TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 25/01377 – N° Portalis 352J-W-B7J-C677M

N° MINUTE :

2/2025

JUGEMENT

rendu le lundi 30 juin 2025

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [U], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Médéric CHIVOT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 mai 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 juin 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Médéric CHIVOT, Greffier

Décision du 30 juin 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/01377 – N° Portalis 352J-W-B7J-C677M

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 mars 2019, [Localité 4] HABITAT OPH a donné à bail à Monsieur [E] [U] un appartement à usage d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, situé au [Adresse 3] moyennant un loyer de 265,41 euros outre une provisions sur charges.

Se plaignant d’impayés de loyers et de manquements à son obligation de jouissance paisible PARIS HABITAT OPH a, par acte de commissaire de justice en date du 9 janvier 2025, fait assigner Monsieur [E] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

la résiliation judiciaire du bail,l’expulsion de Monsieur [E] [U] et de tout occupant son chef, avec le concours de la force publique s’il y a lieu, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du de la signification du jugement pendant un délai de trois mois, et avec séquestration des meubles,la suppression du délai de deux mois de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,sa condamnation à lui payer 1590,79 euros au titre des loyers impayés au 26 novembre 2024, avec intérêts de droits à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts, ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération effective des lieux égale au montant des loyers et charges dus si le contrat s’était poursuivi, majoré de 30%,sa condamnation à lui payer la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, en ce compris le coût du constat.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 mai 2025.

A l’audience, [Localité 4] HABITAT OPH, représenté par son conseil, a renvoyé aux termes de son assignation développés oralement.

Bien qu’assigné à personne, Monsieur [E] [U] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter. En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision sera réputée contradictoire.

[Localité 4] HABITAT OPH a été autorisé à produire un décompte actualisé par note en délibéré au plus tard le 23 mai 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera relevé que [Localité 4] HABITAT OPH a communiqué un décompte actualisé le 21 mai 2025.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action fondée sur les loyers impayés

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 10 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 4] HABITAT OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 27 novembre 2024, mais moins de deux mois avant la délivrance de l’assignation le 9 janvier 2025, ce qui est contraire aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc irrecevable sur le fondement des loyers impayés.

Sur la demande de prononcé de la résiliation judiciaire et ses conséquences

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et du règlement intérieur joint au contrat (page 1), le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. L’usage paisible des lieux loués est ainsi une obligation essentielle du contrat de location.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux, étant rappelé qu’aux termes de l’article 1382 du code civil, les présomptions qui ne sont pas établies par la loi, sont laissées à l’appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes.

En l’espèce, le constat de commissaire de justice du 14 octobre 2024 met en évidence un encombrement des parties communes à proximité du logement pris à bail par Monsieur [E] [U] : « le palier extérieur, partie commune, est encombré de portes avec face miroir, d’éléments d’armoire , de planches, de cartons » ; « sur la toiture, des pots de plantes et des bacs en plastique ont été déposés » ; dans le hall à proximité de l’ascenseur, il y a un sommier et un matelas avec une carte de visite au nom de Monsieur [E] [U] » ; « dans l’escalier montant au 8ème étage, il y a un étendoir à linge avec du linge » ; « près des boîtes aux lettres il y a des étagères, un siège, un morceau de palette, un transat en bois » avec la mention « propriété Monsieur [E] [U] ». Par ailleurs, le constat retranscrit les déclarations d’un résident qui se plaint que Monsieur [E] [U] l’a insulté le 24 septembre 2024 en ces termes : « casse-toi conard de tunisien, rentre chez toi en Tunisie, ta gueule ». Ces dernières déclarations sont corroborées par la plainte d’une voisine du 6 octobre 2024, rapportant des propos à caractère racistes de Monsieur [E] [U] contre des résidents de l’immeuble et des menaces de morts à son encontre : « je vais t’étrangler jusqu’à te tuer et enlever tes enfants et les violer ». Dans une plainte du 3 décembre 2024, un autre résident de l’immeuble rapporte aussi avoir subi des propos xénophobes. Dans son audition du 6 décembre 2024, la gardienne indique avoir été insulté par Monsieur [E] [U], soit directement (« toi tu fermes ta gueule ») soit sur des affiches placardées dans les parties communes de l’immeuble, et ajoute que « cet homme est très virulent et peut se montrer agressif ». En outre, [Localité 4] HABITAT OPH reproduit des impressions du compte Facebook de Monsieur [E] [U], contenant une énumération de menaces et de termes vindicatifs contre plusieurs personnes travaillant pour le compte de [Localité 4] HABITAT OPH. Une procédure pénale est en cours au vu de différentes pièces versées aux débats, faisant suite à la poursuite du comportement de Monsieur [E] [U].

Il en résulte que les nuisances sont avérées et que par leur fréquence et intensité elles dépassent les troubles normaux de voisinage dans un immeuble urbain résidentiel de taille importante. Elles touchent l’ensemble des résidents de l’immeuble et des personnels intervenants pour le compte de [Localité 4] HABITAT OPH. Elles se prolongent dans le temps, puisque les témoignages portent sur une période de plusieurs mois. Il sera relevé enfin que Monsieur [E] [U] a été plusieurs fois averti, en dernier lieu par une mise en demeure du 26 septembre 2024, sans que les troubles ne cessent.

La résiliation du bail sera en conséquence prononcée à compter du présent jugement.

Malgré l’inquiétude que suscitent le comportement et les réactions de Monsieur [E] [U] pour son entourage immédiat, telle qu’elle transparaît de la lecture des plaintes et attestations, il apparaît que les conditions strictes de la mauvaise foi et de la voie de fait posées par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution pour déroger au délai de deux mois de principe avant qu’il puisse être procédé à une expulsion, ne sont pas réunies dans le cas d’espèce. Il convient donc d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [E] [U] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, [Localité 4] HABITAT OPH verse aux débats un décompte actualisé au 19 mai 2025 portant sur un montant de 4354,07 euros, correspondant à l’arriéré locatif pour des loyers et charges, échéance d’avril 2025 incluse, après déduction des frais de poursuite d’un montant de 153,89 euros (4507,96-153,89). Absent à l’audience, Monsieur [E] [U] n’en conteste par définition ni le principe ni le montant.

En conséquence, Monsieur [E] [U] sera condamné à payer à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 4354,07 euros, avec intérêts légaux à compter de l’assignation.

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier. En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 9 janvier 2025.

En outre, Monsieur Monsieur [E] [U] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du jour de la résiliation du bail à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [E] [U], qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera alloué à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 13 mars 2019 entre [Localité 4] HABITAT OPH et Monsieur [E] [U] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] aux torts exclusifs du locataire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [E] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [E] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Localité 4] HABITAT OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [E] [U] à verser à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 4354,07 euros correspondant à l’arriéré de loyers et charges arrêté au 19 mai 2025 (échéance d’avril 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2025 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 9 janvier 2025 ;

RAPPELLLE que Monsieur [E] [U] est redevable des loyers et des charges au titre du contrat jusqu’à la résiliation du bail ;

CONDAMNE Monsieur [E] [U] à verser à [Localité 4] HABITAT OPH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE Monsieur [E] [U] à verser à [Localité 4] HABITAT OPH une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [E] [U] aux dépens en ce compris le coût du constat de commissaire de justice ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 4] le 30 juin 2025

le greffier le Président