TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 16/01/2025

à : M^e Bénédicte LAVILLE

Copie exécutoire délivrée

le : 16/01/2025

à : M^e Richard ruben COHEN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/03109 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4LRX

N° MINUTE :

6/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 16 janvier 2025

DEMANDEURS

Monsieur [D] [C], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Richard ruben COHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1887

Madame [K] [J] épouse [C], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Richard ruben COHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1887

DÉFENDERESSE

Madame [B] [T] [S], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Bénédicte LAVILLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1141

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 janvier 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 16 janvier 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/03109 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4LRX

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 janvier 1994, M. [D] [C] a consenti un bail d’habitation à Mme [B] [T] [S] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 6].

Par acte de commissaire de justice du 2 juin 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un congé pour vendre à effet au 9 janvier 2024 à 24h00.

Par acte de commissaire de justice du 16 février 2024, M. [D] [C] et Mme [K] [C] ont assigné Mme [B] [T] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

— Valider le congé pour vendre,

— Ordonner l’expulsion de Mme [B] [T] [S] avec le concours de la force publique, sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

— Ordonner la supression du délai de mois de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— Condamner Mme [B] [T] [S] au paiement des sommes suivantes :

o une indemnité d’occupation égale à deux fois le loyer quotidien et ce à compter de l’assignation, en sus des charges courantes,

o 5000 euros à titre de dommages-intérêts,

o 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Ils soutiennent sur le fondement de l’article 15-II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que Mme [B] [T] [S] n’a pas fait valoir son droit de préemption de sorte qu’elle est occupante sans droit ni titre ce qui leur cause un préjudice devant être réparé en application de l’article 1231-1 du code civil.

L’affaire, appelée à l’audience du 14 juin 2024, a été renvoyée à la demande de Mme [B] [T] [S].

A l’audience du 17 octobre 2024, M. [D] [C] et Mme [K] [C] représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes. Ils s’opposent à la demande de délai pour libérer les lieux, exposant être eux-même âgés. Interrogés par la juridiction sur ce point, ils indiquent que seul M. [D] [C] a la qualité de bailleur.

Mme [B] [T] [S], représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande un délai d’un an pour libérer les lieux et le rejet des demandes de M. et Mme [C].

Elle indique ne pas contester la validité du congé. Elle fonde sa demande de délai sur les articles L413-3 et L413-4 du code des procédures civiles d’exécution eu égard au montant de ses ressources et de sa bonne foi. Elle soutient que les demandes de supression du délai de deux mois et de dommages-intérêts ne sont fondées ni en fait ni en droit et qu’aucun élément ne vient appuyer la demande de majoriation de l’indemnité d’occupation.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En application de l’article 31 du code de procédure civile l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En outre l’article 32 dudit code dispose qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail que seul M. [D] [C] y figure en tant que bailleur, ce que les demandeurs ont admis à l’audience. Il n’est pas justifié de la qualité de propriétaire de Mme [K] [C].

La qualité à agir de cette dernière n’est ainsi pas établie et ses demandes seront déclarées irrecevables.

Sur la demande de validation du congé pour vendre

En application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 relative à l’amélioration des rapports locatifs dans sa version applicable au litige, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé peut être justifié par sa décision de vendre le logement. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce, par acte de commissaire de justice du 2 juin 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un congé pour vendre à effet au 9 janvier 2024 à 24h00.

Mme [B] [T] [S] ne conteste pas le congé qui répond par ailleurs aux exigences de fond et de forme posées par les dispositions susvisées.

Il y a lieu dès lors de déclarer le présent congé régulier et de constater la résiliation du bail depuis le 9 janvier 2024 à minuit.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser le bailleur à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur la demande de suppression du délai d’expulsion

Aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce M. [D] [C], qui n’a aucunement motivé sa demande en suppression du délai susvisé, ne fait pas la preuve de la mauvaise foi – laquelle ne se présume pas – de Mme [B] [T] [S] qui est par ailleurs entrée dans les lieux en vertu d’un contrat de bail.

Il sera en conséquence débouté de sa demande de suppression du délai prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

La demande d’astreinte sera en outre rejetée.

Sur la demande de délai pour libérer les lieux

Aux termes des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habi-tés ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. La durée des délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des dili-gences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce Mme [B] [T] [S], âgée de 75 ans, justifie percevoir une retraite de 1366 euros (attestation de paiement INFO RETRAITE), avoir effectué le 3 septembre 2011 une demande de logement social depuis lors renouvelée, être reconnue prioritaire au titre du droit au logement opposable et avoir effectué une demande d’accueil en résidence gérée par le centre d’action sociale de la Ville de [Localité 5]. Elle aurait dû quitter les lieux depuis un an.

Il résulté de ces éléments que si la situation de Mme [B] [T] [S] est fragile, elle a déjà bénéficié, de fait, d’un délai d’un an. Il y a lieu en conséquence de lui accorder un délai de 8 mois pour libérer les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant qui sera fixé à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, sans majoration.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, depuis le 10 janvier 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [D] [C] ou à son mandataire.

Sur la demande de dommages-intérêts

M. [D] [C] a fondé sa demande indemnitaire sur l’article 1231-1 du code civil. Or le maintien dans les lieux de Mme [B] [T] [S] malgré la résiliation du bail constitue une faute civile. Mal fondée en droit, la demande sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Les parties succombant chacune partiellement, les dépens seront partagés par moitié entre elles en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Au vu de la situation économique de Mme [B] [T] [S] il y a lieu de rejeter la demande de M. [D] [C] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevables les demandes de Mme [K] [C] pour défaut de qualité à agir,

DIT que le congé pour vendre du 2 juin 2023 a été valablement délivré,

CONSTATE en conséquence la résiliation du bail d’habitation conclu le 10 janvier 1994 entre M. [D] [C], d’une part, et Mme [B] [T] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 6], depuis le 9 janvier 2024 à minuit,

ORDONNE à Mme [B] [T] [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

REJETTE la demande de suppression du délai visé à l’article L412-1 du code de procédure civile,

ACCORDE à Mme [B] [T] [S] un délai de huit mois à compter de la signification de la présente décision pour quitter les lieux ;

DIT qu’à défaut pour Mme [B] [T] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [D] [C] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande d’astreinte,

CONDAMNE Mme [B] [T] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 10 janvier 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DÉBOUTE M. [D] [C] de sa demande de dommages-intérêts,

DIT que les dépens sont partagés par moitié entre les parties,

DEBOUTE M. [D] [C] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

LE GREFFIER LE JUGE