Du 17 janvier 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/01837 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZT5X

S.A. CLAIRSIENNE

C/

[T] [K],

[P] [E] [K]

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

SA CLAIRSIENNE

Le 17/01/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 janvier 2025

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

S.A. CLAIRSIENNE

RCS [Localité 10] N° 458 205 382

[Adresse 3]

[Adresse 11]

[Localité 7]

Représentée par Monsieur [F] [Z], salarié, muni d’un pouvoir de représentation spécial

DEFENDEURS :

Monsieur [T] [K]

[Adresse 4] [Adresse 9] [Adresse 2]

[Localité 8]

Absent

Madame [P] [E] [K]

[Adresse 4] [Adresse 9] [Adresse 2]

[Localité 8]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 22 Novembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 17 Septembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé en date des 23 et 25 janvier 2018, la S.A. CLAIRSIENNE a donné à bail à Monsieur [T] [K] et Madame [P] [E] [K] un logement situé [Adresse 5]) ainsi qu’un emplacement de stationnement n°2 situé à la même adresse.

Par acte de commissaire de justice du 6 juin 2024, la S.A. CLAIRSIENNE a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 4264,90 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d’une assurance locative, aux fins de mise en œuvre des clauses contractuelles de résiliation de plein droit des baux.

Par acte de commissaire de justice du 17 septembre 2024, la S.A. CLAIRSIENNE a assigné Monsieur [T] [K] et Madame [P] [E] [K] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 22 novembre 2024 aux fins de voir :

— Constater la résiliation des baux par le jeu des clauses résolutoires conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

— Constater également la résiliation des baux par le jeu des clauses résolutoires conformément aux dispositions de l’article 7 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989,

— Ordonner l’expulsion des lieux, sans délai, de Monsieur [T] [K] et Madame [P] [E] [K] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce, au besoin, avec le concours de la [Localité 12] Publique et l’assistance d’un serrurier,

— Condamner solidairement Monsieur [T] [K] et Madame [P] [E] [K] à la somme de 4043,44 € à titre provisionnel, ainsi qu’à une indemnité d’occupation équivalente au montant du dernier loyer, depuis la date de résiliation jusqu’à la date de départ effectif des lieux,

— Condamner solidairement la locataire au montant de la pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard à compter du mois de janvier 2024, le tout pour un montant total arrêté au 31 août 2024 de 60,96 euros,

— Condamner solidairement Monsieur [T] [K] et Madame [P] [E] [K] à payer à la S.A. CLAIRSIENNE la somme de 150,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner solidairement Monsieur [T] [K] et Madame [P] [E] [K] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers.

L’affaire a été débattue à l’audience du 22 novembre 2024.

Lors de l’audience du 22 novembre 2024, la S.A. CLAIRSIENNE, régulièrement représentée, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 2840,86 euros au 15 novembre 2024 et confirme les termes de sa demande initiale.

Régulièrement assignés à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Monsieur [T] [K] et Madame [P] [E] [K] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 17 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution des défendeurs

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Les défendeurs non comparants ayant été régulièrement assignés et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser leur défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 18 septembre 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 22 novembre 2024.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 28 mai 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation des baux est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation des contrats de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit également l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail relatif au logement en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s’applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur. Or, le bail relatif à l’emplacement de stationnement n°2 conclu entre la S.A. CLAIRSIENNE et Monsieur [T] [K] et Madame [P] [E] [K] prévoit que la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’un mois après une sommation demeuré infructueuse. Dans la mesure où le bail relatif à l’emplacement de stationnement est accessoire au bail relatif au logement, il convient d’appliquer l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 à l’emplacement de stationnement n°2 loué par la S.A. CLAIRSIENNE à Monsieur [T] [K] et Madame [P] [E] [K] et ainsi de prévoir que les locataires disposaient d’un délai de deux mois pour régler leur dette résultant du bail relatif à l’emplacement de stationnement et non d’un délai d’un mois.

En l’espèce, les baux conclus entre les parties comportent chacun une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Le bail relatif au logement contient au surplus une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance, auquel est conféré un caractère principal par rapport au bail relatif à l’emplacement de stationnement lequel revêt un caractère accessoire.

La S.A. CLAIRSIENNE a fait signifier à Monsieur [T] [K] et Madame [P] [E] [K] un commandement d’avoir à payer la somme de 4264,90 euros au titre des loyers échus et d’avoir à justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, suivant exploit du 6 juin 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 7g de la même loi.

Monsieur [T] [K] et Madame [P] [E] [K] n’ayant pas, dans les délais légaux réglé les causes dudit commandement et justifié d’une assurance couvrant les risques locatifs, à compter de la délivrance du commandement du 6 juin 2024, ce manquement entraîne la résiliation des baux par le jeu des clauses de résiliation contractuelles qu’il y a lieu de constater à la date du 7 juillet 2024, en application des articles 7 g) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir des clauses de résiliation emportant résiliation des baux acquise depuis le 7 juillet 2024.

Dès lors, Monsieur [T] [K] et Madame [P] [E] [K] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 7 juillet 2024, ce qui constitue pour la S.A. CLAIRSIENNE un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion des défendeurs à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation des baux.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la S.A. CLAIRSIENNE produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 2840,86 euros à la date du 15 novembre 2024, déduction faite des frais de procédure.

Par ailleurs, la société CLAIRSIENNE justifie de l’envoi de l’enquête de ressources aux locataires, les pénalités prévues au contrat d’un montant de 7,62 euros, appliquées dans le cadre de l’article L442-5 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation seront donc à la charge de Monsieur [T] [K] et Madame [P] [E] [K].

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [T] [K] et Madame [P] [E] [K] seront donc condamnés au paiement de la somme de 2840,86 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives, indemnités d’occupation et indemnités de supplément de loyer de solidarité dus à la date du 15 novembre 2024 – échéance du mois d’octobre 2024 incluse. Monsieur [T] [K] et Madame [P] [E] [K] seront, en outre, condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (964 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la solidarité

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En application de l’article 1751 du code civil, le droit au bail, signé même avant le mariage, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux. Les dépenses locatives sont des dettes ménagères engageant solidairement les époux en vertu de l’article 220 du même code.

En l’espèce, Monsieur [T] [K] et Madame [P] [E] [K] sont mariés.

De plus, les baux conclus entre les parties comportent chacun une clause de solidarité.

Monsieur [T] [K] et Madame [P] [E] [K] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans les contrats de bail et des articles 220 et 1751 du Code civil.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc solidairement mis à la charge de Monsieur [T] [K] et Madame [P] [E] [K].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Les demandeurs ne justifiant pas avoir exposé des frais de cette nature, leur demande à ce titre sera rejetée.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition des clauses de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 7 juillet 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [K] et Madame [P] [E] [K] à quitter les lieux loués, logement situé [Adresse 6], et emplacement n°2 à la même adresse,

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [T] [K] et Madame [P] [E] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (964 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [T] [K] et Madame [P] [E] [K] à payer à la S.A. CLAIRSIENNE la somme de 2840,86 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives, indemnités de supplément de loyer solidarité et indemnités d’occupation à la date du 15 novembre 2024 (échéance du mois d’octobre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [T] [K] et Madame [P] [E] [K] à payer à la S.A. CLAIRSIENNE, à compter du 1er novembre 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [T] [K] et Madame [P] [E] [K] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

REJETONS la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION