TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [O] [F]

Mme [L] [F]

PREFET DE [Localité 5]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Frédéric CATTONI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/02547 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7IR4

N° MINUTE :

16

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 28 août 2025

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 5] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0199

DÉFENDEURS

Monsieur [O] [F], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Madame [L] [F], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 mai 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 28 août 2025 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 28 août 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/02547 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7IR4

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 novembre 2009, l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à M. [O] [F] et Mme [L] [F] sur des locaux situés au [Adresse 3], escalier 5, étage 6, porte 0382, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 600,30 euros majoré d’une provision sur charges.

Par actes de commissaire de justice du 12 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3890,35 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [O] [F] et Mme [L] [F] le 16 septembre 2024.

Par assignations du 13 février 2025, l’EPIC PARIS HABITAT-OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [O] [F] et Mme [L] [F] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4055,82 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 20 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de paye pour les sommes qui y sont visées et à compter de l’assignation pour le surplus, 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 février 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 28 mai 2025, l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il ne forme aucune demande de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire au bénéfice des défendeurs et précise ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation les concernant.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [O] [F] et Mme [L] [F] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

La décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience (…).

En l’espèce, l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 3890,35 euros dans un délai de deux mois, visant les dispositions légales et reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 12 septembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, ils n’ont pas réglé cette dette dans le délai imparti et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 novembre 2024.

Si, en application de l’article 24 V et VII, le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire pendant des délais de paiement, c’est à la condition qu’il ait été saisi d’une demande en ce sens et que le versement intégral du loyer courant ait été repris.

Or en l’espèce, M [O] [F] et Mme [L] [F], qui ont pourtant repris le paiement intégral du loyer courant, ne comparaissent pas à l’audience et ne forment donc, par définition, aucune demande aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire, à l’instar du bailleur.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu. Par ailleurs, le maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En application de ce qui précède et de la clause contractuelle prévoyant que les preneurs sont solidairement tenus au paiement de tout arriéré locatif ou éventuelle indemnité d’occupation, M [O] [F] et Mme [L] [F] seront condamnés solidairement à verser à l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 13 novembre 2024 qu’il convient de fixer provisoirement au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, payable et révisable dans les mêmes conditions jusqu’à la libération effective du logement.

L’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant ainsi qu’à la date du 19 mai 2025, M. [O] [F] et Mme [L] [F] lui devaient la somme de 2768,49 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [O] [F] et Mme [L] [F] ne comparaissant pas, ils ne contestent pas ce montant.

Ils seront donc solidairement condamnés à payer cette somme provisionnelle au bailleur, au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation échues au 19 mai 2025 ; terme d’avril inclus.

En application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte-tenu des versements effectués par les défendeurs qui ont intégralement réglé les causes du commandement de payer puis, celles de l’assignation, conformément à l’article 1342-10 du code civil.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [O] [F] et Mme [L] [F], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 27 novembre 2009 entre l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH, d’une part, et M. [O] [F] et Mme [L] [F], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 6], escalier 5, étage 6, porte 0382 est résilié depuis le 13 novembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [O] [F] et Mme [L] [F], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [O] [F] et Mme [L] [F] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 6], escalier 5, étage 6, porte 0382 ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [O] [F] et Mme [L] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions, à compter du 13 novembre 2024 jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [O] [F] et Mme [L] [F] à payer à l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH la somme de 2768,49 euros (deux mille sept cent soixante-huit euros et quarante-neuf centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation échues au 19 mai 2025, échéance d’avril incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE in solidum M. [O] [F] et Mme [L] [F] à payer à l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [O] [F] et Mme [L] [F] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 12 septembre 2024 et celui des assignations du 13 février 2025,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

ORDONNE la transmission de la présente décision à M. LE PREFET DE [Localité 5],

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 août 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge