, il convient de rappeler que les demandes de « donner acte », de « dire et juger » ou de « constater », expressions synonymes, n’ont, en ce qu’elles se réduisent en réalité à une synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, aucune portée juridique (Cass. Civ. 3ème, 16 juin 2016, n°15-16.469) et, faute de constituer des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, ne sont pas rappelées ni examinées au dispositif.

1°) Sur les demandes formées par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 6] »

Aux termes de l’article 25 b) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, « Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; ».

En l’espèce, il n’est pas contesté que la SA AMPLIFON GROUPE France, locataire de la SCI VORIM, copropriétaire de la résidence [Adresse 6], a fait installer deux groupes de climatisation dans le sous-sol de l’immeuble dans le courant du mois de janvier 2017, alors qu’aucune autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires n’avait préalablement été donnée.

Selon une sommation interpellative signifiée le 28 février 2017 à la demande du Syndicat des copropriétaires, la SCI VORIM a été sommée d’avoir à remettre en l’état les parties communes et en cas de refus, d’avoir à préciser la raison de ce dernier. La page 3 retranscrit les déclarations de Monsieur [G] [S], gérant de la SCI VORIM, en ces termes : « Ces travaux ont dû être réalisés par le nouveau locataire afin de permettre l’installation d’un système de climatisation. Je crois savoir que des démarches avaient été faites près de Batigestion pour les en informer. Je n’ai pas suivi cela de près. Je ne pense pas néanmoins que ce genre de travaux indispensable à l’exploitation des locaux soient de nature à mettre en péril l’immeuble. D’autant et surtout qu’une telle installation a été installée sans difficulté pour mes autres locaux commerciaux ».

Il ressort du procès-verbal de constat réalisé par Maître [N], huissier de justice, en date du 1er février 2017 au [Adresse 1] à [Localité 8], qu’ont été constatés au niveau du sous-sol de la copropriété des passages de gaines de conduite de climatisation ou électriques circulant tout le long de la poutre en béton se trouvant au plafond. Il était relevé que l’ensemble de ces conduites de climatisation a été fixé sur le plafond des parties communes au sous-sol, devant les places de stationnement 82 à 85, formant un circuit d’une douzaine de mètres de longueur pour finalement desservir deux moteurs de climatisation de marque Mitsubishi électriques neufs. L’huissier indiquait encore que pour réaliser ce circuit de climatisation réversible qui circule tout le long du plafond en sous-sol, deux murs porteurs ont été percés, notamment le mur porteur de séparation entre la rampe de porte de garage de sous-sol et la place de stationnement 82 où le mur a été percé sur près d’une vingtaine de centimètres pour passer les conduites de climatisation.

Au regard de ces constatations, il ne peut être raisonnablement soutenu que les travaux ont été réalisés sans affecter les parties communes dès lors qu’il est établi que des murs porteurs ont été percés et que les passages de gaines ont été fixés de façon apparente sur le plafond des parties communes sur une douzaine de mètres.

Dans ces conditions, il doit être considéré que l’installation réalisée entre dans les travaux visés à l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 pour lesquels une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires est requise.

Or, il n’est pas contesté par les défenderesses que ni la SA AMPLIFON GROUPE France, ni son bailleur, la SCI VORIM, n’ont obtenu ladite autorisation pour réaliser ces travaux.

Il ressort des échanges de mails produits aux débats que le gérant de la SCI VORIM a transmis au syndic le 30 septembre 2016 de la documentation technique sur les climatiseurs au syndic accompagné du mail suivant : « Bonjour, Voici le dossier pour la climatisation local [Adresse 10]. Je vous rappelle aussi le local pour les conteners. Je reste à votre disposition et dans l’attente d’un retour. Bien à vous, Mv ».

Le syndic lui a répondu, par mail du 7 novembre 2016, en ces termes : « Afin que votre demande puisse être inscrite à l’ordre du jour de la prochaine AG, je vous remercie de bien vouloir la formuler par lettre recommandée avec accusé de réception, et en y annexant les documents nécessaires (devis, fiche technique, photo-montage,…). »

Or, les défenderesses reconnaissent n’avoir adressé au syndic aucune demande ultérieure pour matérialiser leur demande d’inscription à l’ordre du jour. Elles ne sauraient par conséquent faire grief au syndic de n’avoir pas procédé à ladite inscription.

Les défenderesses entendent par ailleurs se prévaloir de l’existence d’une résolution adoptée en 2008, découverte au demeurant postérieurement à la réalisation des travaux, pour soutenir que ces derniers pouvaient être effectués sans aucune autorisation.

Il y a lieu de constater que, selon le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] en date du 8 décembre 2008, une résolution n°14 a été adoptée en ces termes : « L’Assemblée Générale autorise Monsieur [V] à effectuer, à ses frais exclusifs, la pose de deux climatisations extérieures, qui devront être conformes à la destination de l’immeuble et sous réserve pour Monsieur [V] de (respecter plusieurs conditions) ».

Une mention était ajoutée à la suite de cette résolution : « Cette autorisation est étendue à l’ensemble des copropriétaires sous réserve que soient respectées les conditions ci-dessus et qu’une demande préalable accompagnée d’un devis soient transmis au syndic pour accord ».

Ainsi, si cette résolution pouvait être interprétée comme autorisant les copropriétaires à passer outre l’obligation d’obtenir une autorisation de l’assemblée générale, contrevenant cependant aux dispositions d’ordre public prévues à l’article 25 b), elle ne dispensait pas d’obtenir l’accord du syndic, accord qui en l’espèce n’a pas été obtenu, faute d’avoir été régulièrement sollicité.

En tout état de cause, comme démontré précédemment, la nature des travaux réalisés ne pouvait permettre en l’espèce à la SCI VORIM de s’exonérer de l’obligation de solliciter l’autorisation de l’assemblée générale, ce qu’a reconnu implicitement la SCI DE LA RESISTANCE puisqu’elle a présenté le 4 août 2021 puis le 6 octobre 2021, par l’intermédiaire de son gestionnaire de biens, une demande de régularisation a posteriori en inscrivant la demande à la prochaine assemblée générale, laquelle s’est heurtée au refus du syndic en raison de la présente procédure.

Enfin, l’existence de groupes extérieurs de climatisation déjà posés par des copropriétaires du même immeuble, que les défenderesses mettent en exergue au moyen de photos versées aux débats et d’un mail de l’un des copropriétaires, ne pouvait permettre aux défenderesses de se prévaloir d’un droit à l’installation de tels climatiseurs et de les dispenser de l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Les travaux réalisés par la SA AMPLIFON GROUPE France, locataire de la SCI VORIM, puis de la SCI DE LA RESISTANCE, ayant été effectués de façon irrégulière, il sera en conséquence fait droit à la demande du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] représenté par son syndic.

Il n’est pas contesté que la SCI VORIM a cédé le lot donné à bail à la SA AMPLIFON GROUPE France à la SCI DE LA RESISTANCE, dont l’extrait Kbis mentionne une date d’immatriculation au 11 septembre 2017.

Le demandeur sera donc débouté de ses demandes à l’encontre de la SCI VORIM.

Il y a lieu de condamner in solidum la SCI DE LA RESISTANCE et la SA AMPLIFON GROUPE France à déposer les groupes de climatisation installés en partie du sous-sol devant la porte de garage de l’immeuble [Adresse 6], et à remettre en état les parties communes endommagées, comprenant la dépose de l’ensemble des gaines électriques et ce, sous astreinte à hauteur de 100 € par jour de retard, passé un délai de trois mois suite à la signification de la décision à venir.

2°) Sur les demandes en dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1241 du code civil, « Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. »

Il est de jurisprudence constante que l’action en justice peut constituer une faute causant préjudice à autrui et ouvrant droit à réparation, dès lors qu’une faute susceptible de faire qualifier en abus l’exercice du droit d’ester en justice est démontrée (Civ. 3e, 11 juillet 2012, n°10-21.703). Selon la Cour de cassation, l’abus est qualifié en présence d’ « un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s’il s’agit d’une erreur équipollente au dol » (Civ. 2e, 6 novembre 1974, n°73-12.650).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice demande que les défenderesses soient condamnées à payer une somme de 4.000 € à la SAS EVEL IMMOBILIER (anciennement QUADRAL IMMOBILIER), à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et dilatoire au regard de la durée de la procédure.

Cette demande, formée pour le compte du syndic seul, alors que ce dernier n’est pas partie à la procédure et n’agit qu’en tant que représentant légal du syndicat des copropriétaires, ne peut prospérer et doit être rejetée.

Les défenderesses sollicitent à titre reconventionnel une somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour abus de droit et procédure abusive.

Si elles soutiennent que l’attitude générale de refus du syndic constitue une discrimination à leur égard, elles n’en rapportent cependant pas la preuve, dès lors qu’elles ne démontrent pas que les groupes de climatisation installés au profit des autres copropriétaires de l’immeuble ont été dispensés d’autorisation préalable. Dès lors qu’elles ne démontrent pas la commission d’une faute par le syndic qui établirait que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi ou qu’une intention de nuire motivait son action, elles doivent être déboutées de leur demande de dommages et intérêts.

3°) Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI DE LA RESISTANCE et la SA AMPLIFON GROUPE France, parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 24 janvier 2024, le Syndicat des copropriétaires forme une demande de condamnation des défenderesses à payer une somme de 4.000 € à la SAS EVEL IMMOBILIER (anciennement QUADRAL IMMOBILIER) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Or, le syndic n’est pas partie à la procédure à titre personnel et n’agit qu’en tant que représentant légal du syndicat des copropriétaires. Il ne peut donc être fait droit à cette demande.

Il convient de débouter également les défenderesses de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 du code de procédure civile applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020 dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’existe pas d’éléments de nature à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et susceptible d’appel,

CONDAMNE in solidum la SCI DE LA RESISTANCE et la SA AMPLIFON GROUPE France à déposer les groupes de climatisation installés en partie du sous-sol devant la porte de garage de l’immeuble [Adresse 6], et à remettre en état les parties communes endommagées, comprenant la dépose de l’ensemble des gaines électriques et ce, sous astreinte à hauteur de 100 € par jour de retard, passé un délai de trois mois suite à la signification de la décision à venir ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée au bénéfice de la SAS EVEL IMMOBILIER ;

DEBOUTE la SCI VORIM, la SCI DE LA RESISTANCE et la SA AMPLIFON GROUPE France de leur demande de dommages et intérêts ;

REJETTE la demande formée au bénéfice de la SAS EVEL IMMOBILIER au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI VORIM, la SCI DE LA RESISTANCE et la SA AMPLIFON GROUPE France de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la SCI DE LA RESISTANCE et la SA AMPLIFON GROUPE France aux entiers dépens ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit attachée à la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 4 avril 2025, le présent jugement étant signé par la présidente et la greffière.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE