TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

03 Février 2025

N° RG 23/09399 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YYSV

N° Minute : 25/

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis 35 rue de l’Alma 92400 COURBEVOIE représenté par son syndic :

C/

[E] [D]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis 35 rue de l’Alma 92400 COURBEVOIE représenté par son syndic :

Cabinet AMI PARIS

33 avenue Anatole France

94400 VITRY-SUR-SEINE

représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E 1811

DEFENDERESSE

Madame [E] [D]

35 rue de l’Alma

92400 COURBEVOIE

défaillant

En application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Décembre 2024 en audience publique devant Anne-Laure FERCHAUD, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis 35 rue de l’Alma à COURBEVOIE (92400) est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de Madame [E] [D] dans le règlement des charges dont elle est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société AMI PARIS, l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 17 novembre 2023, aux fins de voir :

— CONDAMNER Madame [E] [D] au paiement d’une somme de 8.745,46 euros au titre des charges courantes impayées (échéance du 3ème trimestre 2023 incluse).

— ORDONNER la capitalisation des intérêts.

— CONDAMNER Madame [E] [D] au paiement d’une somme de 3.500,00 euros à titre de dommages et intérêts.

— RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée.

— CONDAMNER à Madame [E] [D] verser au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis 35 rue de l’Alma – 92400 COURBEVOIE une indemnité d’un montant de 1.200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Madame [E] [D], assignée à domicile, par acte remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation précitée du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 avril 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 10 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « rappeler » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— la matrice cadastrale,

— le jugement du tribunal d’instance de Courbevoie du 18 décembre 2018,

— un extrait du compte de Madame [D] pour la période du 1er octobre 2018 au 1er juillet 2023,

— les appels de fonds adressés à la défenderesse,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 20 juin 2018, 11 juillet 2019, 22 novembre 2021, 20 septembre 2022, 4 juillet 2023 et les attestations de non-recours afférentes aux assemblées générales de 2018, 2019 et 2021.

— la mise en demeure (avocat) du 21 mars 2022,

— les mises en demeure (syndic) du 19 novembre 2019, 7 décembre 2020, 28 mai 2021, 2 septembre 2021, 23 août 2022,

— le contrat de syndic.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme totale de 8.745,46 euros au titre des charges arrêtées au 1er juillet 2023 (échéance du 3ème trimestre 2023 incluse).

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, il convient de distinguer les charges prévues par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la même loi.

Conformément aux décomptes produits par le demandeur, les charges, d’un montant de 8.026,42 euros, seront examinées en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et les frais de recouvrement, d’un montant de 719,04 euros, seront examinés en application de l’article 10-1 de la même loi.

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 8.026,42 euros au titre des charges arrêtées au 1er juillet 2023 (échéance du 2ème trimestre 2024 incluse) pour la période du 1er octobre 2018 au 1er juillet 2023.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que Madame [D] est propriétaire des lots n°11, 20 et 25 de l’état descriptif de division.

Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 20 juin 2018, 11 juillet 2019, 22 novembre 2021, 20 septembre 2022, 4 juillet 2023 qui ont respectivement approuvé les comptes des exercices 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 mais aussi voté les budgets prévisionnels portant sur les exercices 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024 ainsi que les appels de fonds conformes à ces assemblées.

Au vu du décompte produit le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges d’un montant de 8.026,42 euros.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que la somme de 8.026,42 euros soit productive d’intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, le 17 novembre 2023.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite l’octroi de ces intérêts de retard dans la partie discussion de ses écritures. Il convient toutefois de relever que cette prétention n’est pas soulevée dans le dispositif de celles-ci. Le tribunal, qui est lié par les termes dudit dispositif, ne peut dès lors statuer sur ce point.

En conséquence, Madame [D] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8.026,42 euros au titre des charges dues pour la période du 1er octobre 2018 au 1er juillet 2023.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Le syndicat des copropriétaires demande au tribunal d’ordonner la capitalisation des intérêts.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Il est néanmoins constant qu’elle peut être écartée si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

En l’espèce, le tribunal ne peut statuer sur les intérêts de retard concernant les charges de copropriété dues pour la période du 1er octobre 2018 au 1er juillet 2023 car le syndicat des copropriétaires ne l’a pas sollicité dans le dispositif de ses écritures. Ces intérêts de retard ne pouvant être octroyés, il ne sera donc pas fait droit à la demande de capitalisation des intérêts formée par le syndicat des copropriétaires.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 719,04 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

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Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement des sommes suivantes qui ne répondent pas aux exigences de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

— Les frais d’assignation " [R]" du 23 octobre 2018 de 359,04€. Le demandeur ne démontre pas en quoi ces frais sont relatifs à la présente procédure.

— Les 8 mises en demeure par le syndic en date du 19 novembre 2019, 7 décembre 2020, 28 mai 2021, 2 septembre 2021, 3 mars 2022, 23 août 2022, 27 décembre 2022, 13 mars 2023 et 13 mai 2023. Le demandeur ne fournit que les lettres de mises en demeure du 19 novembre 2019, 7 décembre 2020, 28 mai 2021, 2 septembre 2021 et 23 août 2022 sans produire l’avis de réception justifiant de la réalité de ses envois à la défenderesse, en application de l’article 9 du code de procédure civile.

— La mise en demeure par l’avocat du syndicat des copropriétaires en date du 21 mars 2022 qui ne produit pas la facture afférente à celle-ci.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie en conséquence pas d’une créance au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 3.500 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence persistante de Madame [D] dans le paiement des charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à faire l’avance des fonds nécessaires pour faire face aux dépenses courantes et urgentes, ou à reporter certains travaux, causant ainsi un préjudice financier à la copropriété dont la trésorerie a été désorganisée. La mauvaise foi de la défenderesse est d’autant plus caractérisée qu’elle a déjà été condamnée par le tribunal d’instance de COURBEVOIE le 18 décembre 2018 au titre de charges impayées selon un décompte arrêté du 3 octobre 2018 incluant l’échéance du 3ème trimestre 2018.

Il convient donc d’allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 802,64 euros (environ 10% du montant des charges) à titre de dommages-intérêts, que Madame [D] sera condamnée à lui verser.

Sur les demandes accessoires

Madame [D], qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance.

Il lui sera alloué une somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que Madame [D] sera condamnée à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [E] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 35 rue de l’Alma à COURBEVOIE (92400) représenté par son syndic :

— la somme de 8.026,42 euros au titre des charges dues pour la période du 1er octobre 2018 au 1er juillet 2023,

— la somme de 802,64 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande de capitalisation des intérêts échus,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE Madame [E] [D] au paiement des dépens de l’instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Anne-Laure FERCHAUD, Juge et par Maeva SARSIAT, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT