TRIBUNAL JUDICIAIRE,

[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 1]

NAC: 72Z

N° RG 24/03851 – N° Portalis DBX4-W-B7I-THYB

JUGEMENT

N° B

DU : 12 Mars 2026

,

[C], [G]

C/

S.A.S. MN GESTION IMMOBILIERE

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à M^e MAUREL-FIORENTINI

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Jeudi 12 Mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE,statuant en matière civile, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 08 Décembre 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Mme, [C], [G], demeurant, [Adresse 4]

représentée par M^e Florence GRACIE-DEDIEU, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

S.A.S. MN GESTION IMMOBILIERE, dont le siège social est sis, [Adresse 5]

représentée par Maître Matthieu MAUREL-FIORENTINI de la SELARL MAUREL-FIORENTINI AVOCAT, avocats au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte de commissaire de justice du 1er août 2024, Madame, [C], [G] a assigné la SAS MN GESTION IMMOBILIERE, devant le tribunal judiciaire de Toulouse, à l’audience du 3 octobre 2024, aux fins principalement de la condamner à lui payer la somme de 4919,61 € , outre la somme de 2000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 3 octobre 2024, a été renvoyée à la demande des parties et finalement débattue à l’audience du 8 décembre 2025.

Lors des débats, Madame, [C], [G], représentée par son conseil, selon ses dernières conclusions communiquées à l’audience, sollicite :

A titre principal,

— juger qu’elle a commis des fautes dans la répartition des charges,

— la condamner à lui payer la somme suivante : 4919,61 outre intérêts au taux légal à compter de 2015 en application de l’article 1231-7 du Code civil et à défaut du 6 octobre 2020,

— juger que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront intérêts,

A titre subsidiaire sur les préjudices,

— juger qu’elle a commis des fautes dans la répartition des charges,

— ordonner une expertise judiciaire afin de déterminer le montant des charges qu’elle doit et le trop versé sur la période de 2015 à 2021,

— la condamner à faire l’avance des frais d’expertise judiciaire la faute dans le calcul des charges étant établie,

— la condamner à lui payer la somme de 2000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— la condamner à lui payer la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elle conteste la fin de non recevoir tirée de la prescription de sa demande de condamnation de la SAS MN GESTION IMMOBILIERE pour les périodes 2015 à 2019, sans toutefois indiquer le fondement juridique visé, soutenant que son action est fondée sur la responsabilité pour faute, dont le point de départ du délai de prescription de son action est le présent jugement, compte tenu que celui-ci statue sur la faute et la responsabilité du syndic, ainsi que la détermination des préjudices résultant.

Au soutien de ses demandes qu’elle fonde sur les articles 10 et 18 de la loi n° 65- 557 du

10 juillet 1965, ainsi que l’article 1240 du Code civil, elle expose être propriétaire d’une villa située dans l’ensemble résidentiel «, [Adresse 6] » en copropriété, au, 3 rue Max Fishi – Bât,.[Adresse 8] à, [Localité 2] correspondant au lot 5001.

Cet ensemble résidentiel est composé d’un syndicat des copropriétaires dit primaire et d’un syndicat des copropriétaires dit secondaire, dont le mandat de syndic entre 2009 et 2022 a été assuré par la société MN GESTION IMMOBILIERE.

Elle soutient que ce syndic a commis une faute en lui imputant des charges notamment de l’autre syndicat de copropriété et plus exactement d’avoir établi des appels de charges en faisant figurer sa villa et d’autres (5001 à 5006) du syndicat primaire dans le syndicat secondaire, lui causant un trop versé.

Elle fait état que le syndic MARTIN GESTION, à qui elle a indiqué vouloir engager une action contre le syndicat des copropriétaires dit secondaire pour avoir bénéficié d’une diminution de charges, au détriment du syndicat des copropriétaires dit primaire dont elle fait partie, lui a indiqué que cette action était impossible du fait que la majorité des copropriétaires a depuis, vendu leur lot de copropriété.

Elle indique que la reconstitution de la comptabilité et l’impact des erreurs commises dans le calcul des charges est délicate à reconstituer, ce qu’elle a pu faire avec l’aide du nouveau syndic de la copropriété, et qui justifie pour l’exactitude des informations, la désignation d’un expert judiciaire.

En défense, la SAS MN GESTION IMMOBILIÈRE, représentée par son conseil, selon ses dernières conclusions communiquées à l’audience, demande au tribunal de :

— rejeter toutes conclusions contraires comme nulles et en tout cas mal fondées,

— déclarer irrecevable comme prescrite les demandes en paiement relative à :

* la somme de 780,95 €au titre du trop versé perçu de l’exercice 2015 – 2016,

* la somme de 800,22 €au titre du trop versé perçu de l’exercice 2016 – 2017,

* la somme de 932,92 € au titre du trop versé perçu de l’exercice 2017 – 2018,

* la somme de 881,18 € au titre du trop versé perçu de l’exercice 2018 – 2019,

— la débouter du surplus de ses demandes,

En tout état de cause,

— la débouter de l’intégralité de ses demandes,

— la condamner au paiement de la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de la prescription des demandes, qu’elle fonde sur l’article 122 du code de procédure civile et l’article 2224 du Code civil, elle soutient que l’action de Madame, [G] est une action personnelle mobilière soumise à la prescription quinquennale qui a commencé à courir, s’agissant de réclamations, le jour de chaque paiement de charges, ce qui, compte tenu de l’assignation du 1er août 2024, la conduit à considérer que seules les demandes relatives aux années 2019 à 2021 ne sont pas prescrites.

Au fond, elle indique, au visa de l’article 9 du code de procédure civile et de l’article 1240 du Code civil, que Madame, [G] ne démontre pas l’erreur de comptabilité, ni les chiffres à prendre en compte, se contentant des affirmations du nouveau syndic sur le calcul des charges ou bien sans jamais détailler ni même expliquer comment elle aboutit à ces montants, ou encore, pour les exercices 2019 à 2021, sans fournir une seule pièce comptable, alors qu’elle est en possession de la comptabilité générale contrairement à elle.

Elle fait valoir que Madame, [G] présente ou représentée à toutes les assemblées générales a, depuis 2015, approuvé la comptabilité, les comptes, les résolutions, les quitus et le renouvellement systématique du mandat.

Elle expose qu’elle ne produit pas de relevé de propriété permettant de vérifier la réalité et la teneur de ce dont elle est propriétaire et explique que Madame, [G] est élue aux deux conseils syndicaux, ce qui signifie qu’elle dépend nécessairement également du syndicat de copropriétaires dit secondaire, dont elle observe qu’elle a pris part au vote du budget pour l’exercice 2018-2019.

Elle relève que celle-ci n’assigne pas le syndicat des copropriétaires qui a reçu les fonds qu’elle considère indus, ne l’a jamais mis en demeure, alors qu’elle aurait pu obtenir le remboursement par un simple crédit au compte, ce qui est la preuve de l’inexistence de fonds indûment versés.

Elle s’oppose enfin à toute expertise judiciaire soutenant, selon l’article 146 du code de procédure civile, que Madame, [G] n’a pas de motif légitime pour établir la réalité et l’ampleur des erreurs affectant la comptabilité et qu’elle n’a pas sollicité d’expertise avant le procès considérant avoir suffisamment d’éléments pour introduire cette instance.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions pour l’exposé complet des prétentions et des moyens des parties.

À l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 12 mars 2026.

PAR CES MOTIFS

— sur la prescription :

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Il résulte de l’article 2224 du code civil que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 précise que les dispositions de l’article 2224 précité sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires soutient que la prescription en matière de recouvrement de charges est de cinq années à compter du lendemain de leur paiement et qu’en conséquence toute demande portant sur des charges dont la date d’exigibilité est antérieure au 1er janvier 2019 est prescrite.

Il expose que seule les demandes relatives aux prétendus trop-perçus des années 2019 à 2021 sont recevables pour un montant total de 1524,34€.

Il fait état de ce que la demanderesse était présente à chaque assemblée générale depuis 2015 où elle siège d’ailleurs au conseil syndical sans discontinuer, n’a pas contesté avoir payé à réception des appels de fonds, de l’ensemble des comptes, de la comptabilité et des appels de fonds depuis 2015, dont elle a pris connaissance avant paiement et qu’elle a en outre tous approuvés.

De son côté, Madame, [C], [G] oppose que l’action est fondée sur la responsabilité pour faute du syndicat de copropriété MN GESTION. Le caractère indu des charges résultant du jugement à venir statuant sur sa faute, elle fait valoir que le délai de prescription de l’action en condamnation commencera à courir à compter du jugement à intervenir.

Elle indique également que ce n’est qu’à la suite du contrôle des comptes le 26 septembre 2022 du conseil syndical que l’erreur a été établie dans la répartition des charges de copropriété et notamment le syndicat primaire et secondaire dit macrolot 1.

En l’espèce, les charges de copropriété en litige ont bien été réglées par Madame, [C], [G] qui revendique le remboursement de la partie ne concernant pas son lot, ce qui a nécessairement déplacé le litige, qui n’est plus celui du recouvrement desdites charges, mais dans cette hypothèse, sur le terrain de la responsabilité civile professionnelle du syndic pour avoir manqué à ses obligations légales.

Dans ce cas, les actions se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Ainsi, le point de départ du délai de prescription n’est pas celui de l’appel de charges, tel que cela aurait été le cas dans le cadre d’une action en recouvrement, mais a donc glissé à la date où Madame, [C], [G] a eu connaissance des faits, à savoir au moment où le nouveau syndic a recalculé les charges, le 26 septembre 2022, peu importe que celle-ci ait participé ou assisté au conseil syndical, ces répartitions, affectations et appels de charges relevant du rôle, au surplus en qualité de professionnel, du syndic de copropriété.

En l’espèce, Madame, [C], [G] a introduit l’instance le 01 août 2024, après avoir découvert le calcul de charges opéré par le nouveau syndic le 26 septembre 2022, de sorte que cette demande, n’étant pas prescrite, il y a par conséquent lieu de rejeter la fin de non-recevoir.

Madame, [G] sera déclaré recevable en son action;

Sur le bien-fondé de la demande :

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (…).

L’approbation des comptes rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, en application de l’article 42 de la même loi.

Aux termes de l’article 18, II de la loi du 10 juillet 1965, le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat.

En application du 1er alinéa de l’article 1992 du code civil, « le mandataire répond non seulement du dol mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion ».

Le quitus entraîne ratification par l’assemblée de tous les actes dont elle a eu connaissance même s’ils excédaient les pouvoirs du syndic, et renonciation à critiquer l’exercice du mandat. Il emporte reconnaissance que le syndic a régulièrement assumé la gestion d’ensemble de la copropriété, que ce soit dans le domaine financier ou dans ses autres domaines d’intervention.

Toutefois, ce quitus n’est libératoire que s’il n’est assorti d’aucune réserve et s’il couvre des actes dont l’assemblée générale a eu connaissance et dont elle a été à même d’apprécier les conséquences.

La responsabilité du syndic peut être engagée vis-à-vis des copropriétaires sur le fondement des dispositions des articles 1240 et suivants du code civil, s’agissant alors d’une responsabilité quasi-délictuelle ; il en est ainsi notamment en cas de recouvrement de charges non conforme à la loi, en ce sens que le syndic commet une faute en adressant un décompte de charges erroné et en imputant à un copropriétaire des dépenses qui ne lui incombent pas dès lors que l’appel de fonds injustifié de la part d’un syndic auprès d’un copropriétaire entraîne nécessairement un préjudice personnel à celui-ci.

En l’espèce, Madame, [G] reproche à l’ancien syndic la SAS MN GESTION IMMOBILIERE des fautes de gestion liées à une erreur dans la répartition des charges entre copropriétaires, qu’elle ne peut récupérer directement auprès d’eux, ceux-ci ayant quasiment tous vendu leur lot.

Or, Madame, [G], en se contentant de produire une attestation “concernant les lots de copropriété de Mme, [G], [C]” rédigée par la société DOMICIA en qualité de syndic le 12 mai 2025, et dont on comprend qu’elle succède à MARTIN GESTION, lequel a, au surplus, pris parti au litige en sollicitant dans son courrier du 24 octobre 2023 auprès de l’ancien syndic MN GESTION IMMOBILIERE “la réparation complète, intégrale du préjudice que vous avez fait subir à Madame, [G]”, qui a donc lui-même succédé à MN GESTION IMMOBILIERE, ne rapporte pas la preuve attendue de son titre de propriété ou encore d’une attestation de propriété, précisant la désignation du bien et sa description, de sorte que sans créance certaine, le tribunal n’est pas en mesure d’examiner l’existence d’une faute de gestion imputable à l’ancien syndic.

En conséquence, la demande en paiement formée par Madame, [G] sera rejetée.

— Sur la demande d’expertise :

Madame, [G] sollicite, à titre subsidiaire, qu’il soit ordonné une expertise judiciaire afin de chiffrer son préjudice tenant à l’erreur d’affectation de charges par l’ancien syndic.

Or, comme précedemment évoqué, Madame, [G] ne justifie pas de sa propriété, ce qui ne permet pas au Tribunal comme à un expert judiciaire d’apprécier sa créance, étant également rappelé, comme le souligne la SAS MN GESTION IMMOBILIERE, que le tribunal n’a pas vocation à pallier la carence de Madame, [G] dans l’administration de la preuve conformément aux dispositions de l’alinéa 2 de l’article 146 du Code de procédure civile.

En conséquence, la demande subsidiaire d’expertise formée par Madame, [G] sera rejetée.

Madame, [G] échouant à démontrer l’existence d’une créance à son profit, sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive sera rejetée.

— Sur les demandes accessoires :

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, Madame, [U], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame, [U], succombant, supportera une indemnité de 900 euros au titre des frais irrépétibles exposés par la SAS MN GESTION IMMOBILIERE en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que la décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARE les demandes formées par Madame, [G] recevables ;

REJETTE la demande en paiement formée par Madame, [G];

REJETTE la demande d’expertise judiciaire formée par Madame, [G] ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, formée par Madame, [G] ;

CONDAMNE Madame, [G] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Madame, [G] à verser à la SAS MN GESTION IMMOBILIERE la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les plus amples demandes des parties ;

RAPPELE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE