TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 12]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00745 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZRHI

N° de Minute : 25/00151

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 13 Octobre 2025

[X] [J]

[S] [Z] épouse [J]

C/

S.A. D’ [Adresse 9]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 13 Octobre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [X] [J], demeurant [Adresse 14]

Mme [S] [Z] épouse [J], demeurant [Adresse 6]

représentés par M^e Sandrine CAZIER, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

S.A. D’ HLM VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Delphine GRAS-VERMESSE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 08 Septembre 2025

Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 13 Octobre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG : 25/00745 – Page – SD

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 22 mai 2023 avec effet au 25 mai 2023, la société anonyme (SA) Vilogia a donné à bail à Mme [S] [Z] épouse [J] et M. [X] [J] un appartement ([Adresse 13]) situé au [Adresse 2] [Adresse 8] [Localité 10] ([Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial de 440,19 euros, outre une provision sur charges de 91 euros.

Un constat d’accord est intervenu entre les parties devant le conciliateur du tribunal judiciaire de Roubaix le 6 septembre 2024 en ce qui concerne l’installation électrique dans le logement.

Le 13 février 2025, le service urbanisme de la Mairie de [Localité 10] a procédé à une visite du logement et il a établi un rapport le 14 février 2025.

Par acte de commissaire de justice du 18 février 2025, M. et Mme [J] ont fait assigner en référé la SA Vilogia devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Roubaix afin de voir, au visa des articles 750-1 du code de procédure civile, 145 du code de procédure civile, 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 et 37 de la loi du 10 juillet 1991 :

enjoindre la SA Vilogia de procéder à l’ensemble des travaux nécessaires à rendre le logement utilisable correctement : changement des radiateurs complets et réalisation d’un audit complet d’électricité du logement,

à défaut d’exécution, condamner la SA Vilogia à une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la décision,

A titre principal,

ordonner la suspension des loyers sans consignation du logement jusqu’à la pleine réalisation des travaux,

A titre subsidiaire,

ordonner la suspension des loyers avec consignation auprès de la Caisse des dépôts et de consignation jusqu’à la plein réalisation des travaux,

condamner la SA Vilogia à leur verser une provision de 1 500 euros chacun à valoir sur leur préjudice de jouissance,

condamner la SA Vilogia à leur verser une provision de 1 500 euros chacun à valoir sur leur préjudice moral,

condamner la SA Vilogia à leur verser la somme de 700 euros chacun au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Par mention au dossier en date du 30 avril 2025 et faisant application de l’article 82-1 du code de procédure civile, le tribunal de proximité de Roubaix à transmis le dossier au tribunal judiciaire de Lille.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 8 septembre 2025.

M. et Mme [J], représentés par leur conseil, s’en sont rapportés à leurs dernières écritures aux termes desquelles ils reprennent les mêmes demandes que celles contenues dans leur acte introductif d’instance.

Au soutien, ils font valoir qu’ils règlent des factures « démentielles » d’électricité qui ne correspondent pas à un foyer standard ; que le support technique leur a indiqué qu’il était nécessaire de changer les radiateurs mais que la SA Vilogia ne s’est pas exécutée ; qu’en décembre 2024, Enedis a sollicité le passage d’un électricien mais qui n’a jamais eu lieu ; qu’alors que la SA Vilogia avait indiqué que la société Greg Elec serait mandatée pour faire un audit, ils n’ont toujours pas été contactés.

La SA Vilogia, représentée par son conseil, s’en est également rapportée à ses dernières écritures aux termes desquelles elle sollicite de voir, au visa des articles L 213-4-1 du code de l’organisation judiciaire, 9, 834 et 835 du code de procédure civile, des dispositions du code civil sur le contrat de louage, des articles 6 et 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

dire n’y avoir lieu à référés et inviter M. et Mme [J] à mieux se pourvoir,

subsidiairement,

rejeter les demandes présentées par M. et Mme [J],

condamner M. et Mme [J] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens.

Au soutien, elle fait valoir que la société Logista a confirmé en juin 2024 la fonctionnalité des radiateurs électriques et précisé que le fonctionnement simultané de l’ensemble des appareils électriques pouvait augmenter la consommation d’électricité ; qu’elle a également fait remplacer le cumulus en septembre 2024 ; qu’il n’existe donc aucune urgence ni dommage imminent et que les demandes présentées se heurtent à une contestation sérieuse ; que l’exception d’inexécution n’est fondée qu’en cas d’impossibilité totale de jouir du logement, ce qui n’est nullement établi en l’espèce.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 13 octobre 2025.

MOTIFS

Sur la demande de remplacement de l’ensemble des radiateurs du logement

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est encore obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent dispose notamment que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

En l’espèce, le 23 février 2024, la société EDF a émis une facture d’un montant de 1 772,69 euros TTC pour la période de consommation comprise entre le 22 juin 2023 et 16 février 2024, étant précisé que le logement concerné est, d’après le contrat de bail, d’une surface de 67,59 m².

La consommation d’électricité détaillée par mois qui figure sur cette facture met en évidence une forte consommation entre le mois d’octobre 2023 et février 2024.

Le 25 mars 2024, la société Logista a procédé à une visite d’entretien du logement, à un contrôle des radiateurs et à un nettoyage de l’accumulateur.

D’après un courrier de M. et Mme [J] du 8 avril 2024, la société EDF a refusé tout échéancier pour le paiement de la première facture. M. et Mme [J] ont sollicité une réduction de la facture, estimant que le montant exorbitant de celle-ci procédait d’une erreur.

Par courrier du même jour, M. et Mme [J] ont informé la SA Vilogia du montant exorbitant des factures reçues et ils lui ont demandé qu’elle les prenne financièrement en charge.

Ils ont rappelé qu’un rendez-vous pris avec elle le 8 juillet 2023 n’avait été ni honoré ni reporté, que le passage d’un technicien avait permis de régler la température du chauffe-eau à un niveau moindre et de constater le caractère défectueux du sèche-serviettes mais que d’après la société EDF, il convenait de procéder au changement des radiateurs du logement.

D’après un courrier de Mme [J] du 16 avril 2024, la société EDF a consenti un échéancier pour le paiement de la première facture.

Par courrier du 6 juin 2024, Mme [J] a de nouveau demandé à la SA Vilogia de vérifier les radiateurs du logement.

Le 17 juin 2024, la société EDF a émis une facture d’un montant de 2 844,54 euros pour la période de consommation comprise entre le 17 février 2024 et le 17 juin 2024.

Par courriel du 24 juin 2024, la société Logista a indiqué à la SA Vilogia qu’elle venait de vérifier l’électricité et que s’il n’y avait pas de panne des convecteurs, tout était électrique dans le logement de sorte qu’il suffisait que la locataire allume tous ses convecteurs et son cumulus pour que la facture augmente.

M. et Mme [J] ont finalement saisi le conciliateur de justice près le tribunal de proximité de Roubaix qui a établi un constat d’accord le 6 septembre 2024 aux termes duquel M. et Mme [J] ont indiqué que depuis trois mois, le cumulus fait disjoncter l’installation électrique et qu’ils n’ont désormais plus d’eau chaude sanitaire ; qu’ils attendent l’intervention de la société Logista.

Par ailleurs, aux termes de ce même constat d’accord, la SA Vilogia a indiqué que, l’après-midi même, son support technique se rendrait dans le logement pour analyser la situation et la société Greg Elec établirait un audit électrique complet du logement.

Pour leur part, M. et Mme [J] ont indiqué qu’ils transmettraient à la SA Vilogia le rapport que devait leur communiquer la société EDF sur leur consommation à la suite du remplacement du compteur Linky.

Par courrier du 10 septembre 2024, M. et Mme [J] ont indiqué à la société Enedis qu’en raison de défauts d’installation lors du remplacement du compteur Linky le 13 août 2024, leurs factures étaient disproportionnées et leur nombre de KW diminués, entraînant une restriction de confort (impossibilité de prendre des douches chaudes et de régler le chauffage à une température suffisamment élevée). Ils ont sollicité la transmission du compte-rendu de cette intervention et l’exonération du paiement des factures.

Le 12 septembre 2024, la société Logista a remplacé l’accumulateur/cumulus de 200 litres.

Le 30 décembre 2024, la société EDF a émis une facture d’un montant de 2 024,27 euros pour la période de consommation comprise entre le 19 octobre 2024 et le 18 décembre 2024 qui a finalement donné lieu à une régularisation à un montant de 1 954,27 euros, suivant courriel en ce sens de la société EDF du 30 janvier 2025.

D’après les informations de la société EDF concernant la consommation de M. et Mme [J] sur l’application de téléphone mobile dédiée, le logement a consommé 379 % de plus que les foyers similaires pour l’année 2024, essentiellement imputable à l’eau chaude sanitaire (43 % de la consommation électrique totale).

Suivant le rapport établi par le service urbanisme de la ville de [Localité 10] le 14 février 2025, le chauffage est électrique, relativement ancien et présente les anomalies suivantes :

dans le salon/salle à manger : le chauffage près de la porte d’entrée fonctionne mais celui à proximité de la baie vitrée est hors service,

dans la première chambre (occupée par le fils des demandeurs), le chauffage n’est pas allumé et semble défectueux,

dans la chambre parentale, bien que le chauffage s’allume, il ne chauffe pas correctement (à vérifier),

dans la salle de bains, le chauffage est fonctionnel mais son régulateur semble défaillant, empêchant un réglage optimal de la température.

D’après ce même rapport, les préconisations du service urbanisme de la ville de [Localité 10] sont les suivantes :

vérifier l’état de fonctionnement de certains équipements de chauffage,

réparer ou remplacer les équipements défectueux afin de garantir un chauffage convenable dans le logement,

fournir le DPE du logement et en fonction des résultats qu’il met en évidence, réaliser les travaux nécessaires.

La SA Vilogia ne justifie d’aucune intervention ultérieure à cette date.

Il s’en déduit que le remplacement du cumulus intervenu le 12 septembre 2024 n’a pas permis de remédier à tous les désordres puisque le service urbanisme de [Localité 10] a constaté qu’un des radiateurs de la salle à manger et hors service et que le fonctionnement des autres radiateurs n’est pas certain.

Il s’en déduit que la SA Vilogia doit remédier à son obligation de fournir des équipements de chauffage qui fonctionnent, et ce en application l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent dont les termes ont été précédemment rappelés.

Il convient donc d’ordonner à la SA Vilogia de procéder aux vérifications préconisées par le service urbanisme de [Localité 10] et à remplacer, si besoin, les radiateurs défectueux.

Il n’y a pas lieu d’assortir cette obligation d’une astreinte dans la mesure où rien ne permet de considérer que la SA Vilogia n’exécutera pas spontanément l’obligation qui lui est ainsi faite.

Sur la demande de réalisation d’un audit électrique complet du logement

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, les demandeurs ne démontrent pas que la réalisation d’un audit électrique permettrait de prévenir un dommage imminent ou de faire cesser un trouble manifestement illicite dans la mesure où la réalisation d’un audit électrique complet du logement ne relève pas de l’obligation du bailleur de délivrer un logement décent au sens des textes précédemment rappelés.

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, même si la SA Vilogia s’est engagée à faire réaliser un audit électrique complet du logement aux termes du constat d’accord du 6 septembre 2024, M. et Mme [J] ne justifient pas avoir sollicité l’homologation d’un tel accord afin de lui conférer force exécutoire et il existe des éléments nouveaux depuis que ce constat d’accord a été établi, notamment le remplacement du cumulus.

Une telle demande se heurte à donc à une contestation sérieuse et elle sera donc rejetée.

Sur la demande de suspension des loyers avec ou sans consignation

Aux termes de l’article 20-1 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989, le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

En l’espèce, la seule obligation faite au bailleur de faire procéder à la vérification des systèmes de chauffage du logement et de remplacer ceux qui devraient l’être n’est pas suffisante à permettre de justifier une suspension des loyers, avec ou sans consignation.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur les demandes subsidiaires de provision sur dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et préjudice moral

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, le préjudice de jouissance invoqué par M. et Mme [J] n’est objectivé par aucune des pièces produites aux débats.

Seuls les courriers rédigés par eux et les déclarations qu’ils ont faites au conciliateur de justice en font état sans être corroboré par aucun autre élément.

Le dysfonctionnement d’un des radiateurs du séjour qui n’apparaît que dans le rapport du service urbanisme de [Localité 10] ne permet pas davantage de l’établir alors que la société Logista a indiqué, dans son courriel du 24 juin 2024 qu’il fonctionnait.

Pour les autres radiateurs du logement, le rapport du service d’urbanisme de la ville de [Localité 10] conclut seulement à la nécessité, dans un premier temps, d’en vérifier le bon fonctionnement, comme en témoigne l’utilisation répétée du terme « semble ».

De même, les pièces produites aux débats ne permettent pas de déterminer avec la certitude suffisante les raisons pour lesquelles le cumulus a été remplacé (surconsommation électrique, disjonction du courant télémétrique en cas d’utilisation simultanée de tous les équipements ou absence d’eau chaude).

La demande de provision sur dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance se heurte donc à une contestation sérieuse.

Pour les mêmes motifs, il n’y a pas lieu d’accorder à M. et Mme [J] une provision en ce qui concerne l’indemnisation d’un préjudice moral alors que bon nombre de leurs courriers ont été échangés avec la société EDF et que le sujet principal est la surconsommation électrique dont l’origine reste indéterminée à ce jour.

Les demandes de provisions à valoir sur les dommages et intérêts présentées par M. et Mme [N] seront donc rejetées.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SA Vilogia qui succombe essentiellement à l’instance sera condamnée aux dépens.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande présentée au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 qui sera donc rejetée.

Enfin, en application de l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en la forme des référés, après débats tenus en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

ORDONNONS à la société anonyme d’HLM Vilogia, en ce qui concerne le logement occupé par M. [X] [J] et Mme [S] [Z] épouse [J] et situé au deuxième étage (Porte14) du [Adresse 7] à [Localité 11]:

vérifier l’état de fonctionnement des équipements de chauffage du logement,

réparer ou remplacer les équipements défectueux afin de garantir un chauffage convenable dans le logement,

REJETONS les autres demandes principales ;

CONDAMNONS la société anonyme d’HLM Vilogia aux dépens ;

REJETONS la demande présentée par Maître Sandrine Cazier, avocate au barreau de Lille en charge de la défense des intérêts de M. [X] [J] et Mme [S] [Z] épouse [J] en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

La Greffière Le Juge