TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Fabienne COTE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Catherine de FROIDCOURT

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/00193 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6ZBI

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 15 mai 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], Représenté par son syndic le Cabinet de Messieurs [N] & [W], SCS dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par M^e Catherine de FROIDCOURT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A241

DÉFENDEURS

Monsieur [J] [T]

demeurant [Adresse 2]

Madame [K] [T] née [C]

demeurant [Adresse 2]

tous deux représentés par M^e Fabienne COTE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1380

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Président,

assisté de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 mai 2025 par Romain BRIEC, Président, assisté de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 15 mai 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/00193 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6ZBI

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [J] [T] et Madame [K] [T] sont propriétaires du lot n°7 dans l’immeuble sis [Adresse 3], cadastré [Cadastre 4], soumis au régime de la copropriété représentant 42/1000ème tantièmes.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic le Cabinet de Messieurs [N] & [W] en exercice, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris Monsieur [J] [T] et Madame [K] [T], par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2024, en paiement solidaire des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

5833,25 euros au titre des charges de copropriété (4ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 21 août 2024, et avec capitalisation des intérêts,1500 euros de de dommages et intérêts,2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son conseil, a fait viser des conclusions soutenues oralement par lesquelles il a sollicité que Monsieur [J] [T] et Madame [K] [T] soient condamnés solidairement à lui payer 6614,84 euros, appel du 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 août 2024 et avec capitalisation des intérêts, 36 euros au titre des frais de recouvrement, 2000 euros de dommages et intérêts, 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens. Il s’est par ailleurs opposé à l’octroi de délais de paiement au motif que Monsieur [J] [T] et Madame [K] [T] n’ont pas respecté plusieurs échéanciers déjà accordés.

Monsieur [J] [T] et Madame [K] [T] ont été représentés à l’audience utile et ont fait viser des écritures qu’ils ont développées oralement. Ils ont sollicité de pouvoir bénéficier de délais de paiement afin d’apurer la dette par des versements de 300 euros par mois, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette.

La décision a été mise en délibéré au 15 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif au lot 7, indiquant la répartition des tantièmes (42/10000èmes), ainsi qu’un acte de vente, ces pièces établissant la qualité de copropriétaires de Monsieur [J] [T] et Madame [K] [T],la précédente décision du 19 janvier 2023 de condamnation au titre de l’arriéré de charges de copropriété au 3 octobre 2022, appel du 4ème trimestre 2022 inclus,les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er janvier 2023 au 31 mars 2025, appel du 1er trimestre 2025 inclus,l’historique du compte du 1er janvier 2023 au 1er janvier 2025 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 6614,84 euros (après déduction des frais de recouvrement), les procès-verbaux des assemblées générales des 24 mars 2023 et 29 mars 2024 comportant : – approbation des comptes des exercices 2022 et 2023,

— vote des budgets prévisionnels 2024 et 2025,

— fonds travaux 2023 et 2024,

— vote des travaux ou opérations suivantes : reprises en sous-œuvres dans le local commercial, installation d’une ligne de vie (assemblée générale du 24 mars 2023, résolution 16, 17), confortation du plancher haut du lot n°12, isolation des combles du lot n°4 (assemblée générale du 29 mars 2024, résolution 17, 22),

les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,la mise en demeure de payer la somme de 7586,80 euros adressée le 21 août 2024 à Monsieur [J] [T] et Madame [K] [T] (signée le 23 septembre 2024),un procès-verbal de saisie-attribution du 5 novembre 2024,un courrier de Monsieur [J] [T] et Madame [K] [T] du 29 octobre 2024 sollicitant de pouvoir apurer sa dette par des versements échelonnés de 500 euros,un commandement de payer par acte de commissaire de justice en date du 23 octobre 2024,le règlement de copropriété lequel contient une clause prévoyant la solidarité des copropriétaires indivis de toutes les charges afférentes à leur local, le contrat de syndic, les factures de frais de gestion.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 6614,84 euros portant sur la période allant du 1er janvier 2023 au 31 mars 2025, incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2025, et après déduction des frais de recouvrement.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 6614,84 euros.

Conformément à l’article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Il s’évince de la combinaison de cet article et de l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de réception de la première mise en demeure du 21 août 2024, soit le 23 septembre 2024.

Il y a lieu de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et qu’en application de l’article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale (solidarité légale des dettes ménagères des époux de l’article 220 du Code civil par exemple), soit conventionnelle.

En cas d’indivision en particulier, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété.

En l’espèce, Monsieur [J] [T] et Madame [K] [T] ne contestent pas être mariés, ce qui ressort aussi de l’acte de propriété versé aux débats de sorte que Monsieur [J] [T] et Madame [K] [T], copropriétaires solidaires, doivent être condamnés solidairement à supporter la dette en application de l’article 220 du code civil.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 " sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; «   » b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). "

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 36 euros, correspondant au coût de la mise en demeure du 21 août 2024.

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il est établi que la mise en demeure a été envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception.

En conséquence la somme de 36 euros sera accordée au titre des frais nécessaires.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2024.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

La clause de solidarité afférente au seul paiement des charges de copropriété ne s’applique pas à la condamnation à des dommages et intérêts. Il résulte cependant d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation que chacun des coauteurs d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité. La condamnation sera donc prononcée solidairement.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que Monsieur [J] [T] et Madame [K] [T] présentent, de manière récurrente depuis plusieurs années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. C’est en outre la 2ème fois que le syndicat est contraint d’assigner en justice. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par Monsieur [J] [T] et Madame [K] [T]. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 800 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 30 octobre 2024 pour les charges et frais de recouvrement et la date du présent jugement pour les dommages et intérêts.

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En vertu de l’article 847-2 du code de procédure civile, devenu 832, la demande incidente tendant à l’octroi d’un délai de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil peut être formée par courrier remis ou adressé au greffe.

En l’espèce, Monsieur [J] [T] et Madame [K] [T] justifient d’une situation financière difficile, mais également de ressources stables. Le couple perçoit 230,24 euros par mois de pension de retraite et les loyers d’un autre appartement dont ils sont propriétaires d’un montant de 700 euros. Monsieur [J] [T] et Madame [K] [T] ne paraissant donc pas raisonnablement en situation de faire face à un échelonnement des paiements sur 24 mois. En outre, l’antériorité des manquements et leur répétition permettent de constater qu’ils ont déjà bénéficié de larges délais s n’ont pas mis à profit pour apurer leur dette.

En conséquence, la demande de délais sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront solidairement les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [T] et Madame [K] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], pris en la personne de son syndic le Cabinet de Messieurs [N] & [W] :

— la somme de 6614,84 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er janvier 2023 au 31 mars 2025 et incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2024,

— la somme de 36 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2024,

— la somme de 800 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 30 octobre 2024,

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [T] et Madame [K] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], pris en la personne de son syndic le Cabinet de Messieurs [N] & [W], la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [T] et Madame [K] [T] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et la greffière susnommés.

La greffière, Le président.

Décision du 15 mai 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/00193 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6ZBI