TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 22/05153 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CWWLJ

N° MINUTE :

Assignation du :

26 Avril 2022

JUGEMENT

rendu le 13 Février 2025

DEMANDEUR

Monsieur [S] [N]

[Adresse 10]

[Localité 4] (ETATS-UNIS)

Représenté par Maître Jean LAFITTE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0050

DÉFENDERESSES

S.N.C. PARISWITHLOVE 1

[Adresse 11]

[Localité 1]

anciennement S.C.I. SBJX 1

[Adresse 13]

[Localité 1]

Représentée par Maître Samuel CHEVRET de la SELARL DERBY AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0729

S.A.S. BARNES

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par Maître Frédéric REMOND, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0184

Décision du 13 Février 2025

2ème chambre civile

N° RG 22/05153 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWWLJ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Claire ISRAEL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

Assistée de Madame Audrey HALLOT, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 16 Décembre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 13 Février 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au Greffe

Contradictoire et en premier ressort

________________________________

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

[T] [N] et [E] [P] se sont mariés en 1959. Par acte du 27 juin 2003, homologué par jugement du tribunal de grande instance de Paris du 5 mai 2006, ils ont adopté le régime de la communauté universelle.

Par acte du 6 juillet 2017, ils ont confié à la société BARNES, mandat pour vendre leur bien composé des lots 15, 36, 61, 67 et 75 de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 9], en viager.

Par acte authentique du 29 novembre 2017, les époux [N] ont vendu leur bien à la SCI SBJX 1, moyennant un prix composé d’un bouquet de 370 000 euros et d’une rente annuelle viagère de 42 000 euros, payable en termes mensuels de 3 500 euros. Ils se sont réservés le droit d’usage et d’habitation dudit bien pendant leur vie et au profit du survivant d’entre eux.

[E] [P] est décédée le 22 janvier 2019 et [T] [N] est décédé le 13 janvier 2022, laissant pour leur succéder leurs trois enfants : MM. [S] et [C] [N] et Mme [O] [N].

M. [C] [N] et ses enfants ont renoncé à la succession de [T] [N]. M. [S] [N] et Mme [O] [N] ont accepté la succession à concurrence de l’actif net.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 23 mars 2022, par l’intermédiaire de son avocat, M. [S] [N] a fait part à la SCI SBJX 1 de son intention de poursuivre l’annulation de la vente dont le prix lui paraissait dérisoire.

Par exploits d’huissier en date du 26 avril 2022, M. [S] [N] a fait assigner la SCI SBJX 1, aux droits de laquelle vient la SNC PARISWITHLOVE 1, devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de voir prononcer la nullité de la vente du 29 novembre 2007.

Par exploit d’huissier en date du 15 novembre 2022, la SNC PARISWITHLOVE 1 a fait assigner en intervention forcée la société BARNES (RG n°22/13620).

Le 30 janvier 2023, le juge de la mise en état a ordonné la jonction administrative des deux procédures.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 17 novembre 2023, M. [S] [N] demande au tribunal de :

Prononcer la nullité de la vente du 29 novembre 2017 par [T] [N] et [E] [P] à la SCI SBJX 1 des lots 15, 36, 61, 67 et 75 de l’immeuble situé [Adresse 6] à Paris 16ème, Subsidiairement

Condamner la société BARNES à lui payer, « pour le compte de la succession », la somme de 431 100 euros à titre de dommages et intérêts pour perte de chance, En tout état de cause

Débouter la SNC PARISWITHLOVE 1 de ses demandes, Débouter la société BARNES de ses demandes, Ordonner l’exécution provisoire, Condamner la SNC PARISWITHLOVE 1 et la société BARNES à lui payer, chacune, la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Les condamner aux dépens.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 21 décembre 2023, la SNC PARISWITHLOVE 1 demande au tribunal de :

Débouter M. [S] [N] de ses demandes, Débouter la société BARNES de ses demandes dirigées à son encontre, Condamner M. [S] [N] à lui payer la somme de 180 836,97 euros à titre de dommages et intérêts pour défaut d’entretien de l’immeuble, Condamner M. [S] [N] à lui payer la somme de 111 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de perte locative,

Condamner M. [S] [N] à lui payer la somme de 4 458,86 euros au titre des sommes indument perçues, Subsidiairement, en cas d’annulation de la vente

Condamner M. [S] [N] à lui restituer : la somme de 545 000 euros au titre du bouquet et des rentes versées, la somme de 67 136 euros au titre des charges, frais, assurances et taxes foncières, – Condamner la société BARNES à lui restituer les honoraires d’agence,

Condamner la société BARNES à la garantir de toute éventuelle condamnation à son encontre, Ecarter l’exécution provisoire, En tout état de cause

Condamner solidairement M. [S] [N] et la société BARNES à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 11 janvier 2024, la société BARNES demande au tribunal de :

Débouter M. [S] [N] et la SNC PARISWITHLOVE 1 de leurs demandes, Condamner M. [S] [N] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, Condamner solidairement la SNC PARISWITHLOVE 1 et M. [S] [N] à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Les condamner aux dépens, dont distraction au profit de Maître Frédéric REMOND.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 février 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 16 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera rappelé à titre liminaire que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

*

Sur la nullité de la vente

M. [S] [N] demande au tribunal de prononcer la nullité de la vente du 29 novembre 2017 par [T] [N] et [E] [P] à la SCI SBJX 1 des lots 15, 36, 61, 67 et 75 de l’immeuble situé [Adresse 6] à Paris 16ème, au motif que le prix de vente est dérisoire et partant, le contrat dépourvu d’aléa.

Il fait valoir que :

L’acte de vente ne contient aucune estimation sérieuse du prix du bien cédé, Le bien est évalué au titre des droits d’enregistrement, à une valeur de 950 000 euros ce qui ne correspond pas à la valeur vénale du bien, compte tenu de son emplacement et de ses caractéristiques propres, s’agissant d’un appartement offrant des prestations de standing, d’une surface de plus de 170 m2, avec deux caves et une chambre de service de 11 m2, Le prix au m2 d’un tel bien dépassait fin 2017, 10 000 euros/m2, soit une valeur pouvant être estimée à 1 800 000 euros, Mme [U] [R], experte près la cour d’appel de [Localité 12] et de la Cour de cassation, a estimé le bien à 1 850 000 euros, valeur que ne conteste pas la société BARNES, L’espérance de vie de [E] [P] au jour de la vente était de 5 ans compte tenu de son âge (78 ans) et de l’espérance de vie moyenne pour les femmes (85,3 ans), de sorte que la rente à verser pouvait être estimée à 210 000 euros, ce qui portait le prix de vente à 580 000 euros, Ce prix était lésionnaire, même en admettant que l’espérance de vie des femmes était de 90 ans comme le soutient la société BARNES, le prix étant alors de 874 000 euros, ou en retenant la table à laquelle se réfère l’expert, fixant l’espérance de vie maximale de [E] [P] à 14,49 ans au jour de la vente et portant donc le prix à 978 580 euros, soit en tout état de cause, moins de 50% de la valeur du bien,L’acquéreur ne supportait dans ces conditions aucun aléa, Pour recevoir le prix correspondant à la valeur réelle du bien, les vendeurs auraient dû vivre 34 ans après la vente, Il convient d’écarter le barème Viager Daubry qui est gravement lésionnaire et applique des coefficients à la baisse, ne résultant d’aucune règle légale ou jurisprudentielle, Même en réduisant la valeur du bien en raison du droit d’usage et d’habitation des vendeurs, le prix reste dérisoire et le contrat dépourvu l’aléa, quel que soit le mode de calcul de la valeur de ce droit, en se référant au contrat qui estime la valeur de ce droit à 25% de la rente mensuelle soit 10 500 euros par an, ou en se référant à la valeur légale telle qu’elle résulte de l’article 762 bis du CGI en fonction de l’âge des crédirentiers, la valeur du bien ne pouvait être en tout état de cause inférieure à 1 517 000 euros.

La SNC PARISWITHLOVE 1 oppose que :

Elle a acquis le bien au prix établi par la société BARNES et qui n’a pas alerté le notaire, Le prix de vente d’un bien vendu avec réserve d’usufruit ou d’un droit d’usage et d’habitation est nécessairement inférieur à la valeur de la pleine propriété du bien, La valeur locative du bien n’est pas un critère approprié d’appréciation dès lors que le débirentier ne perçoit aucun fruit, Le prix de vente composé du bouquet et de la rente a été fixé en application du barème Daubry, usuellement appliqué en la matière, y compris par les juridictions, L’appartement avait une valeur au jour de la vente d’environ 1 643 900 euros au regard du prix au m2 dans le [Localité 2] au jour de la vente (soit 9 670 euros en moyenne) et des ventes enregistrées dans le secteur entre septembre 2017 et mars 2018, L’experte choisie par M. [N] n’a pas disposé de tous les éléments lui permettant d’évaluer exactement le bien, Un abattement doit nécessairement être appliqué sur la valeur du bien en raison du droit d’usage et d’habitation réservé au profit des crédirentiers, à hauteur de 40 %, compte tenu des âges des vendeurs, de sorte que le bien grevé de ce droit avait une valeur de 986 340 euros, ce qui est parfaitement cohérent avec le mandat de vente qui proposait comme option un bouquet sans rente de 1 000 000 euros net vendeur, et avec l’évaluation du bien pour la fiscalité, La majoration de la rente en cas de cessation du droit d’usage et d’habitation est sans lien avec la valeur de ce droit, L’espérance de vie en 2017 pour un couple de 83 et 78 ans était de 15,7 ans, l’espérance de vie invoquée par M. [S] [N] étant l’espérance de vie à la naissance, ce que confirme le rapport d’expertise qu’il produit lui-même, En application de ce barème et compte tenu de cette espérance de vie, même avec une valeur supérieure du bien, le montant de la rente avec un bouquet de 370 000 euros n’est pas dérisoire mais au contraire, supérieure aux préconisations du barème.

La société BARNES ne conteste pas que le bien pouvait avoir une valeur de 1 800 000 euros, mais soutient également qu’il convient de déduire de cette valeur un abattement de 30 à 50% en raison du droit d’usage et d’habitation et souligne que l’expert désignée par le demandeur a retenu un abattement de 43%. Elle adopte par ailleurs les mêmes moyens que la société PARISWITHLOVE 1 s’agissant de l’espérance de vie.

Sur ce,

En application de l’article 1976 du code civil, la rente viagère peut être constituée au taux qu’il plaît aux parties contractantes de fixer.

Il résulte par ailleurs des dispositions de l’article 1169 du même code qu’un contrat à titre onéreux est nul, lorsqu’au moment de sa formation, la contrepartie convenue au profit de celui qui s’engage est illusoire ou dérisoire et l’article 1591 du code civil dispose que le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions qu’une vente en viager peut être annulée pour défaut de prix réel et sérieux lorsqu’au regard du prix fixé, la vente est dépourvue d’aléa, l’appréciation de l’aléa et du caractère sérieux du prix, lorsque le vendeur s’est réservé la jouissance du bien vendu, se faisant par comparaison, au jour de la conclusion de la vente, entre le montant de la rente et l''intérêt que procurerait le capital représenté par la propriété grevée de cette réserve.

En l’espèce, par acte authentique du 29 novembre 2017, les époux [N] ont vendu leur bien à la SCI SBJX 1, moyennant un prix composé d’un bouquet de 370 000 euros et d’une rente annuelle viagère de 42 000 euros et se sont réservés le droit d’usage et d’habitation du bien pendant leur vie et au profit du survivant d’entre eux.

Il convient dès lors d’évaluer la valeur de la propriété du bien grevée du droit d’usage et d’habitation.

Il ressort de l’évaluation du bien réalisée en 2017 par la société BARNES à laquelle les époux [N] ont confié un mandat de vente, que la valeur vénale avait été estimée à 1 800 000 euros.

Dans son rapport du 12 janvier 2023, Mme [U] [R], expert immobilier, désignée par M. [S] [N] a estimé la valeur vénale du bien à 1 850 000 euros, selon la méthode par comparaison d’une part et la méthode par capitalisation d’autre part mais sans toutefois avoir été en mesure de visiter les lieux.

Cette évaluation comprend non seulement la valeur de l’appartement d’une surface de 170 m2 et des deux caves, mais également de la chambre de service d’une surface de 11 m2.

Les parties versent aux débats des éléments de référence correspondant aux ventes enregistrées en 2016, 2017 et 2018 dans le même arrondissement et la SNC PARISWITHLOVE 1 en déduit que le prix au mètre carré dans le [Localité 2] était compris à la date de la vente entre 9 630 euros et 9710 euros, soit une moyenne de 9 670 euros.

Toutefois, la moyenne des prix au mètre carré correspondant à l’ensemble des ventes réalisées entre le 5 septembre 2017 et le 30 mars 2018, d’après la base notaires et la base fiscale reproduite par Mme [R] et produite par la SNC PARISWITHLOVE 1, à l’exception d’une vente qui correspond à l’évidence à un bien d’exception, permet de trouver un prix moyen au mètre carré de 9 806 euros.

Il en résulte que la valeur vénale du bien, telle qu’elle a été évaluée par la société BARNES à hauteur de 1 800 000 euros, soit 9 944,75 euros/ mètre carré, laquelle a pu faire son estimation après visite des lieux et qui est aussi la valeur retenue dans ses conclusions par le demandeur, apparaît parfaitement cohérente et doit donc être retenue.

Il convient de déduire de cette valeur, la valeur du droit d’usage et d’habitation.

En matière de vente en viager, l’estimation de la valeur du droit d’usage et d’habitation ne peut valablement être faite, comme le soutient le demandeur en se référant à la valeur fiscale de l’usufruit telle qu’elle résulte de l’article 762 bis du code général des impôts, qui ne reflète pas la réalité économique, ni en en se référant à la clause de l’acte de vente qui stipule que pour le « cas où le crédirentier viendrait à renoncer au droit d’usage et d’habitation (…) la rente viagère serait majorée de 25% » qui est relatif à la révision de la rente et n’a nullement pour objet d’évaluer la valeur de ce droit.

Le droit d’usage et d’habitation correspond en réalité à la valeur nette des loyers au jour de la vente et ce pendant l’espérance de vie du vendeur le plus jeune. En pratique, sa valeur est donc fixée en fonction de l’espérance de vie des vendeurs, au jour de la vente.

Dans le cas présent, la SNC PARISWITHLOVE 1 soutient que le droit d’usage et d’habitation peut être fixé à 40% de la valeur vénale totale du bien.

Mme [R], experte sur le rapport de laquelle se fonde le demandeur, retient quant à elle un abattement de 43%.

Il convient dès lors de retenir une valeur du droit d’usage et d’habitation correspondant à 40% de la valeur totale du bien, soit 720 000 euros, ce qui est parfaitement cohérent compte tenu de ce que [E] [P] était âgée de 78 ans au jour de la vente.

La valeur de la propriété grevée du droit d’usage et d’habitation était donc de 1 080 000 euros (1 800 000 – 720 000).

Après déduction du bouquet de cette valeur, le capital restant, susceptible d’être fictivement placé, s’élève à 710 000 euros (1 080 000 – 370 000).

Ce capital fictivement placé au taux d’intérêt légal qui était au jour de la vente de 3,94 %, soit un taux nettement plus élevé que le taux de rémunération des principaux placements des ménages en 2017 et 2018, aurait rapporté une somme de 27 974 euros, soit une somme bien inférieure au montant de la rente annuelle fixée à 42 000 euros.

D’ailleurs, entre la vente, le 29 novembre 2017 et le décès de [T] [N] le 13 janvier 2022 le placement du capital au taux d’intérêt légal aurait rapporté une somme de 102 729 euros, alors que sur la même période, le montant total versé au titre de la rente s’est élevé à la somme de 173 250 euros.

Il en résulte qu’au jour de la vente, le montant de la rente était bien plus élevé que l’intérêt qu’aurait procuré le capital représenté par la propriété grevée de la réserve du droit d’usage et d’habitation, de sorte que le prix convenu librement entre les parties était sérieux et la vente n’était pas dépourvue d’aléa.

Même en procédant, comme le font les parties, par comparaison entre le montant de la rente capitalisée sur la durée de l’espérance de vie de [E] [P], venderesse la plus jeune, avec la valeur du bien après déduction du droit d’usage et d’habitation et du bouquet, le montant capitalisé de la rente n’est pas dérisoire et le caractère aléatoire du contrat est démontré.

En effet, il convient pour évaluer l’espérance de vie de [E] [P] au jour de la vente, et non à la naissance, d’utiliser l’une des tables d’espérance de vie les plus utilisées, soit la table établie par l’INSEE ou celle dite TG05 ou enfin le barème Daubry qui est fréquemment utilisé en matière de viager.

En l’espèce, pour une femme de 78 ans, l’espérance de vie est de 14,49 ans selon la base TG05, de 12 ans selon la base INSEE et de 15,7 ans selon le barème Daubry.

Même en prenant l’espérance de vie la plus basse, soit 12 ans, la rente capitalisée s’élèverait à 504 000 euros, ce qui ne saurait caractériser un prix dérisoire ni suffire à démontrer l’absence d’aléa du contrat en comparaison avec la valeur du bien après déduction du droit d’usage et d’habitation et du bouquet, soit 710 000 euros.

En conséquence, la demande de M. [S] [N] d’annulation de la vente du 29 novembre 2017 sera rejetée.

Sur la demande subsidiaire de dommages et intérêts de M. [S] [N]

A titre subsidiaire, M. [S] [N] demande la condamnation de la société BARNES à lui payer la somme de 431 100 euros à titre de dommages et intérêts pour perte de chance de vendre le bien à de meilleures conditions.

Il fait valoir que :

la société BARNES a manqué à ses obligations de conseil à l’égard des vendeurs, Elle aurait dû les dissuader de conclure la vente et les informer de la possibilité de vendre leur bien dans de meilleurs conditions, autres qu’une vente en viager, Elle a privilégié son intérêt personnel dans une démarche spéculative alors qu’elle avait déjà un acquéreur, Une vente occupée (avec un bail) aurait laissé à la succession une valeur de 1 437 000 euros alors qu’en l’état, la succession ne perçoit aucune valeur, La perte de chance doit être évaluée à 30%.

La société BARNES conteste tout manquement à son obligation d’information et reprend les moyens qu’elle a développés pour montrer que le prix de vente n’était pas dérisoire. Elle soutient qu’elle pouvait légitimement se fonder sur le barème Daubry, lequel se base sur des données de l’INSEE. Elle ajoute qu’en 2017, au regard de leur espérance de vie, la vente en viager était la plus solution la plus adaptée pour les époux [N], pour leur permettre de percevoir des revenus mensuels, alors qu’ils n’auraient jamais pu vendre le bien occupé.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En exécution de son mandat, l’agent immobilier est tenu d’informer ses mandants sur les caractéristiques essentielles, les avantages et inconvénients de la vente qu’il leur propose, s’agissant en particulier d’une vente en viager, et il manque à ses obligations en incitant le vendeur à conclure une vente contraire à ses intérêts en raison notamment d’un prix de vente nettement inférieur à la valeur réelle du bien.

En l’espèce, il a été démontré ci-dessus que le prix de vente n’était pas dérisoire et que la société BARNES a au contraire évalué la valeur vénale du bien conformément à sa valeur réelle. La société BARNES n’a donc pas manqué à son obligation de conseil dans la fixation du prix, le barème Daubry sur lequel elle a par ailleurs fondé son estimation de la rente étant fréquemment utilisé par les agences spécialisées dans la vente en viager et son utilisation ne pouvant en elle-même être constitutive d’une faute.

En outre, si Mme [R] conclut qu’il y a « matière à contestation sur la nature de la vente qui a été envisagée » et que l’on « peut s’interroger pour savoir si le viager était vraiment la meilleure solution pour les propriétaires », M. [S] [N] ne démontre pas qu’une vente du bien occupé aurait été possible. En effet, il n’est pas évident s’agissant d’un bien d’une valeur vénale très importante et alors que [E] [P] était âgée de 78 ans, que des acquéreurs auraient été prêts à cet investissement très aléatoire. Il ne verse par ailleurs aux débats aucun élément sur le prix de vente envisageable du bien s’il avait été vendu occupé, lequel ne pourrait en tout état de cause, pas être fixé à 1 850 000 euros, comme le soutient le demandeur.

M. [S] [N] ne démontre pas davantage qu’une vente du bien libre était plus avantageuse pour les époux [N], lesquels pouvaient au contraire préférer demeurer dans leur appartement jusqu’à la fin de leur vie et percevoir des revenus grâce au service d’une rente viagère, plutôt que d’avoir à déménager dans un bien plus petit et payer un loyer.

Dès lors, à défaut de démontrer que la société BARNES a manqué à son obligation de conseil, M. [S] [N] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts de la SNC PARISWITHLOVE 1

La SNC PARISWITHLOVE 1 demande au tribunal de condamner M. [S] [N] à lui payer à titre de dommages et intérêts les sommes suivantes :

180 836,97 euros pour défaut d’entretien de l’immeuble au motif que le bien devait être restitué dans l’état lors de la constitution du droit d’usage et d’habitation, qu’il est présumé avoir été reçu en bon état par l’usager en l’absence d’état estimatif et qu’en l’espèce, il résulte du constat huissier du 27 avril 2022 que le bien était en mauvaise état lors de son entrée en possession, le coût de la remise en état étant évalué à 184 225,20 euros, 111 000 euros pour le préjudice de perte locative en raison de la procédure qu’elle subit et ce dont il résulte une impossibilité de vendre le bien et un retard dans la location en raison des travaux de remise en état consécutifs au défaut d’entretien.

Sur le fondement des articles 1302 et 1302-1 du code civil, elle demande également la restitution de la somme de 4 458,86 euros au titre des sommes indument perçues par les époux [N] et qui correspondent à la rente pour le mois de février 2022 et à l’avance de charges de copropriété d’un montant de 958,86 euros.

M. [S] [N] oppose à ces demandes que :

Aucune clause de l’acte de vente ne prévoit l’indemnisation de l’acquéreur en cas de mauvais état du bien mais au contraire qu’il prendra le bien dans l’état où il se trouvera au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur, Il n’a pas été réalisé d’état des lieux au jour de la vente et les photographies du constat d’huissier du 13 avril 2022 réalisé par sa sœur ne montrent pas un mauvais état du bien mais un état normal d’usage, La société PARISWITHLOVE 1 a d’abord indiqué ne pas louer le bien en raison des travaux qu’elle souhaite effectuer et non en raison de la procédure, Elle ne prouve finalement pas son intention locative dès lors qu’elle indique vouloir revendre le bien.

Sur ce,

Sur la demande au titre des travaux de remise en état

Conformément aux articles 605 et 635 du code civil, l’acte de vente du 29 novembre 2017 prévoyait que les vendeurs, qui s’étaient réservés le droit d’usage et d’habitation, supporteraient les réparations « locatives qui deviendraient nécessaires aux biens ».

L’acte stipulait toutefois que « l’acquéreur prendra le bien dans l’état où il se trouvera au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents et des vices cachés ».

Il s’en déduit que si durant la vie des vendeurs, l’acquéreur pouvait, en application des articles précités relatifs aux obligations du titulaire du droit d’usage et d’habitation et du contrat de vente, contraindre ces derniers à effectuer les réparations d’entretien du bien, il a néanmoins renoncé à tout recours au jour de son entrée en jouissance, à quel que titre que ce soit et non seulement au titre de la garantie des vices cachés, contrairement à ce qu’avance la SNC PARISWITHLOVE 1.

La SNC PARISWITHLOVE 1 ne peut dès lors demander aux héritiers des époux [N], vendeurs, de prendre à leur charge les travaux de remise en état du bien, même correspondant aux réparations d’entretien éventuelles que les vendeurs auraient dû effectuer leur vie durant.

Sa demande au titre des travaux sera donc rejetée.

Sur la demande au titre de la perte locative

Il résulte des conclusions de la SNC PARISWITHLOVE 1 que c’est en raison de l’état du bien et de la nécessité de procéder à des travaux que le bien ne peut être loué. Dès lors, l’acquéreur ayant renoncé à tout recours contre le vendeur, et partant, ses ayants-droits, en raison de l’état du bien, sa demande sera également rejetée.

Sur la répétition de l’indu

Aux termes de l’article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

L’article 1302-1 dispose par ailleurs que celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

En l’espèce, il n’est pas contesté par M. [S] [N] que la SCI SBJX 1 a payé la somme de 958,86 euros correspondant au solde dû au titre des charges locatives pour la période du 1er octobre 2020 au 31 janvier 2022, devant être à la charge du vendeur, conformément à l’acte de vente. Cette demande est étayée par plusieurs pièces versées aux débats.

M. [S] [N], en sa qualité d’héritier de [T] [N], dernier époux décédé et seul débiteur des charges locatives pour la période concernée, sera donc condamné à verser à la SNC PARISWITHLOVE 1 la somme de 958,86 euros au titre des charges locatives.

En revanche, la SNC PARISWITHLOVE 1 ne produit aucune pièce démontrant qu’elle a versé la rente du mois de février 2022. Sa demande à ce titre doit donc être rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts de la société BARNES

La société BARNES demande au tribunal de condamner M. [S] [N] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur ce,

L’exercice d’une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à indemnisation que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, ce n’est pas M. [S] [N] qui a assigné la société BARNES mais la société PARISWITHLOVE 1. Par ailleurs, la société BARNES ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi de M. [S] [N], ou d’une erreur grossière équipollente au dol, M. [S] [N] ayant pu se méprendre sur ses droits s’agissant d’un profane et d’une vente complexe.

En conséquence, la société BARNES sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [S] [N], partie demanderesse et qui succombe à l’instance pour le principal, sera condamné aux dépens, dont distraction sera ordonnée au profit de Maître Frédéric REMOND, conseil de la société BARNES.

Il sera également condamné à payer à la SNC PARISWITHLOVE 1 et à la société BARNES la somme de 3 500 euros chacune, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, sans qu’il y ait lieu d’écarter l’exécution provisoire en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

Rejette la demande de M. [S] [N] de nullité de la vente du 29 novembre 2017,

Rejette la demande de dommages et intérêts de M. [S] [N] dirigée contre la société BARNES,

Rejette les demandes de dommages et intérêts de la SNC PARISWITHLOVE 1 dirigée contre M. [S] [N], au titre des travaux de remise en état et de la perte locative,

Condamne M. [S] [N], en sa qualité d’héritier de [T] [N], à restituer à la SNC PARISWITHLOVE 1 la somme de 958,86 euros, au titre des charges locatives indûment payées par elle,

Rejette la demande de la SNC PARISWITHLOVE 1 de restitution de la rente pour le mois de février 2022,

Rejette la demande de dommages et intérêts de la société BARNES dirigée contre M. [S] [N] pour procédure abusive,

Condamne M. [S] [N] aux dépens,

Dit que les dépens pourront être recouvrés par Maître Frédéric REMOND, conseil de la société BARNES, conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne M. [S] [N] à payer à la SNC PARISWITHLOVE 1, la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [S] [N] à payer à la société BARNES, la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette les autres demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Fait et jugé à [Localité 8] le 13 Février 2025

La Greffière Le Présidente