TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 24/03977 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4KVS

N° MINUTE :

Assignation du :

18 Mars 2024

JUGEMENT

rendu le 19 Novembre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [H] [J]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Richard FORGET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1834

DÉFENDEURS

Monsieur [C] [R] [X]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Monsieur [V] [W]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Madame [G] [E]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Tous les trois représentés par M^e Fang Fang WANG, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant, vestiaire #C1814

Décision du 19 Novembre 2025

2ème chambre civile

N° RG 24/03977 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4KVS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente, statuant en juge unique,

assistée de Madame Astrid JEAN, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 15 Septembre 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 19 novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire, en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 04 août 2023, M. [H] [J] a consenti au bénéfice de MM. [C] [R] [X] et [V] [W] ainsi qu’à Mme [G] [E] (ci-après les consorts [X] – [W] – [E]) une promesse unilatérale de vente portant sur les lots n°2 et 34 de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 7], consistant en un local commercial et une réserve, moyennant un prix de 680.000 euros, le délai de la promesse de vente expirant le 31 octobre 2023 à 16 heures, ladite promesse ayant été consentie sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt bancaire d’un montant de 600.000 euros.

Une indemnité d’immobilisation a été fixée à hauteur de 68.000 euros, avec versement en deux échéances distinctes de 30.000 puis 38.000 euros.

Par courriel du 04 décembre 2023, Maître [F], notaire en charge des intérêts de M. [J], a rappelé aux consorts [X] – [W] – [E] que l’information quant à l’obtention ou le refus du prêt précité devait lui être transmis avant le 16 octobre 2023, et les a, en vain, mis en demeure de lui régler la seconde échéance de 38.000 euros due au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Par courriel du 15 décembre 2023, le conseil des consorts [W] – [E] a sollicité une prolongation de la validité de la promesse de vente, ce qui a été refusé par Me [F].

Après divers échanges entre les intéressés et faute d’une solution amiable du différend, M. [J] a, par acte extrajudiciaire délivré le 18 mars 2024, assigné devant la présente juridiction les consorts [X] – [W] – [E], aux fins essentielles de les voir condamner à lui payer le reliquat de l’indemnité d’immobilisation restant dû.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 31 octobre 2024, M. [J] demande au tribunal de :

« Déclarer Monsieur [J] fondé et recevable en toutes ses demandes ;

Par conséquent,

— Ordonner la libération de la somme de 30.000 euros, séquestrée entre les mains de Maître [K] [F] ;

— Condamner in solidum M. [C] [R] [X], M. [V] [W] et Mme [G] [E] à verser à M. [J] la somme de 38.000 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation ;

— Condamner in solidum M. [C] [P], M. [V] [W] et Mme [G] [E] à verser à M. [J] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [C] [R] [X], M. [V] [W] et Mme [G] [E] aux entiers dépens ».

M. [J] soutient que les consorts [X] – [W] – [E] n’ont pas porté à sa connaissance, dans les délais et les formes contractuellement fixées, l’obtention ou le refus du prêt objet de la condition suspensive, sans raison valable, de sorte qu’elle doit être réputée comme acquise.

Il conteste le fait allégué en défense que le délai de quinze jours fixé aux termes de la promesse pour déposer les demandes de prêt est contraire aux dispositions du code de la consommation afférentes, dès lors que ces dispositions ne s’appliquant qu’au consommateur et que les défendeurs ne sauraient être considérés comme tels puisqu’ayant cherché à acquérir le bien par le biais d’une SCI ayant pour objet social la location, la vente-achat et l’entretien de biens immobiliers.

Il se prévaut de ce que les refus de prêt opposés aux défendeurs sont dus à leur passivité fautive et ne peuvent donc être pris en compte, outre que les écrits s’y rapportant ne permettent pas de vérifier la conformité des demandes de prêt initiales aux conditions de la promesse signée.

M. [J] en déduit être fondé à solliciter le paiement de l’indemnisation d’immobilisation dans son intégralité, par la libération de la somme de 30.000 euros séquestrée auprès de Me [F], d’une part, et par la condamnation solidaire des défendeurs à lui régler le solde de 38.000 euros, d’autre part, le tout assorti des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’acte d’assignation.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 29 août 2024, les consorts [X] – [W] – [E] demandent au tribunal de :

« A titre principal:

— Débouter M. [J] de l’intégralité de ses demandes;

— Dire que la promesse est caduque, par conséquent, le solde de l’indemnité d’immobilisation n’est pas due par les consorts [W], [E] et [X],

— Dire que la condition suspensive d’obtention d’un prêt, stipulée dans la promesse de vente conclue le 4 août 2023 ne s’est pas réalisée sans qu’une quelconque faute puisse être reprochée aux consorts [W], [E] et [X],

— Ordonner la libération de l’intégralité des sommes séquestrées au sein de l’étude notariale de Maitre [K] [F] de la somme de 30.000 euros au profit des consorts [W], [E] et [X],

— Dire que cette somme produira intérêt au taux légal à compter de la date de signification du jugement à intervenir,

— Condamner M. [J] à leur payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner M. [J] aux entiers dépens ».

Les consorts [X] – [W] – [E] prétendent que la condition suspensive n’a pas pu se réaliser non pas de leur fait mais en raison des refus opposés par les établissements bancaires, soulignant que leur promettant n’a, à aucun moment avant le délai butoir, usé du formalisme prévu à la promesse pour solliciter des justificatifs à leur endroit, son notaire n’étant entré en contact avec eux que le 04 décembre 2023.

Ils soutiennent avoir fait preuve de diligence dans la recherche d’une solution de financement, et relèvent le refus du demandeur de leur proposition de prolongation de la validité de la promesse litigieuse, alors qu’ils avaient obtenu un avis favorable d’un courtier.

Ils en déduisent que la promesse est devenue caduque et qu’aucune somme n’est due à M. [J] ; à l’inverse ils sollicitent la restitution de la somme de 30.00 euros séquestrée, soutenant que le délai fixé dans la promesse pour obtenir la restitution de ladite indemnité est contraire aux dispositions d’ordre public de l’article L.312-16 du code de la consommation, la clause afférente étant illicite et donc réputée non-écrite.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 13 janvier 2025,

L’affaire, appelée à l’audience du 15 septembre 2025, a été mise en délibéré au 19 novembre suivant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, « Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »

En l’espèce le tribunal relève que si, dans le corps de leurs écritures, les défendeurs se prévalent des dispositions d’ordre public de l’article L.312-16 du code de la consommation et du caractère non-écrit de la clause afférente à l’indemnité d’immobilisation, ils ne forment, aux termes du dispositif des mêmes écritures, aucune prétention tendant à déclarer ladite clause réputée non-écrite, de sorte que le tribunal n’en est pas saisi, et n’a donc pas à examiner ce moyen.

Sur les demandes de « dire »

Il n’y a pas lieu de statuer sur celles de ces demandes qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais sont la reprise des arguments développés dans les écritures des parties.

Sur la demande principale au titre de l’indemnité d’immobilisation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application des dispositions de l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. (…) ».

Sur ce,

Il est constant qu’aucune levée d’option n’est intervenue dans les délais et formes requis par la promesse de vente litigieuse.

Aux termes de cet acte, il était convenu, en page 8, que « au cas où le bénéficiaire n’aurait ni levé l’option ni signé l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme dudit délai de réalisation sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du promettant, qui disposera alors librement du bien nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du bénéficiaire de l’acquérir. »

Les consorts [X] – [W] – [E] sont dès lors de plein droit déchus de ladite promesse, ce qu’ils ne contestent au demeurant pas.

Il était également convenu, s’agissant de l’indemnité d’immobilisation fixée au montant précité de 68.000 euros, que « elle sera versée au promettant ou au bénéficiaire selon les hypothèses suivantes :

(…)

b) en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble (…) ;

c) toutefois dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au bénéficiaire s’il se prévalait de l’un des cas suivants :

si l’une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte (…).

S’il entend se prévaloir de l’un quelconque des motifs visés ci-dessus pour se voir restituer la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation, le bénéficiaire devra le notifier au notaire soussigné par lettre recommandée avec accusé de réception au plus tard ans les sept (7) jours de la date d’expiration de la promesse.

A défaut pour le bénéficiaire d’avoir adressé cette lettre dans le délai convenu, le promettant sera alors en droit de sommer le bénéficiaire de faire connaître sa décision dans un délai de sept (7) jours. Cette sommation se fera par lettre recommandée avec accusé de réception.

Faute pour le bénéficiaire de répondre à cette réquisition dans le délai ci-dessus, ou de retirer ledit courrier, il sera déchu du droit d’invoquer ces motifs et l’indemnité restera alors acquise au promettant ».

Au titre des conditions suspensives était notamment prévue dans la promesse, celle d’obtention d’un prêt, libellée ainsi : « le bénéficiaire déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts répondant aux caractéristiques suivantes :

— organisme prêteur : tout établissement financier ayant une activité légale en France

— montant maximal de la somme empruntée : six cent mille euros (600.000,00 EUR)

— durée maximale de remboursement : 180 mois

— taux nominal d’intérêt maximal : 4,80% l’an (hors assurance)

— que ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur le bien ou un cautionnement d’un établissement financier, à l’exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques, ainsi que par une assurance décès invalidité.

Il s’oblige à déposer le ou les dossiers de demande de prêts dans le délai de quinze jours calendaires à compter de la signature des présentes, et à en justifier à première demande du promettant par tout moyen de preuve écrite.

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’une ou de plusieurs offres de prêts au plus tard le 16 octobre 2023.

Cette obtention devra être portée à la connaissance du promettant par le bénéficiaire au plus tard dans les cinq (5) jours suivant l’expiration du délai ci-dessus.

A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le promettant aura la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition. (…)

Passé ce délai de huit jours sans que le bénéficiaire ait apporté de justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit, sans autre formalité, et ainsi le promettant retrouvera son entière liberté mais le bénéficiaire ne pourra recouvrer l’indemnité d’immobilisation qu’il aura, le cas échéant, versée qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait ; à défaut, l’indemnité d’immobilisation restera acquise au promettant. (…)

Par suite, toute demande non conforme au stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation de la condition suspensive.

Pour pouvoir bénéficier de la protection de la présente condition suspensive, le bénéficiaire devra :

justifier du dépôt de sa ou de ses demandes de prêt et du respect de ses obligations aux termes de la présente condition suspensive,

et se prévaloir, au plus tard à la date ci-dessus, par courrier recommandé électronique ou non avec avis de réception adressé au promettant à son domicile élu, du refus de ce ou ces prêts.

Il est rappelé qu’à défaut par le bénéficiaire de se prévaloir de la non réalisation de la présente condition suspensive, il sera réputé y avoir renoncé ».

Il s’évince ainsi de l’analyse combinée de ces dispositions contractuelles qu’en cas de refus opposé au bénéficiaire d’octroi du prêt nécessaire au financement de l’opération de vente, dans les conditions requises, ce dernier devait en informer le promettant à son domicile élu par lettre recommandée avec accusé de réception pour pouvoir ensuite prétendre à la restitution de l’indemnité d’immobilisation.

Or et d’une part, il ressort des éléments produits aux débats que les consorts [X] – [W] – [E] ne prétendent ni au demeurant ne justifient d’avoir respecté ce formalisme de notification par lettre recommandée avec accusé de réception à leur vendeur, dont la domiciliation est pourtant clairement mentionnée en première page de l’acte, de refus d’obtention d’un prêt, dans le délai imparti.

S’ils communiquent deux refus écrits émanant de la BRED Banque Populaire et de la Société Générale, le tribunal relève qu’il s’agit de refus datés des 27 novembre 2023 et 1er décembre 2023 soit intervenus postérieurement au délai contractuellement prévu, d’une part, et qu’en toute hypothèse il n’est pas justifié que ces refus concernaient des demandes de financement conformes aux conditions prévues à la promesse quant à la durée, au taux ainsi qu’à la garantie, d’autre part, les autres pièces versées consistant en des échanges de courriels avec un conseiller bancaire sans aucune précision utile quant aux modalités du prêt sollicité par les intéressés.

En leurs qualités de bénéficiaires de la promesse unilatérale de vente, il revenait en priorité aux consorts [X] – [W] – [E] de faire preuve de diligence dans la gestion de leurs demandes de financement et de respecter le formalisme requis par ladite promesse quant à l’information du promettant, de sorte que les critiques quant au prétendu non-respect par ce dernier du même formalisme lui incombant ne saurait en l’état être considéré comme opérant.

Enfin et à titre surabondant, il s’avère que le paiement de l’indemnité d’immobilisation était prévu contractuellement en deux temps, par virement bancaire pour un montant de 30.000 euros auprès du notaire rédacteur, qui a été exécuté, la promesse précisant ensuite que « le solde étant stipule devra être versé par virement sur le même compte au plus tard à la date d’expiration des présentes ci-dessus indiqué. Il est précisé que dans l’hypothèse où un seul de ces virements ne serait pas effectif à la date ci-dessus indiquée, la présente promesse de vente sera considérée comme caduque, et le bénéficiaire sera déchu de son droit de demander la réalisation des présentes ».

Or force est de constater que les consorts [X] – [W] – [E] ne contestent pas ne pas s’être acquittés du paiement de la deuxième partie de la somme due au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Dans ces conditions, la condition suspensive d’obtention d’un prêt doit être réputée réalisée de sorte que, toutes les conditions suspensives étant réalisées, la somme séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation reste acquise au promettant M. [J].

Il convient dès lors de faire droit à ses demandes tendant à ordonner la libération de la somme de 30.000 euros séquestrée entre les mains de Me [F] à son profit, d’une part, et de condamner les consorts [X] – [W] – [E] au paiement in solidum de la somme de 38.000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2024, d’autre part.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur ce,

Succombants au litige, les consorts [X] – [W] – [E] doivent être condamnés in solidum aux dépens ainsi qu’à verser à M. [J] une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

ORDONNE la libération de la somme de 30.000 euros, séquestrée entre les mains de Maître [K] [F] au profit de M. [H] [J],

CONDAMNE in solidum M. [C] [R] [X], M. [V] [W] et Mme [G] [E] à payer à M. [H] [J] la somme de 38.000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2024,

CONDAMNE in solidum M. [C] [R] [X], M. [V] [W] et Mme [G] [E] à payer à M. [H] [J] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [C] [R] [X], M. [V] [W] et Mme [G] [E] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes,

Fait à [Localité 6], le 19 novembre 2025

La Greffière La Présidente