Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jcp fond, 14 mars 2025, n° 24/01433

TJ Paris 14 mars 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que la dette locative était non contestée et que le locataire devait payer les loyers impayés.
Accepté
Résiliation du bail pour loyers impayés
La cour a prononcé la résiliation du bail et ordonné l'expulsion du locataire, justifiant ainsi la demande.
Accepté
Droit à une indemnité d'occupation
La cour a jugé que le locataire devait payer une indemnité d'occupation, fixée à 1495,55 euros, en raison de son maintien dans les lieux après la résiliation.
Accepté
Demande de délais de paiement en raison de la situation financière
La cour a accordé un délai de paiement jusqu'au 15 septembre 2025, permettant au locataire de régulariser sa situation.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jcp fond, 14 mars 2025, n° 24/01433
Numéro(s) :	24/01433
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Vincent LOIRNolwenn COSQUER HÉRAUDHugo COSQUER

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : M^e COSQUER HÉRAUD

Copie exécutoire délivrée

à : M^e LOIR

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/01433 – N° Portalis 352J-W-B7H-C355W

N° MINUTE : 1 JCP

JUGEMENT

rendu le vendredi 14 mars 2025

DEMANDERESSE

Madame [X] [D]

demeurant [Adresse 1] (ONTARIO) – CANADA

représentée par M^e Vincent LOIR, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #E0874

DÉFENDERESSE

Madame [Z] [K]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Nolwenn COSQUER HÉRAUD, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #D0566

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laura LABAT, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 14 mars 2025 par Laura LABAT, Juge des contentieux de la protection, assistée de Laura JOBERT, Greffière.

Décision du 14 mars 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/01433 – N° Portalis 352J-W-B7H-C355W

Un bail verbal soumis à la loi du 1er septembre 1948 a été consenti à Madame [Z] [K] sur un logement situé [Adresse 2] à [Localité 5].

Madame [X] [D] est devenue propriétaire des lieux litigieux.

Par jugement en date du 3 février 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a prononcé la résiliation judiciaire du bail et ordonné l’expulsion de Madame [Z] [K].

Par accord en date du 6 janvier 2023, Madame [X] [D] a renoncé à la résiliation du bail judiciairement prononcée.

Le 19 octobre 2023, Madame [X] [D] a fait délivrer à Madame [Z] [K] une sommation de payer la somme de 8671,40 euros au titre des loyers impayés au 10 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice délivré le 12 décembre 2023, Madame [X] [D] a fait assigner Madame [Z] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire ou, à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail ;

— l’expulsion de Madame [Z] [K] ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Madame [Z] [K] au paiement de la somme de 8671,4 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 20 novembre 2023 et majorée des intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2023 ;

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 2500 euros jusqu’à la libération effective des lieux ;

— sa condamnation aux dépens, en ce compris le coût de la sommation de payer, et au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience, Madame [X] [D], représentée, a réitéré ses demandes, précisant que la somme actualisée au 10 janvier 2025 est de 26751,88 euros. Elle s’est opposée aux délais sollicités par Madame [Z] [K].

Madame [Z] [K], représentée, s’est référée à ses conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles elle sollicite :

— le renvoi de l’affaire afin de permettre à sa fille, également occupante des lieux, d’intervenir volontairement ;

— l’octroi d’un délai de trois ans pour quitter les lieux ;

— l’octroi de délais de paiement à hauteur de 800 euros par mois ;

— la condamnation de Madame [X] [D] aux dépens et à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1981.

La demande de renvoi a été rejetée sur le siège et l’affaire a été mise en délibéré au 14 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que le logement occupé par Madame [Z] [K] est soumis à la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948.

Sur la demande en paiement,

L’article 38 de la loi du 1er septembre 1948 dispose que le preneur est tenu au paiement des loyers aux termes convenus.

En l’espèce, il résulte du décompte produit et non contesté que la dette locative s’élève à la somme de 26751,88 euros.

Par conséquent, Madame [Z] [K] est condamnée à payer à Madame [X] [D] la somme de 26751,88 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 10 janvier 2025 et majorée des intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2023 sur la somme de 8671,40 euros.

Sur la demande de délais de paiement,

Il résulte de l’article 1343-5 du Code civil que le juge peut, dans la limite de deux années, échelonner le paiement des sommes dues compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier.

En l’espèce, Madame [Z] [K] déclare des revenus à hauteur de 604,92 euros par mois. Elle est propriétaire d’un bien immobilier sur lequel un compromis de vente a été signé à hauteur de 165000 euros. La vente devrait être régularisée le 31 août 2025. Elle déclare vivre dans le logement litigieux avec sa fille qui n’a pas déclaré de revenus pour l’année 2023. Ainsi, elle ne justifie pas être en capacité de régler une somme en plus des échéances courantes jusqu’à la vente de son bien immobilier.

Par conséquent, il convient d’autoriser Madame [Z] [K] à régler sa dette le 15 septembre 2025 au plus tard, ce délai devant lui permettre de régulariser la vente invoquée et de percevoir les fonds.

Sur la résiliation judiciaire du bail,

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 38 de la loi du 1er septembre 1948.

Il résulte des articles 1224 et 1227 du code civil que la résolution du contrat peut être demandée en justice en cas d’inexécution suffisamment grave. L’article 1229 du même code précise que la résolution prend effet soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

En l’espèce, le décompte produit démontre que les loyers sont irrégulièrement et partiellement payés. La dette locative représente plus de dix-sept échéances impayées. Les pièces versées aux débats démontrent que les incidents sont réguliers et ont déjà justifié une première résiliation judiciaire du bail. Bien que la présente décision accorde un délai de paiement à Madame [Z] [K], cette fréquence des incidents de paiement qui affectent son obligation essentielle et l’importance de cette dette justifient la résiliation judiciaire du bail qui est donc prononcée à compter du 10 janvier 2025.

Madame [Z] [K] devra donc rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi elle pourrait y être contrainte au besoin avec l’assistance de la force publique.

Il résulte des articles L. 141-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution que l’huissier de justice peut se faire assister d’un serrurier pour ouvrir et fermer les portes, sans qu’une décision de justice n’ait à prévoir cette possibilité. Dès lors, cette demande est rejetée.

La résiliation du contrat de bail a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail de sorte que le maintien dans les lieux malgré cette déchéance constitue une faute civile ouvrant droit à réparation, laquelle est fixée par le juge sous la forme d’une indemnité d’occupation dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Madame [X] [D] ne justifie pas de la majoration sollicitée au titre de l’indemnité d’occupation.

Par conséquent, Madame [Z] [K] devra payer à Madame [X] [D] une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer, par une juste appréciation du préjudice subi, au montant du loyer indexé et majoré des charges, sur justificatifs, faute de quoi elle sera fixée à la somme de 1495,55 euros correspondant au montant du loyer et de la provision sur charges au jour de l’audience.

Sur les demandes accessoires,

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Conformément aux articles 695 et 696 du code de procédure civile, Madame [Z] [K], partie perdante, est condamnée aux dépens de l’instance. La loi n’exigeant pas la délivrance d’une sommation de payer préalablement à la présente action, son coût n’est pas inclus dans les dépens.

Par application de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité commande, au regard de la situation respective des parties et des délais accordés, de rejeter la demande formée au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE Madame [Z] [K] à payer à Madame [X] [D] une somme de 26751,88 euros au titre des loyers et charges, arrêtée au 10 janvier 2025 et majorée des intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2023 sur la somme de 8671,40 euros ;

AUTORISE Madame [Z] [K] à s’acquitter de cette dette le 15 septembre 2025 au plus tard ;

PRONONCE la résiliation du bail portant sur les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 5] à compter du 10 janvier 2025 ;

ORDONNE l’expulsion de Madame [Z] [K] et de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 5], au besoin avec l’assistance de la force publique, faute pour elle d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE Madame [Z] [K] à payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer indexé et majoré des charges, sur justificatifs, ou à défaut d’un montant de 1495,55 euros, jusqu’à la libération effective des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [Z] [K] aux dépens ;

RAPPELLE le caractère exécutoire à titre provisoire de la présente décision.

La Greffière, La Juge,