TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— M^e Emmanuel COSSON

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/14915

N° Portalis 352J-W-B7H-C3KDT

N° MINUTE :

Assignation du :

21 novembre 2023

JUGEMENT

rendu le 10 Juillet 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] réprésenté par son syndic, le cabinet MAGENTA GESTION, S.A.S

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e Emmanuel COSSON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0004

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [H]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non-représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Julien FEVRIER, Juge, statuant en juge unique.

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière lors des débats et de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors de la mise à disposition.

Décision du 10 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/14915 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3KDT

DÉBATS

A l’audience publique du 06 Mars 2025

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

— Avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 05 Juin 2025.Ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée au 10 Juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier situé [Adresse 4] est constitué en copropriété.

Soutenant que des charges de copropriété incombant aux lots 20, 21 et 58 de l’immeuble sont impayées depuis plusieurs années et que le propriétaire de ces lots est M. [D] [H], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] l’a assigné devant le tribunal par acte d’huissier de justice du 21 novembre 2023.

*

Dans son assignation, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Vu les articles 10, 10-1, 18, 19, 19-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1231-6 du code civil,

Vu les articles 35 et 36 du décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 1240 du code civil :

Condamner monsieur [D] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic Magenta Gestion :

la somme, en principal, de 14.137,47 € – au 1er octobre 2023 – 4ème trimestre 2023 inclus, pour les charges et travaux échus et non réglées avec intérêts de droit à compter de la lettre de mise en demeure / du commandement de payer,

la somme de 48,00 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 6 juillet 1965,

la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts,

Ordonner la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

aux entiers dépens et le cas échéant les frais d’exécution forcée

Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir en application de l’article 514 du code de procédure civile ».

Bien que régulièrement assigné par acte remis à étude, M. [H] n’a pas constitué avocat.

Il est renvoyé à l’assignation du demandeur pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de ses prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été clôturée le 20 juin 2024.

L’affaire a été plaidée le 6 mars 2025. La décision a été mise en délibéré au 5 juin 2025, prorogé au 10 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l’article 472 du code de procédure civile qui prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels prévisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée.

En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit notamment à l’appui de sa demande :

un relevé de matrice cadastrale établissant la qualité de propriétaire de M. [H] pour les lots n° 20, 21 et 58 ;

les procès-verbaux des assemblées générales des 1er avril 2021, 1er juin 2022, 5 juin 2023 et 23 mai 2024 comportant approbation des comptes 2020, 2021, 2022 et 2023 et votant des budgets prévisionnels 2022, 2023, 2024 et 2025 et le fonds travaux ainsi que les travaux ;

des appels de charges, provisions sur charges et travaux faisant apparaître les relevés de compte individuel ;

un grand livre des comptes pour justifier le solde antérieur de l’ancien syndic concernant le compte de M. [H] ;

un état récapitulatif détaillé de la créance au 1er octobre 2023 faisant état d’un solde débiteur global de 14.185,47 € au titre des charges courantes et exceptionnelles et incluant deux mises en demeure à 24 € chacune ;

Les charges à compter du 1er juillet 2021 sont suffisamment justifiées.

En revanche, l’état récapitulatif évoqué mentionne en première ligne « reprise solde ancien syndic » pour 11.812,88 € pour la période antérieure.

Le grand livre reprend la même somme après imputation de divers reports à nouveau.

L’appel de fonds du 1er janvier 2019 mentionne un « RAN opérations courantes solde au 31/12/2018 » à hauteur de 9.038,45 €. Ce report à nouveau n’est pas justifié par des pièces et sera donc à déduire.

Le vote du budget 2019 n’est pas justifié non plus par un procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires et les appels de fonds 2019 seront donc à déduire.

La relance à hauteur de 50 € mentionnée sur l’appel de fonds du 1er janvier 2019 n’est pas justifiée et sera à déduire.

Il en va de même des « honoraires Me [L] » non justifiés également.

Le vote des budgets 2020 et 2021 sont justifiés et les appels de fonds 2020 et 2021 peuvent en revanche être retenus.

Pour la période antérieure au 1er juillet 2021, le tribunal ne peut donc retenir que la somme de 1.356,39 €, faute pour le syndicat des copropriétaires d’avoir correctement justifié dans son intégralité la créance invoquée de 11.812,88 € contre le défendeur non comparant.

Au regard de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété arrêtée au 1er octobre 2023 est établie à hauteur de 3.680,98 €.

M. [H] sera condamné à régler cette somme au syndicat des copropriétaires, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation (aucun justificatif d’envoi de la mise en demeure invoquée).

La capitalisation des intérêts sollicitée est de droit et sera donc ordonnée.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite 48 € au titre d’une mise en demeure du 24 août 2021 et d’une relance du 17 septembre 2021.

Les courriers en question sont versés à la procédure, mais pas les justificatifs d’envoi.

Ces dépenses ne pourront donc pas être retenues et la demande à ce titre sera rejetée.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus de droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que le défendeur présente, de manière récurrente depuis de plusieurs années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera accueillie à hauteur de 1.500 €.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [H], partie perdante, supportera les dépens et les frais d’exécution forcée dans la limite de ceux à la charge du débiteur.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

M. [H] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires demandeur une somme totale de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de suspendre l’exécution provisoire du jugement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, en premier ressort et par jugement réputé contradictoire, par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE M. [D] [H] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] les sommes suivantes :

3.680,98 € au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 1er octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

1.500 € à titre de dommages-intérêts ;

1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

REJETTE la demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE M. [D] [H] aux dépens et aux frais d’exécution forcée dans la limite de ceux à la charge du débiteur ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 7] le 10 Juillet 2025

La Greffière Le Président