Tribunal Judiciaire de Paris, 8e chambre 1re section, 29 avril 2025, n° 24/07414

TJ Paris 29 avril 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Recevabilité de la demande d'annulation
Le tribunal a jugé que Mme [W] était recevable à agir en annulation de la résolution, ayant respecté le délai légal et étant copropriétaire opposante.
Accepté
Irrégularité du vote sur la résolution
Le tribunal a constaté que la résolution portait sur plusieurs sujets sans lien de connexité, ce qui rendait le vote unique invalide.
Accepté
Frais exposés et non compris dans les dépens
Le tribunal a condamné le syndicat des copropriétaires à payer une somme à Mme [W] au titre des frais exposés, considérant qu'elle avait gagné son procès.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Paris, 8e ch. 1re sect., 29 avr. 2025, n° 24/07414
Numéro(s) :	24/07414
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Agnès LEBATTEUX SIMONGabriel NEU-JANICKI
Cabinet(s) :	CABINET NEU-JANICKISCP ZURFLUH LEBATTEUX RAMEY RODELLE
Parties :	Syndicat des copropriétaires de l' immeuble sis [ Adresse 8 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15] [1]

[1] Copie exécutoire

délivrée le :

à M^e LEBATTEUX SIMON

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à M^e NEU-JANICKI

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 24/07414

N° Portalis 352J-W-B7I-C5CSS

N° MINUTE :

Assignation du :

23 Décembre 2021

JUGEMENT

rendu le 29 Avril 2025

DEMANDERESSE

Madame [Z] [W]

[Adresse 7]

[Localité 12]

représentée par Maître Agnès LEBATTEUX SIMON de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0154

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8], représenté par son syndic, le Cabinet S.A. GESTION SARL

[Adresse 5]

[Localité 10]

représenté par Maître Gabriel NEU-JANICKI de la SELEURL Cabinet NEU-JANICKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E890

Décision du 29 Avril 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 24/07414 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5CSS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente, statuant en juge unique,

assistée de Madame Justine EDIN, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 05 février 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 29 avril 2025.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Mme [Z] [W] est propriétaire des lots n°22, 27 et 28 au sein de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 1] à [Localité 16], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte d’huissier du 30 août 2021, Mme [W] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité, représenté par son syndic en exercice, devant la juridiction de céans aux fins, à titre principal, d’annulation de l’assemblée générale du 24 juin 2021 en son entier ou, subsidiairement, d’annulation de la résolution n°13 bis de ladite assemblée.

Cette affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 21/11405.

Par acte d’huissier délivré le 23 décembre 2021, objet de la présente instance, Mme [W] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité, représenté par son syndic en exercice, devant la juridiction de céans afin de voir annuler la résolution n°12 adoptée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 octobre 2021, portant annulation dans sa globalité de l’assemblée générale du 24 juin 2021.

Par ordonnance du 26 janvier 2023, le juge de la mise en état a constaté l’extinction de l’instance enrôlée sous le RG 21/11405 et le dessaisissement du tribunal.

Le 06 mai 2024, l’affaire a été radiée ; elle a fait l’objet d’une réinscription au rôle sur demande du syndicat des copropriétaires, et a été rappelée à l’audience du 07 octobre 2024.

Décision du 29 Avril 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 24/07414 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5CSS

Aux termes de ses dernières conclusions au fond signifiées par voie électronique le 03 octobre 2024, Mme [W] demande au tribunal

de :

«  Vu les articles 25-1 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 19-2 du décret du 17 mars 1967,

— Déclarer Mme [Z] [W] recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ;

Et en conséquence :

— Prononcer l’annulation de la résolution n°12 de l’assemblée générale du 21 octobre 2021 ;

En tout état de cause

— Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et [Adresse 2] à régler à Mme [Z] [W], la somme de 4.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et [Adresse 2] au entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP Zurfluh-Lebatteux-Sizaire et associés ;

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir. "

Mme [W] conclut à titre liminaire sur son intérêt à agir, soutenant qu’il ne ressort pas clairement du procès-verbal de l’assemblée générale du 12 juillet 2022 la volonté des copropriétaires d’annuler celle antérieure du 21 octobre 2021, d’une part, et que les ordres du jour de ces deux assemblées ne sont pas identiques, celui de l’assemblée de 2022 ne comprenant aucune résolution reprenant les termes de celle litigieuse, d’autre part.

Sur le fond, au soutien de sa prétention, Mme [W] se prévaut d’abord de l’irrégularité du formulaire de vote par correspondance joint à la convocation de l’assemblée générale, qui ne prévoyait pas la possibilité d’un vote passerelle pour les résolutions soumises à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, dont celle n°12 querellée, tel que prévu par l’article 25-1 de la même loi, et estime que le fait allégué en défense de l’adoption de la résolution à la majorité de l’article 25 sans recours à la passerelle est sans incidence.

Elle soutient ensuite que les copropriétaires n’ont pas pu valablement voter la résolution querellée n°12 de l’assemblée générale du 21 octobre 2021, dès lors qu’elle portait sur plusieurs objets différents, qui nécessitaient des votes distincts, outre que le projet de surélévation, objet de ladite résolution, était insuffisant et que beaucoup d’informations essentielles étaient manquantes, comme notamment la nécessité de créer un lot afférent au droit de construire objet de la cession, un projet de modificatif du règlement de copropriété ou encore les devis correspondants aux travaux décrits.

Elle se prévaut enfin de la violation des dispositions de l’article 19-2 du décret du 17 mars 1967, arguant de l’absence de mise en concurrence du contrat liant le syndicat des copropriétaires au promoteur, malgré le montant conséquent de vente du droit à construire, relevant que ledit article précité ne vise pas uniquement les contrats de prestations de service mais tout type de contrat autre que le contrat de syndic.

Elle conteste le fait allégué en défense selon lequel il s’agissait d’un vote de principe dépourvu de valeur nécessitant ensuite la tenue d’une nouvelle assemblée générale pour statuer sur les modalités de mise en œuvre de la cession du droit de surélever l’immeuble.

Décision du 29 Avril 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 24/07414 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5CSS

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 28 février 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

«  Vu les articles 387 et 803 du code de procédure civile,

Vu la loi du 10 juillet 1965,

Vu le décret du 17 mars 1967,

Vu les pièces versées au débat,

— Déclarer Mme [W] irrecevable en ses entières demandes, fins et conclusions relatives à l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] et [Adresse 3] à [Localité 12] du 21 octobre 2021 ;

— Déclarer valide la résolution n°12 de l’assemblée générale du 21 octobre2021 adoptée à la majorité du syndicat des copropriétaires ;

— A défaut, Débouter Mme [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner Mme [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] et [Adresse 4] [Localité 11] [Adresse 14] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. "

Le syndicat des copropriétaires se prévaut de ce que l’assemblée générale des copropriétaires du 12 juillet 2022 a annulé et remplacé l’assemblée générale du 21 octobre 2021 pour en déduire que la demande de Mme [W] n’a plus d’objet et que celle-ci n’a plus d’intérêt à agir en nullité de la résolution n°12 de l’assemblée générale du 21 octobre 2021.

Sur le fond, en réponse aux moyens de la demanderesse, le syndicat des copropriétaires se prévaut d’abord de l’absence de grief de cette dernière quant à la prétendue irrégularité du formulaire de vote par correspondance, dès lors que la résolution litigieuse a été adoptée à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 sans besoin de recourir à la passerelle.

Il soutient ensuite qu’un vote unique sur plusieurs points est valable quand il existe un lien de dépendance et de connexité entre lesdits et que tel était le cas en l’espèce, outre que les copropriétaires ont disposé de toutes les informations nécessaires pour statuer sur le principe de cession du droit de surélévation au profit de la Groupe K-REI.

Le syndicat des copropriétaires conclut enfin que la cession du droit de surélévation n’est pas un contrat visé par l’article 19-2 du décret du 17 mars 1967, de sorte qu’aucune mise en concurrence préalable ne s’imposait concernant le projet objet de la résolution litigieuse.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 07 octobre 2024.

L’affaire, appelée à l’audience du 05 février 2025, a été mise en délibéré au 29 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale en annulation de la résolution n°12 de l’assemblée générale du 21 octobre 2021

Aux termes de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée sans ses annexes. »

L’article 31 du code de procédure civile dispose que « l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. »

Pour l’application des articles 31 et 122 du code de procédure civile, l’intérêt à agir s’apprécie au jour de la demande en justice et ne saurait dépendre de circonstances postérieures qui l’auraient rendu sans objet.

L’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises en assemblée générale.

L’assemblée générale a l’obligation d’émettre un vote séparé sur chacune des questions figurant à l’ordre du jour ; un seul vote bloqué sur plusieurs des questions inscrites est nul, en vertu du principe de l’autonomie des décisions et de la spécificité des majorités. Un vote unique peut néanmoins être effectué en cas de lien étroit entre les décisions concernées ou lorsque son objet concerne un ensemble de travaux indivisibles.

******************

Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, Mme [W] est recevable à agir en annulation de la résolution n°12 de l’assemblée générale du 21 octobre 2021 dès lors qu’elle a agi dans le délai légal de deux mois et revêt, pour cette résolution, la qualité de copropriétaire opposante.

De même, il prétend également à tort que l’assemblée générale du 12 juillet 2022 aurait annulé celle du 21 octobre 2021, dès lors que cela ne résulte d’aucune mention spécifique du procès-verbal de cette assemblée.

La mention portée sur la convocation de l’assemblée générale de 2022 selon laquelle « cette assemblée générale annule et remplace l’assemblée générale ordinaire du 21 octobre 2021 » est insuffisante à considérer que ladite assemblée a effectivement « annulé » celle antérieure, en l’absence de vote des copropriétaires en ce sens.

Enfin et en toute hypothèse il n’a pas été porté au vote de l’assemblée générale de juillet 2022 une résolution identique à celle d’octobre 2021, objet du présent litige, qui continue dès lors d’exister.

Par conséquent, la demande de Mme [W] tendant à son annulation n’est pas vidée de son objet et doit être examinée.

Aux termes du procès-verbal de l’assemblée générale querellée produit aux débats, la résolution n°12 était libellée ainsi :

«  12. Vente du droit à construire de surélévation au groupe K REAL

L’assemblée générale des copropriétaires décide de :

— Procéder à la vente du droit à construire en vue d’une surélévation de l’immeuble au profit de la Société GROUPE K REAL ESTATE INVESTMENT et/ou au profit d’une de ses filiales à constituer pour la réalisation de cette opération ; moyennant le prix de vente de DEUX MILLIONS DEUX CENT MILLE EUROS (2.200.000 €) dont DEUX CENT MILLE EUROS toutes taxes comprises (200.000 € TTC) seront payables en travaux engagés dans l’intérêt de l’immeuble et des parties communes pour permettre la réalisation du projet de surélévation et les aménagements des parties communes.

Le projet de surélévation vise à permettre la création d’une surface habitable minimum de 350 m 2 de surfaces de planchers réparties sur deux niveaux plus attique habitables, réalisés au-dessus de la toiture existante de l’immeuble.

La Société GROUPE K REAL ESTATE INVESTMENT a remis à l’assemblée des copropriétaires un dossier de présentation du projet de surélévation accompagné d’une faisabilité réalisée par le cabinet d’architecte [S] [C], ainsi que les principales informations relatives au projet avec un principe de répartition du profit financier entre les copropriétaires découlant du prix de vente.

Ces éléments seront portés à l’information du notaire qui sera en charge des actes nécessaires à l’opération et feront l’objet par ce dernier d’une vérification. La Société GROUPE K REAL ESTATE INVESTMENT se conformera à toute obligation réglementaire.

Les engagements pris par la Société GROUPE K REAL ESTATE INVESTMENT seront visés dans la promesse de vente.

— Donner mandat et tous pouvoirs au syndic de copropriété afin de régulariser tous les actes utiles à la matérialisation des accords pris et notamment la signature de la promesse de vente et acte définitif de vente au profit de la Société GROUPE K REALESTATE INVESTMENT et/ou l’une de ses filiales à constituer à constituer en vue de cette opération. Ces pouvoirs pourront en tant que de besoin être délégués au Président du Conseil Syndical de la copropriété.

— Donner pouvoir au syndic de copropriété, à l’effet de recevoir le prix de vente et de procéder à la répartition du prix entre les copropriétaires.

— Donner tous pouvoirs au syndic de copropriété afin de modifier et procéder à la réactualisation du règlement de copropriété découlant du projet de surélévation, et ce aux frais exclusifs de la Société GROUPE K REAL ESTATE INVESTMENT et/ou l’une de ses filiales à constituer en vue de cette opération.

— Donner autorisation à la Société GROUPE K REAL ESTATE INVESTMENT et/ou l’une de ses filiales à constituer en vue de cette opération, de réaliser dans le respect des règles de l’art et de la réglementation en vigueur les travaux d’amélioration, de rénovation ou de réhabilitation des parties communes découlant du projet de surélévation, pour le compte du syndicat des copropriétaires, et pour un montant de DEUX CENT MILLE EUROS TOUTES TAXES COMPRISES (200 000 € TTC) et dont une liste est reprise ci-après :

o Rénovation des peintures et éclairages des parties communes (hors caves) ;

o Etude et sécurisation des accès à l’immeuble et aux communs : au besoin par l’installation d’un nouveau dispositif ;

o Rénovation des façades ;

o Création d’un niveau technique entre toiture existante et plancher bas de de la surélévation ;

o Mise en conformité en matière d’isolation de la surélévation ;

o Reprise après vérification des descentes et gaines ([Localité 13], EP, électricité, téléphone et fibre et autres) ;

o Embellissement de la cage d’ascenseur avec étude de prolongation ou remplacement de la cabine et machinerie.

POUR : 843/1049 tantièmes

CONTRE : 0/1049 tantièmes

ABSTENTION : 0/1049 tantièmes

Résolution adoptée à la majorité du syndicat des copropriétaires ".

Il s’en évince que cette résolution portait sur plusieurs sujets qui, bien que se référant au projet central de cession d’un droit à construire, n’avaient pas le même objet et ne présentaient pas de lien de connexité permettant de les soumettre à un seul vote des copropriétaires.

Ainsi, le tribunal relève que les diverses délégations de pouvoirs au bénéfice du syndic de copropriété auraient dû faire l’objet de votes distincts, l’objet et la portée de chacune de ces délégations étant différente de l’une à l’autre.

Surabondamment, le tribunal s’interroge sur la viabilité de la délégation de pouvoirs opérée « au syndic de copropriété afin de modifier et procéder à la réactualisation du règlement de copropriété découlant du projet de surélévation », alors qu’une telle délégation n’est prévue par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 que pour les décisions soumises à la majorité de l’article 24 de la même loi, d’une part, et en l’absence effectif de tout projet modificatif joint pour l’information des copropriétaires, d’autre part.

Il convient pour ce seul motif de faire droit à la demande de Mme [W] et de prononcer l’annulation de la résolution n°12 de l’assemblée générale du 21 octobre 2021, sans qu’il y ait lieu d’examiner le surplus des griefs allégués.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur ce,

Partie succombante, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens, dont distraction au profit de la SCP Zurfluh-Lebatteux-Sizaire et associés, ainsi qu’à payer à la demanderesse une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu enfin d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

PRONONCE l’annulation de la résolution n°12 de l’assemblée générale du 21 octobre 2021 des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 16],

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 16], représenté par son syndic en exercice, à payer à Mme [Z] [W] une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à Paris 16ème, représenté par son syndic en exercice, aux dépens, dont distraction au profit de la SCP Zurfluh-Lebatteux-Sizaire et associés,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes,

Fait et jugé à [Localité 15] le 29 Avril 2025.

La Greffière La Présidente