TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1]

Expéditions exécutoires

— Maître Valérie GARCON

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/02574 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C3RTQ

N° MINUTE :

Assignation du :

20 Février 2024

JUGEMENT

rendu le 26 Juin 2025

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3],

Représenté par son syndic le cabinet LOISELET père & F DAIGREMONT, SA

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par Maître Valérie GARCON de la SCP W2G, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, avocats plaidant, vestiaire #22

DÉFENDEURS

Madame [G] [C] [P] veuve [D]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Non représentée

Monsieur [E] [D]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Non représenté

Monsieur [S] [D]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Non représenté

Décision du 26 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/02574 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3RTQ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière, lors des débats, et de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 10 Avril 2025 tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que la décision serait rendue l 26 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

* * * * *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [G] [C] [P] veuve [D] est usufruitière,

M. [E] [D] et M. [S] [D] étant nus-propriétaires, des lots de copropriété n°5 et 35 d’un immeuble situé au [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par sommation de payer en date du 17 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure Mme [G] [C] [P] veuve [D], M. [E] [D] et

M. [S] [D] de payer des charges de copropriété impayées.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 20 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] a fait assigner Mme [C] [P] veuve [D],

M. [E] [D] et M. [S] [D] (ci-après « les consorts [D] ») en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 26 septembre 2024.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

Décision du 26 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/02574 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3RTQ

« Vu les articles 10, 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 55 du décret du 17mai 1967;

Condamner solidairement Madame [G] [C] [P] veuve [F] Monsieur [E] [D] et Monsieur [S] [F] a payé au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 17.51,2,69 € au titre des charges arrêtées au 4ème trimestre 2023 avec intérêts de droit à compter de la sommation.

Les condamner en outre in solidum à payer la somme de 5.000,00 € à titre de dommages et intérêts en vertu des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code Civil, la somme de 287,10 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 outre une indemnité de 2.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner in solidum les défendeurs en tous les dépens qui comprendront le cout de la sommation en vertu des dispositions de l’article 696 du CPC ».

Compte tenu du défaut de constitution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

Cités suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), les consorts [D] n’ont pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 26 septembre 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 10 avril 2025. La décision a été mise en délibéré au 26 juin 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la

consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

* * * * *

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Mme [G] [C] [P] veuve [D] est usufruitière, tandis que M. [E] [D] et M. [S] [D] sont nus-propriétaires, des lots n°5 et 35 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 12/10/2020, 13/04/2021, 12/04/2022 et 22 mai 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2019 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2021 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 24 janvier 2024.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire des consorts [D], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 16. 912,25 euros.

En application de l’article 1310 du Code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle peut être légale ou conventionnelle.

Dès lors que le règlement de copropriété, ayant valeur contractuelle, stipule qu’en cas de démembrement de la propriété d’un lot, le nu-propriétaire et l’usufruitier sont solidairement responsables du paiement de toutes les charges afférentes à ce lot, il existe une solidarité conventionnelle entre le nu-propriétaire et l’usufruitier pour le paiement desdites charges

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats le règlement de copropriété de l’immeuble, qui stipule au IV de son chapitre relatif aux charges, intitulé « dispositions diverses relatives aux charges de copropriété », en son alinéa 6 :

« 6) A titre de condition particulière et formelle dans le cas où un lot appartiendrait à un nu-propriétaire et à un usufruitier il y aura solidarité à l’égard du Syndicat des copropriétaires, entre le nu-propriétaire et l’usufruitier pour le paiement des charges communes ». (30e page)

Les consorts [D] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaires, et le règlement de copropriété de l’immeuble stipulant la solidarité entre nu-propriétaires et usufruitiers, ils seront en conséquence solidairement condamnés au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l’article 1231-6 du code civil et au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter de la sommation de payer en date du 17 janvier 2023,

2 – Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 287,10 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais exposés pour les mises en demeure adressées les 31/10/2022 (39,50 euros) et le 22/03/2023 (114 euros), ainsi que les frais de relance exposés le 28/11/2022 (33,60 euros) – soit postérieurement à la mise en demeure et antérieurement à la signification de l’assignation, constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

Néanmoins, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

Dès lors, les frais en date du 14/12/2022 et désignés comme des frais « ouverture contentieux » (100,00 euros) ne peuvent être considérés comme des frais nécessaires au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, les consorts [D] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 187,10 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

3 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

* * * * *

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par les consorts [D] de leurs obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que les consorts [D] ont manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges, leur compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le 30 juin 2022.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que les consorts [D] ont agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

4 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les consorts [D], parties perdant le procès, seront condamnés au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenus aux dépens, les consorts [D] seront en outre condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Mme [G] [C] [P] veuve [D], M. [E] [D] et M. [S] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de :

—  16. 912,25 euros au titre d’arriérés des charges de copropriété impayées au 17/01/2024 (4ème appel provisionnel 2023 et fonds de travaux loi Alur inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2023;

CONDAMNE in solidum Mme [G] [C] [P] veuve [D], M. [E] [D] et M. [S] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] les sommes de :

—  187,10 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2023;

—  2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [G] [C] [P] veuve [D],

M. [E] [D] et M. [S] [D] aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 7] le 26 Juin 2025

La Greffière La Présidente