Tribunal Judiciaire de Paris, Charges de copropriete, 3 juillet 2025, n° 23/13562

TJ Paris 3 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
Le tribunal a constaté que les copropriétaires n'avaient pas satisfait à leur obligation de paiement, justifiant ainsi la condamnation au paiement des charges impayées.
Accepté
Frais nécessaires au recouvrement
Le tribunal a jugé que certains frais étaient justifiés et a ordonné leur paiement.
Rejeté
Mauvaise foi des copropriétaires
Le tribunal a estimé que le syndicat n'avait pas prouvé la mauvaise foi des copropriétaires et a rejeté la demande de dommages et intérêts.
Accepté
Responsabilité des défendeurs pour les dépens
Le tribunal a condamné les défendeurs aux dépens en raison de leur perte dans le litige.
Accepté
Droit à l'indemnisation des frais irrépétibles
Le tribunal a accordé une somme au syndicat pour couvrir les frais irrépétibles.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, charges de copropriete, 3 juil. 2025, n° 23/13562
Numéro(s) :	23/13562
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Gilles DE BIASI
Cabinet(s) :	HERMEXIS AVOCATS ASSOCIES
Parties :	Syndicat des copropriétaires sis

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— Maître Gilles DE BIASI

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/13562

N° Portalis 352J-W-B7H-C27X6

N° MINUTE :

Assignation du :

18 Octobre 2023

JUGEMENT

rendu le 03 Juillet 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires sis, [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet ORBIREAL, S.A.S

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par Maître Gilles DE BIASI de la SELARL HERMEXIS AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0951

DÉFENDEURS

Monsieur [X] [E]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Madame [O] [B]

[Adresse 1]

[Localité 6]

non-représentés

Décision du 03 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/13562 – N° Portalis 352J-W-B7H-C27X6

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistées de Madame Margaux DIMENE, Greffière lors des débats et de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors de la mise à disposition

DÉBATS

A l’audience publique du 04 Juin 2025

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

[X] [E] et [O] [B] sont propriétaires des lots de copropriété n°31 et 128 d’un immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 6].

Par lettre recommandée du 02 août 2023 avec avis de réception du 07 août 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a mis en demeure [X] [E] et [O] [B] de payer des charges de copropriété impayées pour un montant au principal de 17.713,92 euros, outre 90 euros de frais de mise en demeure.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 18 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 5] a fait assigner [X] [E] et [O] [B] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 25 avril 2024.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et notamment les articles 35 et 36, il demande au tribunal de :

— condamner solidairement [X] [E] et [O] [B] au paiement de la somme de 13.327,16 euros en principal au titre des charges dues au 04 octobre 2023, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 3 août 2023 et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— condamner solidairement [X] [E] et [O] [B] au paiement de la somme de 906,35 euros, au titre des frais nécessaires de recouvrement ;

— condamner solidairement [X] [E] et [O] [B] au paiement de la somme de 5.000 euros, à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner solidairement [X] [E] et [O] [B] au paiement des entiers dépens dont distraction au profit de Maître de BIASI, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement [X] [E] et [O] [B] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenirt.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour l’exposé exhaustif des moyens en fait et en droit.

Cités suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice), [X] [E] et [O] [B] n’ont pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 24 octobre 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 04 juin 2025. La décision a été mise en délibéré au 03 juillet 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité « objective » que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que [X] [E] et [O] [B] sont propriétaires des lots n°31 et 128 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 5].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 15 avril 2021, 23 novembre 2021, 27 janvier 2022, 04 juillet 2022, 15 décembre 2022 et 28 février 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2023, fixé les budgets prévisionnels du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes pour les assemblées générales des 23 novembre 2021, 27 janvier 2022, 04 juillet 2022, 15 décembre 2022 et 28 février 2024 ;

— le contrat de syndic ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 04 octobre 2023.

Il ressort de ce décompte qu’ont été facturées, outre les charges proprement dites, les sommes suivantes :

-15 euros pour une mise en demeure du 20/10/2020,

-150 euros pour un commandement d’huissier du 04/01/2021,

-15 euros de relance du 31/12/2020,

Décision du 03 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/13562 – N° Portalis 352J-W-B7H-C27X6

-90 euros de mise en demeure du 25/05/2023,

-90 euros de mise en demeure du 03/08/2023,

-195,69 euros de commandement de payer du 01.07/2023.

Soit un total de 555,69 euros représentant des frais de recouvrement qu’il convient de déduire du décompte produit qui s’élève ainsi à la somme de 18.604,40 euros.

Il convient également de déduire du décompte la somme de 5.000 euros ayant fait l’objet d’un versement ultérieur par [X] [E] et [O] [B] en date du 04 octobre 2025

Enfin, il résulte des décomptes produits que le syndicat des copropriétaires invoque une reprise de solde 6.538,89 euros au 30 septembre 2019 sans apporter aucun élément de preuve sur cette somme, les procès-verbaux d’assemblée générale ayant approuvé les comptes pour la période antérieure au 1er octobre 2019 n’étant pas produits.

Il résulte de l’examen de l’ensemble de ces éléments que le compte individuel de copropriétaire de [X] [E] et [O] [B] est débiteur de 7.065,51 euros (18.604,40 – 5.000 – 6.538,89) au titre des charges courantes impayées et non 13.327,16 euros comme le réclame le syndicat des copropriétaires.

[X] [E] et [O] [B] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaires, ils seront en conséquence condamnés au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés entre le 1er octobre 2019 et le 4 octobre 2023 inclus.

En application de l’article 1231-6 du code civil, le demandeur produisant l’accusé de réception du courrier adressé le 07 août 2023, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter de cette date pour la somme de 5.545,92 euros (7.065,51 – 1.519,59) et à compter de l’assignation du 18 octobre 2023 pour la somme de 1.519,59 euros.

Enfin, si la solidarité ne s’attache pas de plein droit à la qualité d’indivisaire, la clause de solidarité au paiement des charges stipulée dans l’article 27 du règlement de copropriété versé aux débat prévoit que « si un ou plusieurs lots appartiennent indivisemment à plusieurs copropriétaires, ces derniers seront solidairement tenus des charges envers le syndicat, lequel pourra exiger l’entier paiement de n’importe lequel des indivisaires ».

Ainsi [X] [E] et [O] [B] seront solidairement tenus des condamnations prononcées au titre des charges impayées.

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 906,35 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance qui se décompose comme suit :

Frais article 10-1

date

débit

Mise en demeure

20/10/2020

15 euros

Commandement d’huissier

04/01/2020

150 euros

Relance

21/12/2020

15 euros

Commandement de payer

ABC JUSTICE

30/09/2023

186,35 euros

Mise en demeure [W]

30/09/2023

360 euros

Mise en demeure

25/05/2023

90 euros

Mise en demeure

03/08/2023

90 euros

En l’espèce il est justifié de l’envoi d’une mise en demeure le 03 août 2023 et le 25 mai 2023 facturées chacune à hauteur de la somme de 90 euros prévue par le contrat de syndic.

Il s’évince en outre de l’examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des mises en demeure du 20 octobre 2020 et du 30 septembre 2023, de la relance du 21 décembre 2020 et du commandement de payer du 04 janvier 2020.

Les mises en demeure effectuées par l’avocat du syndicat relèvent des frais irrépétibles et non des frais nécessaires.

Décision du 03 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/13562 – N° Portalis 352J-W-B7H-C27X6

En conséquence, [X] [E] et [O] [B] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 180 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par [X] [E] et [O] [B] de leurs obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment des appels de charge, il apparaît que [X] [E] et [O] [B] ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de leur quote-part de charges – leur compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès fin 2019.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que [X] [E] et [O] [B] ont agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que les copropriétaires ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

[X] [E] et [O] [B], qui succombent, supporteront in solidum les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Et il sera accordé à Maître Gilles-Eric de BIASI le bénéfice de l’article 699 du Code de procédure civile.

Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, de condamner in solidum [X] [E] et [O] [B] à verser au syndicat demandeur une somme de 1.500 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin il sera rappelé, au visa de l’article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement [X] [E] et [O] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 5] les sommes de :

—  7.065,51 euros au titre des charges courantes et appels de fonds impayés entre le 1er octobre 2019 et le 4 octobre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 07 août 2023 pour la somme de 5.545,92 euros et à compter de l’assignation du 18 octobre 2023 pour la somme de 1.519,59 euros ;

—  180 euros au titre des frais de recouvrement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 5] du surplus de ses demandes ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 5] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum [X] [E] et [O] [B] aux entiers dépens de l’instance ;

vec autorisation donnée au conseil du syndicat des copropriétaires de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu de provision ;

CONDAMNE in solidum [X] [E] et [O] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 5] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à Paris le 03 Juillet 2025

La Greffière La Présidente