TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [L] [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Benjamin JAMI

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/00518 – N° Portalis 352J-W-B7I-C64QE

N° MINUTE :

5/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 22 mai 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS Cabinet IMMO DE FRANCE, dont le siège social est sis – [Adresse 5]

représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811

DÉFENDEUR

Monsieur [L] [G], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, statuant en juge unique

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 février 2025

Délibéré initialement prévu le 30 avril 2025, prorogé au 22 mai 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 mai 2025 par Clara SPITZ, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [L] [G] est propriétaire du lot n°78 au sein de l’immeuble situé [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic en exercice, le cabinet IMMO DE FRANCE, a fait assigner M. [L] [G] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— sa condamnation à lui payer, avec capitalisation des intérêts la somme de 8 721,95 euros au titre des charges de copropriété impayées, appel du 1er trimestre 2025 inclus et des frais,

—  1 000 à titre de dommages et intérêts,

—  1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Pour l’exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile

A l’audience du 20 février 2025, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic et représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

M. [L] [G], bien que régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIF DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de M. [L] [G] tel que cela résulte de la matrice cadastrale pour le lot n°78,

— le relevé de compte propriétaire arrêté au 1er janvier 2025, portant sur les appels de charges et travaux depuis le 3ème trimestre 2019 jusqu’au 1er trimestre 2025,

— les appels de fonds et répartitions annuelles de charges afférents à la même période,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en date des 12/06/2019, 27/05/2021, 22/06/2022, 05/05/2023, 02/11/2023, 12/07/2024

— les attestations de non-recours contre les procès-verbaux de ces mêmes assemblées,

— le contrat de syndic.

Le compte de propriétaire versé au dossier mentionne un solde débiteur, arrêté au 1 janvier 2025 de 8 721,95 euros, appel du 1er trimestre 2025 inclus, dont 1 282,69 euros de frais qui seront déduits et qui feront l’objet d’un examen à part.

Il en résulte un solde débiteur de 7 439,26 euros, dont il convient également de déduire la somme de 500 euros correspondant à un chèque fait par M. [L] [G] le 27 août 2020 et encaissé le 7 septembre 2020 qui n’apparaît cependant pas au crédit de son compte.

La créance restante de 6 939,26 euros est justifiée par les pièces produites et notamment par les procès-verbaux des assemblées générales susmentionnées au cours desquelles les budgets prévisionnels des années 2020 à 2025 ont été adoptés, les comptes d’exercice des années 2019 à 2023 ont approuvés et les travaux faisant l’objet d’appels spécifiques ont été votés.

Par conséquent, M. [L] [G] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 6 939,26 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er janvier 2025 appel du 1er trimestre 2025 inclus.

Décision du 22 mai 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/00518 – N° Portalis 352J-W-B7I-C64QE

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de M. [L] [G] à lui verser la somme de 1 282,69 euros au titre de frais divers qui ne correspondent cependant à aucune diligence exceptionnelle de la part du syndicat de copropriétaires, à l’instar des frais de mise en contentieux et de suivi de contentieux (343,17 euros facturés le 5 juin 2024 et 180 euros facturés le 18 décembre 2024) et étant rappelé, en outre,

— que les frais de mises en demeure et de relance (60 euros le 16 juillet 2020, 30 euros le 17 novembre 2021, 70 euros le 15 février 2022 et 180 euros le 22 mars 2022) ne peuvent éventuellement donner lieu à remboursement que s’il est justifié de l’envoi des courriers afférents, a fortiori selon les modalités prévues par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, à savoir, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique dans les conditions et selon les modalités fixées aux articles 64-1 à 64-4,

— que les honoraires des avocats ont vocation, le cas échéant, à être pris en compte par l’allocation d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile (mise en demeure BJA du 5 juin 2024 facturée 120 euros le 16 juillet 2024),

— que les frais de signification des actes de procédure ont vocation à être pris en compte dans les dépens mais qu’en l’espèce, les sommes de 55,12 euros, 116,64 euros et 73,389 euros au titre d’une assignation du 6 mai 2022 et de la signification de concluions les 24 février 2023 et 17 octobre 2023 seront écartées puisqu’elles sont antérieures à la présente procédure et qu’il n’en est, de plus, pas justifié.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de la demande qu’il a formée au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les intérêts et l’anatocisme

Conformément à l’article 1231-6 du code civil et en l’absence de demande spécifique, la somme de 6 939,26 euros au paiement de laquelle M. [L] [G] est condamné produira intérêt au taux légal à compter de la date de l’assignation du 3 février 2025.

En application de l’article 1343-2 du même code, la capitalisation des intérêts, de droit lorsqu’elle est demandée, sera ordonnée.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il ressort des pièces versées que le compte propriétaire de M. [L] [G] est débiteur depuis le 1er juillet 2019 et qu’il n’a effectué aucun versement volontaire depuis cette date, soit depuis plus de 5 ans.

Ce comportement cause à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier la présente procédure judiciaire.

Il convient donc de le condamner au paiement de la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêt.

Sur les demandes accessoires

M. [L] [G], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera également condamné à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [L] [G] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet IMMO DE FRANCE, la somme de 6 939,26 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er janvier 2025, appel du 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 3 février 2025,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet IMMO DE FRANCE, de sa demande au titre des frais engagés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE M. [L] [G] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet IMMO DE FRANCE, la somme de 600 euros à titre de dommages-et-intérêts,

CONDAMNE M. [L] [G] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet IMMO DE FRANCE, la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [L] [G] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La greffière La présidente