TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 08/04/2025

à : La S.C.I. EVEREST

Copie exécutoire délivrée

le : 08/04/2025

à : M^e Saad EL JORD

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/04984 – N° Portalis 352J-W-B7I-C524Y

N° MINUTE :

6/2025

JUGEMENT

rendu le mardi 08 avril 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], Représenté par son syndic le cabinet FONCIA [Localité 6] RIVE DROITE – [Adresse 5]

représenté par M^e Saad EL JORD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0720

DÉFENDERESSE

La S.C.I. EVEREST, dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge, statuant en juge unique

assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 février 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 avril 2025 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 08 avril 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/04984 – N° Portalis 352J-W-B7I-C524Y

EXPOSE DU LITIGE

La SCI EVEREST est propriétaire du lot n°1 d’un immeuble situé [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic, la société FONCIA PARIS RIVE DROITE, a fait assigner la SCI EVEREST devant le tribunal judiciaire de Paris pour obtenir sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :

4 265,60 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,1 218,57 euros au titre des frais de recouvrement,3 000 euros à titre de dommages et intérêts,3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble explique que malgré des relances, des charges échues restent impayées, ce qui lui cause des difficultés de gestion et de trésorerie.

A l’audience du 7 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son avocat, a maintenu l’ensemble de ses demandes.

La SCI EVEREST, régulièrement assignée par procès-verbal de recherches infructueuses, conformément à l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIF DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de la SCI EVEREST tel que cela résulte du relevé de propriété pour le lot n°1,

— le relevé individuel de compte portant sur la période du 31 décembre 2022 au 1er juillet 2024 et arrêté à cette date à 5 484,17 euros (en ce inclus 1 218,57 euros de frais),

— les appels de fonds couvrant la période,

— les procès-verbaux d’assemblée générale de copropriété en date du 21 septembre 2022, 15 décembre 2023, ayant notamment :

▸ approuvé les comptes pour les exercices 2022,

▸ approuvé le budget prévisionnel pour les exercices 2023, 2024,

▸ décidé des travaux ou opérations suivants : réfection du plancher haut des caves du bâtiment A (rue).

En revanche, il n’est pas justifié de l’approbation du compte « ETUDE RENFO. STRUC », la somme de 48,87 euros sera donc écartée.

Au vu des pièces produites, la SCI EVEREST est redevable, au titre des charges de copropriété et de travaux, de la somme de 4 216,73 euros, pour la période allant du 31 décembre 2022 au 1er juillet 2024, incluant l’appel provisionnel charges et fonds travaux du 3e trimestre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du 28 août 2024 date de l’assignation à défaut de demande plus ample.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie de l’envoi d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, ou par acte extrajudiciaire avant le commandement de payer délivré le 9 octobre 2023. La demande portant sur les frais de recouvrement exposés antérieurement à la délivrance de cet acte sera donc rejetée soit la somme de 562,63 euros.

Il est sollicité 480 euros d’honoraires de syndic pour l’envoi du dossier à l’avocat, or il s’agit de frais ressortant de la gestion courante du syndic et il n’est pas démontré qu’ils traduisent des diligences réelles inhabituelles et nécessaires propre à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant. Cette somme sera écartée.

En conséquence la somme de 175,94 euros sera accordée au titre des frais nécessaires. Avec intérêts au taux légal à compter du 28 août 2024.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il ressort des pièces versées que la SCI EVEREST n’a pas payé régulièrement ses charges sur la période du 31 décembre 2022 au 1er juillet 2024 contraignant le syndicat des copropriétaires à engager une seconde procédure judiciaire à son encontre. En effet, elle a été condamnée par jugement du tribunal judiciaire de Paris du 28 janvier 2022 à payer la somme de 2 756,26 euros au titre des charges et travaux de copropriété pour la période du 1er janvier 2019 au 1er avril 2021. Son comportement a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier une procédure judiciaire. Il convient donc de la condamner au paiement de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

La SCI EVEREST, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Condamnée aux dépens, la SCI EVEREST devra verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2]) une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI EVEREST à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la société FONCIA PARIS RIVE DROITE, les sommes suivantes :

4 216,73 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayés pour la période allant du 31 décembre 2022 au 1er juillet 2024, incluant l’appel provisionnel charges et fonds travaux du 3e trimestre 2024, avec intérêt au taux légal à compter du 28 août 2024,175,94 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 28 août 2024,300 euros au titre des dommages-intérêts,

CONDAMNE la SCI EVEREST à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2]) pris en la personne de son syndic la société FONCIA PARIS RIVE DROITE, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2]) du surplus de ses demandes,

CONDAMNE la SCI EVEREST aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et signé par la juge et le greffier susnommées.

Le greffier

Le président