TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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N° RG 25/50643 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6WHN

N° : 3

Assignation du :

13 Janvier 2025

[1]

[1] 1 copie exécutoire

délivrée le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 02 mai 2025

par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDERESSE

La Société ESTHER INVEST, société civile immobilière

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par Maître Mikaël LOREK, avocat au barreau de PARIS – #C1707

DEFENDERESSE

E.U.R.L. GRANDCOMBES DESRIVES [Z] S.A.R.L.

[Adresse 1]

[Localité 6]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 21 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 juillet 2021, la société S.C.I. ESTHER INVEST a donné à bail commercial à la société PROFESSOR WINGS des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 9].

Par acte notarié en date du 7 février 2024, la société PROFESOR WINGS a cédé le fonds de commerce qu’elle exploitait au sein des locaux précités. Le droit au bail sur lesdits locaux a été cédé, dans le cadre de cette vente, à la société à responsabilité limitée GRANDCOMBES DESRIVES [Z] S.A.R.L..

La société bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 6 novembre 2024, à la société GRANDCOMBES DESRIVES [Z] S.A.R.L., pour une somme de 21.514 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 1er novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 janvier 2025, la S.C.I. ESTHER INVEST a fait assigner la société GRANDCOMBES DESRIVES [Z] S.A.R.L. devant le président du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référés, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

— ordonner l’expulsion de la société GRANDCOMBES DESRIVES [Z] S.A.R.L. et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée, en conformité avec les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixer et condamner la société GRANDCOMBES DESRIVES [Z] S.A.R.L. au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle au montant du dernier loyer majoré de 50% en sus des charges jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ;

— condamner la société GRANDCOMBES DESRIVES [Z] S.A.R.L. à lui payer la somme provisionnelle de 30.139 euros au titre de l’arriéré locatif incluant le terme dû au mois de janvier 2025 ;

— dire que cette somme portera intérêt au taux légal majoré de cinq points conformément à la clause résolutoire du bail ;

— condamner la société GRANDCOMBES DESRIVES [Z] S.A.R.L. au paiement de la somme de 3.013,90 euros au titre de l’indemnité forfaitaire de 10% conformément à la clause résolutoire du bail ;

— dire que le montant du dépôt de garantie restera acquis à son profit ;

— condamner la société GRANDCOMBES DESRIVES [Z] S.A.R.L. au paiement d’une somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui comprendront les frais des commandements et d’assignation.

Puis, par acte de commissaire de justice, cette assignation a été dénoncée, le 22 janvier 2025, à la société CAISSE D’EPARGNE en sa qualité de créancier inscrit sur l’état des privilèges et nantissements.

L’affaire a été appelée à l’audience de référé en date du 21 mars 2025.

A cette audience, la S.C.I. ESTHER INVEST soutient oralement les demandes formées aux termes de son assignation.

Bien que régulièrement assignée, la société GRANDCOMBES DESRIVES [Z] S.A.R.L. n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions de la seule partie ayant constitué avocat, il est renvoyé aux termes de son assignation.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 mai 2025.

SUR CE,

A titre liminaire, il sera rappelé que selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail commercial précité ayant pris effet le 27 juillet 2021 prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux. La société bailleresse produit le compte ouvert en ses livres de sa locataire pour les années 2024 et le début de l’année 2025.

Au vu de ces éléments, il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L.145-17 alinéa 1er du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Ce commandement, qui a été signifié par acte de commissaire de justice le 6 novembre 2024, détaille le montant de la créance soit la somme de 21.514 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er novembre 2024.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit depuis le 6 décembre 2024 à 24h00.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, il convient d’ordonner l’expulsion de la société défenderesse dans les conditions prévues au dispositif de cette ordonnance tout comme, du reste, le sort de ses meubles.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société GRANDCOMBES DESRIVES [Z] S.A.R.L. depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

En effet, contrairement à ce que demande la société demanderesse à l’instance, la majoration de cette indemnité d’occupation, eu égard à la clause le prévoyant dans le bail précité, s’analyse en une clause pénale susceptible de modération par le juge du fond. Elle sera, par suite, rejetée.

Les prétentions tendant à la conservation du dépôt de garantie ou encore à la fixation d’une indemnité provisionnelle de 10%, par application des clauses subséquentes du bail commercial seront également rejetées pour la même raison que celle évoquée au titre de la majoration de l’indemnité d’occupation.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Au cas présent, au vu du décompte produit par la S.C.I. ESTHER INVEST, l’obligation de la société GRANDCOMBES DESRIVES [Z] S.A.R.L. au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation, n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 30.139 euros à la date du 1er janvier 2025, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société GRANDCOMBES DESRIVES [Z] S.A.R.L..

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 491 et 696 du code de procédure civile, la société GRANDCOMBES DESRIVES [Z] S.A.R.L., défenderesse condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant le coût du commandement de payer du 6 novembre 2024 ainsi que le coût de l’assignation.

La société GRANDCOMBES DESRIVES [Z] S.A.R.L., partie tenue aux dépens, sera condamnée à payer la somme de 1.700 euros à la société S.C.I. ESTHER INVEST au titre des frais irrépétibles et ce en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Toutes les demandes plus amples formées au titre des dépens ou des frais irrépétibles seront par suite rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 6 décembre 2024 à 24h00 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux, l’expulsion de la société GRANDCOMBES DESRIVES [Z] S.A.R.L. et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 2] ([Adresse 5]) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Condamnons, à titre provisionnel, la société GRANDCOMBES DESRIVES [Z] S.A.R.L. à payer à la S.C.I. ESTHER INVEST une indemnité d’occupation fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires à compter du 7 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons, à titre provisionnel, la société GRANDCOMBES DESRIVES [Z] S.A.R.L. à payer à la S.C.I. ESTHER INVEST la somme de 30.139 euros à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés 1er janvier 2025 ;

Rejetons le surplus des demandes de la société S.C.I. ESTHER INVEST ;

Condamnons la société GRANDCOMBES DESRIVES [Z] S.A.R.L. à payer à la S.C.I. ESTHER INVEST la somme de 1.700 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société GRANDCOMBES DESRIVES [Z] S.A.R.L. aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 6 novembre 2024 et le coût de l’assignation qui lui a été délivrée le 13 janvier 2025 ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 8] le 02 mai 2025

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ David CHRIQUI