REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE

DU 07 JANVIER 2026

__________________________

N° RG 25/07262 – N° Portalis DB3D-W-B7J-K34Q

MINUTE N°2026/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

GREFFIER : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 19 Novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 07 Janvier 2026.

Ordonnance prononcée après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Contradictoire et en premier ressort par Madame Ariane CHARDONNET.

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. ENTREPRISE FRANCIS [X] inscrite au RCS de [Localité 5] sous le numéro 583 821 285, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Laura CUERVO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substituée par M^e Nicolas BASTIANI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEUR

Monsieur [H] [I]

né le 08 Septembre 1981 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COPIES DÉLIVRÉES LE :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Laura CUERVO

— Monsieur [H] [I]

1 copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 07 août 2018 ayant pris effet le même jour, la SARL ENTREPRISE FRANCIS [X] a consenti à Monsieur [H] [I] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 370,00 €, outre une provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 07 janvier 2025, la SARL ENTREPRISE FRANCIS [X] a fait signifier à Monsieur [H] [I] un commandement de payer pour un montant de 1 860,72 € en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 09 janvier 2025, la SARL ENTREPRISE FRANCIS [X] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 16 septembre 2025, la SARL ENTREPRISE FRANCIS [X] a fait assigner Monsieur [H] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire au 7 mars 2025, ordonner l’expulsion du locataire, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, condamner Monsieur [H] [I] à payer une provision de 3.529,95 euros au titre des loyers et charges, arrêtée au 4 août 2025, condamner Monsieur [H] [I] à payer une provision de 462,37 euros au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 8 mars 2025 jusqu’à complète libération des lieux et condamner le locataire à payer la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens de l’instance.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var le 17 septembre 2025.

À l’audience du 19 novembre 2025, à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la SARL ENTREPRISE FRANCIS [X] représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3 466,13 € arrêtée au 13 novembre 2025 (mois de Novembre 2025 inclus).

Monsieur [H] [I] est présent en personne, et demande au tribunal de le maintenir dans les lieux et lui accorder des délais de paiement afin de s’acquitter de sa dette à raison de 50 euros par mois en sus de son loyer courant, qu’il a repris depuis le mois de novembre 2025.

Les services sociaux du Département ont adressé au greffe, avant l’audience, un diagnostic social et financier dont il a été donné lecture.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Conformément à l’article 467 du code de procédure civile, il sera statué par jugement contradictoire et en premier ressort, en application des articles L.213-4-3 et R.213-9-3 du code de l’organisation judiciaire.

MOTIVATION

I/ SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur la recevabilité de la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire ou de résiliation judiciaire du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de prononcé de la résiliation du bail d’habitation a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l’Etat dans le département le 17 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SARL ENTREPRISE FRANCIS [X] justifie avoir régulièrement notifié le commandement de payer à la CCAPEX le 09 janvier 2025, soit dans un délai de 2 mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SARL ENTREPRISE FRANCIS [X] aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Néanmoins, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui ont modifié, pour le fixer à six semaines, le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis C. Cass. n°15007 13 juin 2024). Dès lors, ce nouveau délai de six semaines ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et contenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié par commissaire de justice par acte du 07 janvier 2025, aux termes duquel le bailleur réclamait paiement d’une somme de 1 860,72 €.

Il résulte des pièces communiquées que les sommes dues n’ont pas été réglées dans le délai de 2 mois applicable en l’espèce.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies à l’expiration du délai de 2 mois à compter du commandement de payer, soit le 07 mars 2025 à 24 heures. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 07 août 2018 à compter du 07 mars 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [I] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Il n’y a toutefois pas lieu de prévoir une astreinte assortissant l’expulsion, n’étant pas établi qu’une exécution volontaire de la décision n’aura pas lieu et le propriétaire sollicitant déjà l’indemnisation de son préjudice né de l’occupation illicite de son bien par l’allocation d’une indemnité d’occupation.

Sur l’indemnité d’occupation et la demande en paiement des loyers et charges

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le fondement des dispositions de ce texte, et donc à titre seulement provisionnel, le juge des référés peut allouer à une partie une somme d’argent à valoir sur une créance contractuelle ou l’indemnisation d’un préjudice.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance, au titre de l’arriéré locatif.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bail d’habitation se trouve résilié au jour de la présente décision, et Monsieur [H] [I] est désormais occupant sans droit ni titre. Il convient donc de fixer une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter de ce jour, à une somme égale au montant mensuel du loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 462,37 € par mois,

Monsieur [H] [I] sera condamné au paiement de l’indemnité d’occupation provisionnelle ainsi fixée à compter de la présente décision, jusqu’à la libération effective des lieux.

Il ressort par ailleurs des pièces du dossier, et notamment du commandement de payer délivré le 07 janvier 2025 et du décompte de la créance arrêtée au 13 novembre 2025 à la somme de 3 466,13 €, que la SARL ENTREPRISE FRANCIS [X] rapporte la preuve de l’arriéré locatif, lequel au surplus n’est pas contesté par Monsieur [H] [I]. La créance de la SARL ENTREPRISE FRANCIS [X] n’est donc pas sérieusement contestable.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [H] [I] à payer à la SARL ENTREPRISE FRANCIS [X] la somme provisionnelle de 3 466,13 €, au titre des loyers et charges arrêtés au 13 novembre 2025 (échéance du mois de Novembre 2025 incluse).

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Suivant l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Nonobstant la qualité de juge de l’évidence du Juge des référés, ce dernier peut accorder des délais de paiement lorsque la créance est certaine et exigible (Cass. civ. 2 , 11 mai 2000).

En l’espèce, Monsieur [H] [I] précise avoir traversé une période de difficultés financières mais avoir la possibilité de régler sa dette par échelonnement. Il indique avoir quasiment terminé une formation dans la sécurité et bénéficier d’une perspective d’emploi dans ce domaine. La bailleresse s’en rapporte sur la demande de délais de paiement formée par le locataire. En l’état des éléments présentés aux débats, il sera accordé les délais sollicités, suivant modalités prévues au dispositif de la décision.

II/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [H] [I] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer.

Il convient également de condamner Monsieur [H] [I] à payer à la SARL ENTREPRISE FRANCIS [X] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SARL ENTREPRISE FRANCIS [X] aux fins de résiliation judiciaire concernant le bail d’habitation consenti à Monsieur [H] [I],

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 07 août 2018 entre la SARL ENTREPRISE FRANCIS [X] d’une part, et Monsieur [H] [I] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 07 mars 2025 à minuit,

CONDAMNE Monsieur [H] [I] à payer à la SARL ENTREPRISE FRANCIS [X] la somme provisionnelle de 3 466,13 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 13 novembre 2025 (échéance de Novembre 2025 incluse),

FAIT DROIT à la demande de délais de paiement formée par Monsieur [H] [I] ;

AUTORISE Monsieur [H] [I] à s’acquitter de ces sommes à titre provisionnel en 24 mensualités, en procédant à 23 versements de 145 euros, et un dernier égal au solde de la dette, sauf meilleur accord des parties,

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire du bail 24 mois, et disons que si Monsieur [H] [I] règle à l’échéance les loyers courants augmentés de l’échéance susvisée, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ;

DISONS que chaque versement devra intervenir au même terme que l’échéance du loyer mensuel et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut, ou en cas de non-paiement à son échéance d’un loyer courant, augmenté de l’échéance susvisée :

— la clause résolutoire reprendra ses pleins effets ;

— il pourra être procédé, faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois suivant la signification du commandement de libérer les locaux, à l’expulsion de Monsieur [H] [I] et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique, ainsi que la remise des meubles se trouvant sur les lieux, le tout dans les conditions prévues par les articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Monsieur [H] [I] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au loyer en cours tel qu’il aurait été appliqué si le bail s’était poursuivi entre les parties, charges incluses, pour chaque mois passé dans les lieux jusqu’à éviction totale, sous déduction des paiements déjà intervenus ;

RAPPELLE que ces délais suspendent les voies d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé ;

DEBOUTE la SARL ENTREPRISE FRANCIS [X] de sa demande d’astreinte ;

CONDAMNE Monsieur [H] [I] à payer à la SARL ENTREPRISE FRANCIS [X] l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle à compter de l’échéance suivant celle de l’arrêt du décompte et jusqu’à la libération complète et effective des lieux,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Monsieur [H] [I] à payer à la SARL ENTREPRISE FRANCIS [X] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [H] [I] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE