Tribunal Judiciaire de Paris, Service des referes, 29 août 2025, n° 25/51536

TJ Paris 29 août 2025

Arguments

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Accepté
Créance non sérieusement contestable
La cour a constaté que l'obligation de la société DIFENDIS au titre des loyers et charges n'était pas sérieusement contestable, permettant ainsi d'ordonner le paiement des arriérés.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation du bail
La cour a jugé que l'indemnité d'occupation est due par le locataire depuis l'acquisition de la clause résolutoire jusqu'à la libération des lieux.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, service des réf., 29 août 2025, n° 25/51536
Numéro(s) :	25/51536
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée en référé avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Frédéric TROJMANJean-David ZERDOUN
Cabinet(s) :	TROJMAN - MOTILA ASSOCIES
Parties :	La SCI SAINT MICHEL LUXEMBOURG c/ La société DIFENDIS

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

■

N° RG 25/51536 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7D2C

N° : 7

Assignation du :

20 Février 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 29 août 2025

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDERESSE

La SCI SAINT MICHEL LUXEMBOURG

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par Maître Jean-david ZERDOUN, avocat au barreau de PARIS – #E298

DEFENDERESSE

La société DIFENDIS

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Frédéric TROJMAN de la SELARL TROJMAN-MOTILA ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #C0767

DÉBATS

A l’audience du 10 Juillet 2025, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 16 février 2018, la société SCI SAINT MICHEL LUXEMBOURG a donné à bail commercial à la société SARL DIFENDIS des locaux situés [Adresse 2] et sous-sol lots 1 et [Adresse 3] 75017 [Adresse 8], moyennant un loyer annuel de 42.000 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte du 23 décembre 2024, à la société SARL DIFENDIS, pour une somme de 85.348,78 euros, au titre de l’arriéré locatif.

Par acte du 20 février 2025, la société SCI SAINT MICHEL LUXEMBOURG a fait assigner la société SARL DIFENDIS devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société SARL DIFENDIS et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la société SARL DIFENDIS à payer à la société SCI SAINT MICHEL LUXEMBOURG la somme provisionnelle de 100.198,03 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 février 2025 (1er trimestre inclus),

— condamner la société SARL DIFENDIS au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— condamner la société SARL DIFENDIS au paiement d’une somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

À l’audience du 10 juillet 2025, la société SCI SAINT MICHEL LUXEMBOURG a maintenu les termes de son assignation en actualisant la dette à la somme de 115.047,28 euros au 27 juin 2025. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement.

La société SARL DIFENDIS était représentée. Elle n’a pas contesté les sommes dues, mais a sollicité les plus larges délais de paiement en indiquant qu’une procédure collective était en cours et que l’octroi de délai lui permettrait de poursuivre ses recherches d’un repreneur.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

Vu la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce,

L’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

I – Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,- la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Enfin la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire (article 10 du bail) et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société SCI SAINT MICHEL LUXEMBOURG n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 85.348,78 euros.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 24 janvier 2025 et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

II – Sur la demande d’expulsion et le sort des meubles

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société SARL DIFENDIS et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

III – Sur la demande de paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés et d’une indemnité d’occupation, et la demande reconventionnelle en délais de paiement suspensifs

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société SARL DIFENDIS depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 834 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la société SCI SAINT MICHEL LUXEMBOURG, l’obligation de la société SARL DIFENDIS au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 27 juin 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 115.047,28 euros (2ème trimestre 2025 inclus), somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société SARL DIFENDIS, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Cependant en l’espèce la dette, équivalente à environ 10 trimestres impayés, ne fait que croitre et la société défenderesse n’a rien payé depuis un an, de telle sorte qu’il n’est pas réaliste de penser que la société DIFENDIS puisse reprendre le paiement du loyer courant et honorer en plus un échéancier. Par ailleurs aucun justificatif n’est apporté sur l’avancée concrète des recherches d’un repreneur.

Par conséquent la demande de délais sera rejetée.

IV – Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société SARL DIFENDIS, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société SARL DIFENDIS ne permet d’écarter la demande de la société SCI SAINT MICHEL LUXEMBOURG formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.500 euros. La demande de la défenderesse sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 24 janvier 2025 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société DIFENDIS et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] et sous-sol lots 1 et [Adresse 3] [Localité 4] [Adresse 8] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société DIFENDIS, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la société SARL DIFENDIS à payer à la société SCI SAINT MICHEL LUXEMBOURG la somme de 115.047,28 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 27 juin 2025 (2ème trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de ce jour, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Rejetons la demande de délais de paiement ;

Condamnons la société DIFENDIS à payer à la société SCI SAINT MICHEL LUXEMBOURG la somme de 1.500 euros (mille cinq cents euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons les autres demandes ;

Condamnons la société DIFENDIS aux dépens, en ce compris le coût du commandement ;

Rappelons que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 7] le 29 août 2025

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Fanny LAINÉ