TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 3] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [V] [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e François-luc SIMON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/10655 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6LFP

N° MINUTE : 10

JUGEMENT

rendu le 28 mars 2025

DEMANDEUR

Association COALLIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Maître François-luc SIMON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0411

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [G], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection

assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 décembre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 28 mars 2025 par Yanaël KARSENTY, juge des contentieux de la protection assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 28 mars 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/10655 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6LFP

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 21 avril 2011, l’association COALLIA a donné en location à Monsieur [V] [G] une chambre portant le n°B 5 511 situé au 5ème étage de la résidence sis [Adresse 2] à [Localité 4], pour une redevance mensuelle initiale de 340,06 euros, et 20 euros de prestations obligatoires.

Des redevances étant demeurées impayées, l’association COALLIA a, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 29 septembre 2022 (réceptionnée le 10 octobre 2022), mis en demeure Monsieur [V] [G] de payer la somme de 6058,34 euros, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par lettre recommandée du 14 décembre 2022 avec accusé de réception (réceptionnée le 23 décembre 2022), l’association COALLIA a notifié à Monsieur [V] [G] la résiliation du contrat et lui a demandé de libérer le logement avant l’expiration du délai de préavis d’un mois.

Par acte d’huissier en date du 14 novembre 2024, l’association COALLIA a fait assigner Monsieur [V] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de résidence liant les parties, et subsidiairement prononcer la résiliation du contrat de résidence,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,

— autoriser son expulsion immédiate par exception au délai légal de deux mois,

— ordonner que le sort des meubles soit régi par les dispositions des articles R433-5 et R433-6 du code des procédure civiles d’exécution aux frais, risques et périls du défendeur,

— condamner Monsieur [V] [G] à lui payer :

— les redevances impayées, soit la somme de 5221,98 euros, arrêtée au 12 novembre 2024, avec intérêt au taux légal à compter de la date de la mise en demeure,

— une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant de la redevance si le contrat de résidence s’était poursuivi,

— rejeter toute demande de délai,

subsidiairement, en cas d’octroi de délai de paiement : ordonner qu’en cas de non-paiement d’une seule mensualité, la déchéance du terme sera acquise et le débiteur défaillant devra immédiatement libérer les locaux, ordonner dans ce cas, son expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance courante et ce, jusqu’à libération complète des lieux,

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, comprenant les frais de notification par LRAR et d’assignation.

Au soutien de ses prétentions, l’association COALLIA expose que plusieurs échéances de redevances sont demeurées impayées malgré une mise en demeure visant la clause résolutoire insérée au contrat de contrat de résidence, délivré le 10 octobre 2022.

A l’audience du 5 décembre 2024, l’association COALLIA, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a confirmé sa créance à la somme de 5221,98 euros, échéance d’octobre 2024 inclus. Elle a accepté l’octroi de délais de paiement à hauteur de 170 euros mensuels en plus de la redevance courante sur une période de 24 mois.

Régulièrement assigné, Monsieur [V] [G], comparant, a déclaré ne pas être d’accord avec le décompte. En tout état de cause, il a sollicité des délais de paiement sur une durée de deux ans, et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [V] [G] a exposé que la dette est ancienne (née en 2016), mais qu’il paye régulièrement les redevances depuis plusieurs années et a commencé à apurer l’arriéré en payant plus que la redevance courante.

Par exigence de clarification, l’association COALLIA a été autorisé à transmettre un décompte actualisé, ce qui a été exécuté par envoi au greffe d’un décompte actualisé au 09 décembre 2024.

Après prorogation, la décision a été mise en délibéré au 28 mars 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [V] [G] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

En l’espèce, le contrat de résidence conclu le 21 avril 2011 contient une clause résolutoire (article 11) et une mise en demeure de payer visant cette clause pour la somme en principal de 6058,34 euros, par lettre recommandée avec accusé de réception, a été réceptionnée le 10 octobre 2022.

Il ressort du décompte produit que la somme visée au commandement correspondait bien à un montant équivalent à au moins deux mois d’arriéré de redevances et que Monsieur [V] [G] n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence étaient réunies à la date du 10 novembre 2022 à minuit.

La résolution de plein droit, prévue par le contrat conclu entre les parties, s’impose au juge qui ne dispose d’aucune marge d’appréciation et se contente de constater l’acquisition de la clause et de ses effets dès lors que les conditions qu’elle prévoit sont réunies.

Monsieur [V] [G] étant sans droit ni titre depuis le 21 novembre 2022, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [V] [G] est redevable des redevances impayées jusqu’à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En vertu de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, Monsieur [G] n’apporte aucun élément (virements, extraits de compte bancaires…) permettant de contester utilement le montant de la dette sollicitée par l’association COALLIA.

L’association COALLIA a produit par note en délibéré un décompte actualisé prenant en compte le dernier règlement de Monsieur [V] [G] pour un montant de 470 euros (intervenu le 15 novembre 2024) qui montre que celui-ci reste lui devoir la somme de 5160,93 euros, échéance de novembre 2024 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des redevances impayées et aux indemnités d’occupation échues au 9 décembre 2024.

Pour la somme au principal, Monsieur [V] [G] sera donc condamné au paiement de la somme de 5160,93 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la réception de la lettre de mise en demeure.

Monsieur [V] [G] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi.

Sur la demande de délais pour payer la dette et la suspension de la clause résolutoire

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Au regard de la situation de Monsieur [V] [G] et de ses efforts constatés à rembourser régulièrement l’arriéré par un versement supérieur au montant de la redevance mensuelle, celui-ci sera autorisé à se libérer de sa dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après.

Il sera toutefois précisé qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible.

Le logement occupé par Monsieur [V] [G] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation et non aux dispositions protectrices de la loi du 6 juillet 1989 et notamment à celles de l’article 24. Il ne saurait dès lors être fait droit à sa demande de suspension de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [V] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût de la mise en demeure par LRAR et de l’assignation.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 21 avril 2011 entre l’association COALLIA et Monsieur [V] [G] concernant une chambre portant le n°B – 5 511 situé au 5ème étage de la résidence sis [Adresse 2] à [Localité 4], sont réunies à la date du 10 novembre 2022 à minuit,

DEBOUTE Monsieur [V] [G] de sa demande de suspension de la clause résolutoire,

ORDONNE en conséquence à Monsieur [V] [G] de quitter les lieux et de restituer les clés, au plus tard deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux qui sera délivré conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT qu’à défaut pour Monsieur [V] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ces délais, l’association COALLIA pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et s. du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [V] [G] à verser à l’association COALLIA la somme de 5160,93 euros (décompte arrêté au 9 décembre 2024, incluant la mensualité de novembre 2024), correspondant à l’arriéré de redevances, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la réception de la mise en demeure,

AUTORISE Monsieur [V] [G] à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 150 euros, la 24ème soldera la dette,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

CONDAMNE Monsieur [V] [G] à verser à l’association COALLIA une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui de la redevance et des prestations, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

DIT n’y avoir lieu au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes des parties,

CONDAMNE Monsieur [V] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de la mise en demeure par LRAR et de l’assignation,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière, Le président,