TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

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Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/00805 – N° Portalis 352J-W-B7J-C636P

N° MINUTE : 1/2025

JUGEMENT

rendu le 03 juillet 2025

DEMANDERESSE

ELOGIE SIEMP, [Adresse 2], représentée par Maître le cabinet de M^e Sarah KRYS, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 3]

DÉFENDEURS

Madame [O] [V] épouse [I], demeurant [Adresse 5] [Adresse 1], comparante en personne

Monsieur [W] [I], demeurant [Adresse 5] [Adresse 1], comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 26 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé le 03 juillet 2025 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 03 juillet 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/00805 – N° Portalis 352J-W-B7J-C636P

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 novembre 2018, la S.A. ELOGIE SIEMP a consenti, pour une durée renouvelable de trois ans, un bail d’habitation à M. [W] [I] et Mme [O] [V] épouse [I] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 7], 2ème étage, outre une cave, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 715,51 euros.

Par actes de commissaire de justice du 9 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 7865,73 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [W] [I] et Mme [O] [V] épouse [I] le 10 juillet 2024.

Par assignations du 14 janvier 2025, la S.A. ELOGIE SIEMP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [W] [I] et Mme [O] [V] épouse [I], voir statuer sur le sort des meubles et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, étant précisé que les locataires devront rester soumis à l’obligation d’assurance,

—  7558,85 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 janvier 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 26 mars 2025, la S.A. ELOGIE SIEMP sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 6 930 euros arrêtée au 18 mars 2025, terme de février 2025 inclus. Elle considère qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et accepte le plan d’apurement de cette dette proposé par les défendeurs.

M. [W] [I] et Mme [O] [V] épouse [I] reconnaissent le montant de la dette locative et demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 770 euros, en plus du loyer courant. Ils déclarent faire l’objet d’une procédure de surendettement dont la dette locative est cependant exclue.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Dans le cours du délibéré, M. [W] [I] et Mme [O] [V] épouse [I] ont fait parvenir le projet de plan conventionnel de redressement concernant Mme [O] [V] épouse [I] et ont proposé de régler leur dette de 6 930 euros en versant pendant 27 mois, outre le loyer courant, la somme supplémentaire de 256.67 euros.

La S.A. ELOGIE SIEMP s’est dite favorable à cette proposition.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…).

En l’espèce, la S.A. ELOGIE SIEMP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et reproduisant en annexe la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 9 juillet 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 7 865,73 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 septembre 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Toutefois, par dérogation à ce qui précède, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. (…) ;

En l’espèce, les défendeurs produisent un état détaillé des dettes qui leur a été adressé par la commission de surendettement le 16 mai 2023, ainsi que le projet de plan conventionnel de redressement annexé, dont est néanmoins exclue la dette locative et qui ne concerne que Mme [O] [V] épouse [I]. De plus, il résulte de l’historique des versements que les locataires ne se sont pas régulièrement acquittés de leur loyer postérieurement à la décision de recevabilité dont la date n’est pas connue mais qui est nécessairement intervenue avant l’élaboration du projet de plan conventionnel de redressement. Dans ces conditions, il sera fait application des dispositions générales de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Ainsi, il est établi que les locataires ont repris le paiement du loyer courant avant l’audience. Eu égard à leur volonté de s’acquitter de leur dette, à l’accord du bailleur et aux éléments contenus dans le diagnostic social et financier, il convient donc de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due à partir du 10 septembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A. ELOGIE SIEMP ou à son mandataire. Son montant sera égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu.

En l’espèce, la S.A. ELOGIE SIEMP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 18 mars 2025, M. [W] [I] et Mme [O] [V] épouse [I] lui devaient la somme de 6930 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [W] [I] et Mme [O] [V] épouse [I] reconnaissent cette dette et seront solidairement condamnés, eu égard à leur lien matrimonial non contesté, à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour la somme de 1199.83 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, en application des articles 1231-6 et 1342-10 du code civil et compte-tenu des versements effectués par les locataires depuis la délivrance de l’assignation qui en ont partiellement désintéressés les causes.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [W] [I] et Mme [O] [V] épouse [I] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [W] [I] et Mme [O] [V] épouse [I], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Rien ne justifie, en l’espèce, que l’exécution provisoire de la décision soit écartée.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 9 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 13 novembre 2018 entre la S.A. ELOGIE SIEMP, d’une part, et M. [W] [I] et Mme [O] [V] épouse [I], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 7], 2ème étage, outre une cave est résilié depuis le 10 septembre 2024,

CONDAMNE solidairement M. [W] [I] et Mme [O] [V] épouse [I] à payer à la S.A. ELOGIE SIEMP la somme de 6930 euros (six mille neuf cent trente euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 mars 2025, échéance de février 2025 incluse,

DIT que cette somme produira intérêt au taux légal à compter du 14 janvier 2025 pour la somme de 1 199.83 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [W] [I] et Mme [O] [V] épouse [I] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 27 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 256.57 euros (deux-cent-cinquante-six euros et cinquante-sept centimes), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [W] [I] et Mme [O] [V] épouse [I],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 10 septembre 2024,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [W] [I] et Mme [O] [V] épouse [I] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [W] [I] et Mme [O] [V] épouse [I] seront solidairement condamnés à verser à la S.A. ELOGIE SIEMP une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, étant rappelé qu’ils resteront soumis à l’obligation d’assurance,

DÉBOUTE la S.A. ELOGIE SIEMP de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [W] [I] et Mme [O] [V] épouse [I] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 9 juillet 2024 et celui des assignations du 14 janvier 2025,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 juillet 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge